TOD，正在成为成都楼市不可或缺的关键词。

11月20日，随着四川师大TOD相关用地成功拍出后，成都16个TOD项目均已完成首次供地。（点击稿件回顾）作为TOD项目的主要执行者——成都轨道交通集团，2019年至今已通过拍卖拿下大成都33宗土地，面积合计约3990.69亩，拿地区域主要分布在规划打造的“TOD”站点周边。锐理数据RAP系统显示，统计周期内，大成都共通过拍卖成交了26813.46亩土地，其中TOD用地占比为14.9%，可以说，TOD项目将影响成都未来的住宅市场。

2019年至今成都轨道交通集团在成都拿地分布示意图

截至目前，已有五大TOD项目的住宅部分已亮相或入市销售，其中新津站TOD——智在云辰已入市销售，陆肖站TOD——麓鸣九天、双凤桥站TOD——凤舞七里、梓潼宫站TOD——梓潼四季、中环站TOD——十里风和这4个项目预计今年入市。今天，锐理君就来盘一盘这五个TOD项目呈现的产品到底如何，能否让市场买单。

新津站TOD——城投中南智在云辰

新津站TOD位于天府牧马山国际商旅区，整个项目将引进阿里云平台，构建社区中脑加智慧空间、智慧服务、智慧健康及智慧安全这四大模块，也就是说，未来这里不简单是个TOD主题社区，还将是一个数字智慧社区。

 新津站“TOD+5G”公园城市社区示范项目效果图

其中住宅部分——智在云辰，占地104亩，这是成都首个社会资本通过股权转让方式参与TOD综合开发的项目。

项目位置图

项目于今年6月10日首次入市，推售建面约93-110㎡的产品。目前，智在云辰已“上新”了三次，共推房源1435套，据锐理数据显示，已认购房源1079套（认购口径），荣登2020年所在板块销售榜首，市场认可度很高。

项目基本情况一览

从产品层面来看，板块内改善盘居多，在售的如领地天府兰台、天府和悦等楼盘，主力面积段为130-200㎡，都是大户型产品。智在云辰93-110㎡的户型，刚好可以补充区域功能性强的首改产品。

陆肖站TOD——麓鸣九天

陆肖站TOD是地铁6号线和规划地铁22号线的换乘站，周边还有远期规划的29号线、33号线和20号线。整个项目总占地约1640亩，包括住宅、产业、商业、公园、教育、医疗等配套，作为成都TOD的开篇之作，市场关注度颇高。因此，住宅部分——麓鸣九天“出场”便自带光环。

项目位置图

据了解，麓鸣九天首批次将入市356套房源，均为建面约170-238㎡的产品。项目容积率仅1.8，由8栋楼组成，楼间距约为63米，约3.15-3.3米层高，2梯2户的布局，这些指标和市场上同类产品对比，都很有竞争力。

项目基本情况一览

另外，项目位于”缺货“的高新区，自然备受瞩目。锐理数据RAP系统显示，2018年至今，高新一直处于供不应求的状态。截至目前，区域住宅存量为88.5万㎡，按照2019年的月均去化速度，10个月即可消化掉库存，急需补充新鲜血液刺激市场。

2018年至今高新区商品住宅供销价走势

不过，从面积段来看，很多购房者表示：“又是我高攀不起的项目”。当前高新南的主力成交面积段为110-130㎡，而麓鸣九天推出的建面170-238㎡产品，“壕”改属性明显。

陆肖TOD实景图 来源：成都高新

中环站TOD——十里风和

中环站TOD位于东中环，与地铁4号线和7号线交汇站的槐树店只有几分钟的步行距离。这个项目比较特殊的是，它并不属于地铁上盖物业，是地铁车辆段上盖物业。简单点说，就是项目地下是地铁停车库，这可能会成为购房者的一大顾虑。

项目位置图

项目致力于打造集精品邻里商业、教育、办公以及住宅配套为一体的TOD综合体，其中住宅部分——十里风和，占地111.75亩，容积率1.97，有洋房和高层两种产品，户型区间为91-135㎡，和其他三个亮相的TOD项目相比，十里风和有个明显的特征就是：面积段亲民，买入门槛较低。

项目基本情况一览

众所周知，当前成都主城已进入全面改善时代，主力成交面积段为130-150㎡。而十里风和91-135㎡产品面积段的设置，对刚需购房者很友好。据了解，项目单价预计2万/㎡左右，锐理君梳理了十里风和周边近一年新入市的楼盘，德商迎晖天玺销售均价23695元/㎡、龙湖梵城销售均价26385元/㎡、中梁云玺台销售均价25119元/㎡，且这些项目的主力面积区间为150-170㎡。

双凤桥站TOD——凤舞七里

双凤桥站TOD位于开发成熟的武侯新城板块，是地铁3号线和规划线路33号线的换乘站。项目共有6个地块，含商业、公园、产业、住宅等业态，其中住宅部分——凤舞七里，首批次将推出三号地块小高层产品，192套房源，建面约112-136㎡的套三及建面约152-159㎡的套四。

项目位置图

项目基本情况一览

据锐理数据统计，2019年至今武侯区商品住宅成交主力面积段为170-200㎡，一个字“壕”。但通过下表可以看出，2020年110-130㎡、130-150㎡面积段的产品，成交面积同比涨幅明显。可见，凤舞七里户型面积段的设置，能补位在改善的基础上“小户型”产品。

从周边典型在售项目来看，如首开金茂府、中粮瑞府、当代璞誉等，这些项目的主力面积段为130-150㎡、150-170㎡，在均价差不多的情况下，凤舞七里的总价门槛更低一点。

梓潼宫站TOD——梓潼四季

梓潼宫站TOD位于郫都犀浦板块，是即将开通的地铁6号线和规划28号线的换乘站。整个项目规划总占地约348亩，共计7个地块，包括精品邻里商业、教育办公以及住宅等业态。

项目位置图

其中住宅部分——梓潼四季，占地约42亩，容积率2，由4栋多层住宅、2栋高层住宅及1栋独栋商业围合而成，总户数412户。据悉，项目预计将一次性推出所有房源，户型区间为102-154㎡，除“楼王”2号楼之外，其余房源均为精装交付。

项目基本情况一览

对于犀浦板块来说，这不仅是一次难得的住宅“补货”机会，更有可能促成区域住宅市场的整体升级。根据锐理数据统计，近五年犀浦板块的商品住宅长期处于供不应求状态，且新增供应逐渐减少，“货源少”导致区域内改善需求呈堆积状态，对于产品也有着不同的偏好。

梓潼四季在产品的设计上显然考虑到了这一点，既有1梯2户、2梯2户的舒适型住宅，也有2梯4户的实用型住宅，基本可以满足从首改到再改的置业需求。

写在最后

TOD项目对于成都而言毕竟是“新人”，但火爆背后释放出巨大的“打新”机会。从以上五个项目来看，除麓鸣九天的户型面积段偏大外，其它四个的产品面积段设置显然更亲民，购入门槛也更低。随着越来越多的TOD项目入市，楼市整体格局势必会发生变化，有两点也值得思考：

1、TOD项目逐步在打破已经固化了很长时间的“高端开发闭环”，它们的产品面积和购入总价门槛相对更低，注定会刺激刚需和刚改群体的下单欲望。面对“分化”的客群，其它房企需要更深刻地思考如何才能优化产品结构、提升产品力、圈定有效客群。

2、当前，不少房企试图在TOD领域分一杯羹，如保利以总价约12.88亿元竟得昌公堰站TOD项目66%股权、万科以总价7.46亿元“入伙”行政学院站TOD项目......显然，头部房企的出价能力高出一大截。要求多、门槛高、周期长的背后，高投入是必然，在“调控”的背景板面前，这类项目未来会如何定价仍是未知数。但必须看到，除了住宅销售带来的直接利润，后期的配套和服务同样是产生价值的重点。