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禹洲晏山河正式取证
时间:2020-11-23 来源:成都写字楼网 作者:
禹洲晏山河,成都楼市“二刻拍案惊奇”。 第一次真的是“拍”——去年5月16日,这宗起拍7850元/㎡的24.3亩地块,禹洲直挂云帆拍到了18400元/㎡。这让人联想起鲁能2014年9350元/㎡拿下槐树店地块的豪气,拍完关机,走人。但是,当时那宗地有172亩之巨,鲁能还可以“以时间换空间”。 10月30日,禹洲晏山河正式取证:均价约33500元/㎡,总价区间约457-682万元。 毫无疑问这是另外一个Surpise:一个绝对改善的价格。但是,在四周楼盘二手房和大环境的实际呈现下,禹洲究竟交出了什么产品来支撑这个价格? 这值得细看、细说。 1 “四战之地”…

禹洲晏山河,成都楼市“二刻拍案惊奇”。

第一次真的是“拍”——去年516日,这宗起拍7850/㎡的24.3亩地块,禹洲直挂云帆拍到了18400/㎡。这让人联想起鲁能20149350/㎡拿下槐树店地块的豪气,拍完关机,走人。但是,当时那宗地有172亩之巨,鲁能还可以“以时间换空间”。

1030日,禹洲晏山河正式取证:均价约33500/㎡,总价区间约457-682万元。

毫无疑问这是另外一个Surpise:一个绝对改善的价格。但是,在四周楼盘二手房和大环境的实际呈现下,禹洲究竟交出了什么产品来支撑这个价格?

这值得细看、细说。

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“四战之地”

立交、高铁、三环、下穿……

▲禹洲晏山河与周边住宅项目示意 截自百度地图

东三环娇子立交板块,交通大局是好的。值得斟酌的是细节。

晏山河这个盘,除了沿成龙大道出城方向开车可以“顺达”,其他方向,都要费点功夫。如成龙大道进城方向,涉及下桥后的调头;中环和成龙大道交汇的地方是一个下穿,因此从中环过去,无论是顺时针还是逆时针行车,最后的拐弯车道都只有一根。

平时没啥,交通高峰要考虑。附近,还有一条铁路线。

公共交通方面,离项目较近的公交站点为成龙路静逸路口站,此处有1044社区巴士。据百度地图显示,项目距地铁7号线四川师大站直线距离约890米。

在区域“争夺”13号地铁线站点的过程中,娇子立交站设在了三环外靠近卓锦城的位置。

20197月,根据市长信箱留言消息,地铁13号线娇子立交站点确定于三环外成龙路北侧,也就是更靠近三环外卓锦城的位置。

▲图据成都市长信箱

据百度地图显示,禹洲晏山河项目距地铁13号线娇子立交站(在建)直线距离约923米。斜穿娇子立交的方向。

我们再来关注一下项目周边二手房市场。

东三环娇子立交板块,今年暂无新盘取证预售。

周边二手房方面,离项目较近的东城美地、华新美庐都是保障性住房,与项目隔静逸路相对的华兴新居为安置小区。

据链家网显示,板块内10月二手房参考均价约14785/㎡。其中,蓝光金悦天娇二手房均价约18304/㎡;上东锦城A区二手房均价约13911/㎡;上东锦城B区二手房均价约14562;蓝谷地一二期二手房均价约16470/㎡。

▲截自链家网

在一个周边被保障性住房、安置小区包围,二手房商品房销售均价不超过19000/㎡的区域,禹洲晏山河约33500/㎡销售均价,略显“另类”。

项目为纯住宅用地,没有底商,周围蓝天金悦天娇社区商业已经成型。大型商业方面,距项目1.7公里处有卓锦曼购中心,同时,四川师大TOD(在建中)后期将为区域带来一定商业补充。

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 绿地率究竟是30% 还是45%

▲禹洲晏山河小区平面图

从小区呈现来看,禹洲晏山河占地约24.3亩,容积率2.0。项目共规划了4栋楼,均为纯板式结构。其中1号楼、2号楼、4号楼为南北朝向,17层,主力户型为建面约155㎡四室三厅两卫户型;3号楼为东西朝向,31层,主力户型为建面约199㎡的四室三厅三卫户型。

现场走访情况来看,项目目前主体结构已封顶。

▲禹洲晏山河实拍图

在禹洲晏山河官微上,介绍其绿地率达到45%。但据成都新楼市在成都市规划和自然资源局的规划图上,发现显示绿地率仅30%

▲截自禹洲集团成都公司订阅号(注1

▲截自成都规划和自然资源局(注2

以下是现场拍到的实景图。

▲项目中庭实拍图

▲从21单元建面约155㎡样板间望出去,中庭实拍图

对于一个单价三万多的楼盘,这样的中庭在这样的板块是否能够触及人心,这个可以交给市场来回答。

3

 户型

建面约155㎡和199㎡四室

在户型方面,项目共有两个主力户型,分别是建面约155㎡四室三厅两卫、建面约199㎡四室两三厅三卫。

建面约155㎡户型设置有实体样板间,位于2号楼1单元。

该户型主要分布于1号楼、2号楼和4号楼,相关楼栋均为17层。其中,1号楼、2号楼主景观面朝南,4号楼主景观面朝北。

▲禹洲晏山河建面约155㎡户型VR实景 图据四川乐居网

具体来看,该户型客餐厅为L厅设计,客厅开间达6.8米,外接长6.8米大阳台。四室设计,但其中有两个卧室面积不足10㎡。

建面约199㎡户型设计为四室三厅三卫,主要分布于3号楼,为东西朝向。

该户型也设置有实体样板间,但成都新楼市到访的1118日,据置业顾问介绍该样板间还在整改,暂未开放。

从户型VR来看,该户型设计有开放式厨房,在厨房与餐厅连接处设置有岛台。客厅开间达7.525米,外接长约10.8米大阳台,阳台连接客厅和次卧。同时,该户型样板间将其中一个卧室改造用作衣帽间,也就是说该户型实际使用功能为三室。

▲禹洲晏山河建面约199㎡户型VR实景 图据四川乐居网

 小 结

12020年前十个月,禹洲集团实现累计销售金额为人民币885.84亿元,总体不错。但对购房者来说,需要关注的只是自己购买到的楼盘是否符合性价比。

2.项目占地仅约24.3亩,绿地率指标存疑。45%还是30%??

3.项目单价和总价均直接指向具有强劲购买力的高改购房者。但这个价格,无论在攀成钢、金融城,还是大源、天府总部商务区等改善板块都能有更多选择。

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