睡城

所谓“睡城”，原本规划上是“新城”，但事实上没有作为新城发展。一些新城只有住宅、没有配套、没有服务、没有产业，白天成为一座空城，晚上成为“睡城”。从国际城市发展来看，最早的是伦敦新城模式。其第一代新城因试图分散大城市人口而建，定位的实质就是“睡城”；但后来发现其中的不少弊病，便在第二代新城实现了混合的功能，融入多种服务、配套设施；第三代新城已经是集产业、居住、服务等为一体的综合性模式。

新城市运动

新城市运动（NewTown Movement）应始于1898年霍华德作品《明天：真正改革的和平途径》里表述的“田园思想”。霍华德认为，城镇是一种完全社会和功能化的结构，它能为城里的居民提供足够多的工作机会；有足够的空间为城市提供阳光、空气和优+ (论坛 新闻 视频)雅的生活；城镇周围被绿化带环绕，并且不仅能为城镇人口提供农产品，而且能为他们提供休闲和大学的场所。许多个这样的小城镇彼此分开，但同时又通过快速便捷的交通相互连接起来，从而形成一个能满足几十万人口全部需要的“社会化城市”。

随着大都市版图扩张，打造新城被认为是缓解大都市城市病压力的最好方式。而一些大项目事实上在新城市运动中，起到了打造城市配套、改变居住环境、提供就业服务的作用。

“这些在城市规划下出现的大项目，可能根本目的仍然是以企业盈利为主，但作为一个个新中心，客观上加快了城市新兴区域的崛起。”西南交通大学区域经济与城市管理研究中心主任、四川省区域经济研究会副会长戴宾说，而此前的快速城市化进程中，开发商跑马圈地在新兴区域肆意建房扩张，导致城市公共配套跟不上，最终形成了一座座“睡城”，带来更多的城市病。

“现在的大项目已经不再等同于传统意义上的大盘，住宅只是其中很小的一部分，修建城市公共配套和基础设施建设，以及培植产业的城市化运营路线，成为新时期城市扩张背景下大项目的共同特点。”曾任金马瑞城董事长特别助理的曾涛博士表示。

保利 (论坛 新闻)地产、华润地产、森宇地产几大城市运营商的顾问公司尘玉营销顾问公司总经理朱亚也认为，大项目纷纷出现，可以看作是对传统城市扩张模式的反思，它们凭借大集团强大的实力结合城市规划和企业规划，一票式集中解决一座新城区所需要的配套。

本期会客厅嘉宾一致认为，在政府统一规划前提下，大项目已成为成都新城市扩张运动的重要导演者。

反思城市化 大项目不只是大盘，更是一座城

与传统的房地产开发相比，最近两年纷纷崛起的大项目运营主体，不再以开发为主，而是以区域规划、公共配套建设、土地整理及市政基础设施建设、水景绿化及城市公园建设、宣传推介等为主导。朱亚说：“我们现在看到的大项目，已经完全不同于几年前提及的‘大盘造城’，一定程度上讲，这些大项目的投资商已扮演并承担了区域政府部门的部分作用。”以前的大盘，主要体现在面积上，功能并没有明显变化。不管是卓锦城 (论坛 新闻)、1811地块，还是成都雅居乐花园 (论坛 新闻)、麓山国际社区，都是单纯的住宅项目基础上的规模放大，开发模式和项目承担的城市功能并没有发生根本变化。

戴宾表示，过去十年来，在承接主城区功能外溢的新区不断涌现同时，一些近郊区域在发展过程中，大多数都延续了此前城市简单建设扩张的模式，简单复制建筑，忽略产业发展，最终出现了大批只有建筑没有配套的“睡城”甚至“空城”。以房地产开发为主导的城市化进程，出现了无序发展。一些城市病如选址不合理、交通不便、商业配套不完善、城市功能不完整等问题，也继续在新城中出现。这些城市在前期开发过程中，由于开发商大批集体进入，购房者也纷纷进入购房，随着建设完成后，城市病才展现出来，最终新城发展不但没有达到转接城市功能的效果，反而造成大量的资源浪费。

近两年出现的大项目，正是在这种背景下产生的。在接入一个新兴区域时，一些大企业不得不将城市配套和基础建设纳入蓝图之中，客观上成为新城区崛起的重要推手，比如保利地产介入城北开发保利·公园198之前，城北蜀龙大道熊猫基地一带基本上是荒地，但保利·公园198在推出大批高端住宅的同时，还修建了亚洲最大的郁金香公园、高尔夫球场、五星级酒店、品牌幼儿园和中小学、公交车站等配套，基本上形成了独立完善的社会生活体系，加上合适的距离，那里迅速被业界定义为北成都新中心。

朱亚分析，如果只是一个简单的大体量楼盘，在同样一片区域开发结束后，可能面临因为配套不足而入住率不高的尴尬局面。“这就是大项目与传统大盘的本质区别。所以不管南城发展了多少年，只有在世纪城 (论坛 新闻)、南湖度假风景区等城市级配套出现之后，才真正具有城市感，其入住率才会有效提升。”

“精明增长” 大项目推动城市新区的价值密码

戴宾认为，在城市规模不断扩大的情况下，传统的城市扩张模式确实无法解决越来越严重的城市病。开发独立的新城和TOD模式，是解决城市扩张的重要手段。

TOD即是指“以公共交通为导向的发展模式。这个概念最早由美国建筑设计师哈里森·弗雷克提出，是一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区模式。公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400~800米（5~10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，集工作、商业、文化、教育、居住等为一身。另一种模式则是打造完整独立的新城区，不依赖于核心市区而存在。

但不管哪一种模式，都需要集中城市功能配套，占地面积少则几平方公里，多则数十平方公里的大项目。不过，戴宾认为，并非所有大项目都能发挥这样的效应，除了提高居住水平、增加城市配套外，一些立足打造新城的大项目，还必须对产业支撑进行通盘考虑。这就是业界所说的第三代城市运营商，即一级土地整理+二级房产开发+产业运营。戴宾介绍，这种模式就是国际上最流行的“精明增长”城市发展理论，新城本身不仅仅能转移核心城区的压力，还具有自我生长能力。

从正在开发的新区域来看，占地28平方公里的金马国际大学城正是第三代城市运营项目。不但打造了大型的居住区和城市配套设施，还引入了大学产业和无限数字产业，解决了流动性人气不错，居住人口不足的弊端。而三岔湖同样是以现代服务业为支撑，能满足30万~40万常住人口居住的新城。

新兴大项目 将成为一个个新城的引擎

在开发商看来，这些大项目必然会改变一座城市或者某个区域的城市形象，并最终以这些大项目为中心，形成强大的聚合力，即所谓的“羊群效应”。森宇集团总经理助理韦东说，占地6000亩的南湖度假风景区出现，客观上是对天府新城的重要补充，让整个国际南城有了目的地。梦幻岛乐园、360亩南湖、大型娱乐、餐饮、会议、婚庆基地、旅游配套，形成了一个独立的岛居生活模式，这些城市级配套，不但解决了一个新兴区域的生活，还激发了周边房地产开发和城市进程。

保利地产成都公司总经理吴章焰表示，在城市快速扩张过程中，政府的资金和能力是有限的，此时，类似已开发的保利·公园198，即将亮相的320米城市地标保利国际广场和保利石象湖国际乡村俱乐部，这些大项目早已不是单纯的房地产开发范畴，而是在城市统一规划下，为城市新区甚至整个成都的城市形象提升和区域完善，起到了重要推动作用。这些大项目周围的土地价值、居住价值、投资价值也会迅速释放。大项目对挖掘城市价值洼地、填补城市功能配套空白，客观上起到了促进作用。

事实上，围绕金马国际大学城、保利·公园198、中信蜀都、南湖度假风景区周围，在短短一两年时间，已经初步形成了一个个新兴城区。如果没有这些大项目的带动，缺少配套支撑的这些新区，很难想像需要多长时间才能正式成“城”。

在新的城市扩张背景下，大项目正在从一个个独立的房地产项目，向一个个新城区的引擎华丽转身。“如果符合整体规划，大项目对城市建设的客观价值非常突出。”戴宾说，这种模式可能一举改变小开发商四处圈地，开发完就走人，最后留下一处处建筑垃圾的传统难题。