在怡心湖板块——加上附近两公里的“大怡心湖”板块，光明蓉府的表现令人难以置信：

去年两批次取证，到现在为止一半房源都未卖出（数据源自成都住建局官网）。

和板块内中海、中铁建、绿城等大开发商相比，这个成绩肯定不用比；但即便是和直线距离1.1公里外的金地·悦澜道相比，也有明显差距（悦澜道曾和光明蓉府一样，初期遭冷，但目前已经“走脱”）。

一句话，光明蓉府成了大怡心湖板块的“独冷”。

#光明蓉府#数据

2019年6月26日，光明蓉府首次取证预售，推出218套带装修洋房，户型建面约128-143㎡，销售单价18588-21099元/㎡（含3000元/㎡装修），总价约229.56-304.08万元。

2019年11月4日，光明蓉府第二次取证预售，推出264套带装修高层和洋房，户型建面约108-143㎡，销售单价16633-22756元/㎡（含3000元/㎡装修），总价约179.73-327.23万元。

▌光明蓉府认购情况 截自成都住建局官网

截至2020年11月15日晚八点，据成都住建局官网显示，光明蓉府首批次取证218套洋房产品，目前已售出100套。从登记备案情况来看，套三产品较套四认购率更高。（包括已售、拟定合同等，该数据为成都新楼市手动统计，或存误差）。

二批次取证264套高层和洋房房源，目前已售出房源均为高层产品，共计售出115套。同批次推出的5号楼洋房产品，显示已售套数为0。

▌5号楼认购情况 截自成都住建局官网

总体来看，自2019年6月26日取证以来，项目两批次共推出482套房源。首次取证距现在已过去近一年半时间，共售出215套，整体去化率不足5成。

以下，来看看项目的具体信息。

壹

规划：占地约62.8亩，共608户

光明蓉府位于双流区牧华路三段399号，地处怡心湖板块。

项目总占地约62.8亩，容积率2.0，绿化率约30%。共规划有12栋楼，其中包括1栋商业、2栋高层、9栋11层洋房，共计608户。项目停车位规划有998个，车位比约为1:1.64。

▌项目平面图

项目所在地块由光明地产于2018年6月12日竞得。该地块起拍楼面价7000元/㎡，成交楼面价9600元/㎡，溢价率约37.14%。根据出让要求，竞得人还须在地块西侧配建幼儿园一所、社区居委会卫生站、公厕一处、文化活动场一处、机械式立体停车楼一座等。

项目于2019年6月首次取证，如今已过去约一年半，当成都新楼市现场走访时发现，项目已经修成了准现房，小区内部构造、景观、外立面等均已呈现。

▌光明蓉府实拍图

项目设置为人车分流，人行主入口分别位于地块南侧和东侧，也已大致呈现。据置业顾问介绍，项目整体抬高约3米，同时部分楼栋一楼设置为架空层。

▌项目南侧靠近牧华路出入口实拍

▌光明蓉府中庭实拍图

贰

产品：高层建面约108-135㎡；

洋房建面约128.37-143.87㎡

光明蓉府主推产品有高层和洋房两种，均为纯板式设计。

其中高层为两梯四户，户型有建面约108㎡三室、建面约121㎡三室、建面约135㎡四室产品，层高2.9米；洋房为一梯两户，户型有建面约128.37-143.87㎡，层高2.95米。

我们先来看一下高层户型。

▌高层户型图，（滑动查看更多）

高层三个户型都设计有约6.5x1.6米大阳台，贴合当下需求。

其中建面约108㎡户型为三室两厅两卫，竖厅设计，客厅面宽约4米，阳台连接客厅和次卧，但次卧并未与阳台打通，中间有窗户隔开。主卧为飘窗设计，其余两个卧室均为普通窗户。该户型没有生活阳台。

建面约121㎡户型和135㎡户型布局类似，都是南向横厅设计，带景观阳台和生活阳台。只不过建面约121㎡户型为三室，建面约135㎡户型为四室。

洋房产品仅有两个户型，建面约128.37㎡三室和建面约143.87㎡四室。

▌洋房户型图，（滑动查看更多）

建面约143.87㎡户型设置有实体样板间，位于3号楼三层。该户型为横厅设计，客厅面宽达7米，阳台约7x1.6米，视野开阔。据成都住建局官网备案数据显示，该户型可售房源仍剩余较多。

▌建面约143.87㎡户型样板间实拍

装修方面，项目采用带装修交付，装修标准为3000元/㎡。

叁

区域：地处怡心湖板块，

距怡心湖直线距离约2.5公里

在板块划分上，项目将其定位于怡心湖板块。但据百度地图测算，项目距怡心湖湖区直线距离约2.5公里。

▌项目与怡心湖板块位置示意

从具体位置来看，项目南侧临牧华路。牧华路为东西向主干道，单向三条主车道、两条辅道；北侧为在建道路，据置业顾问介绍，为单向两车道社区道路；西侧为幼儿园和怡心街道社区用房；东侧目前为空地，成都新楼市现场实探时发现有菜地、还有大大小小5个水塘，不少人正在此处钓鱼。据此前问政四川网，此处规划为住宅用地。

▌光明蓉府北侧道路实拍图

▌光明蓉府东侧空地实拍

距光明蓉府项目不远的地铁19号线牧华路站正在紧锣密鼓地建设中。据百度地图显示，项目距牧华路站（在建）直线距离约880米。

在介绍项目周边学校时，置业顾问多次强调周边有双流区教科院附属学校，该学校投资达3亿多元，是一所九年一贯制公立学校。成都新楼市查阅该学校的官微，发现置业顾问所说属实，该官微的账号主体为双流区怡心第二实验学校。

但是，根据双流区教育局公布的2020年双流区小学一年级新生入学划片信息，光明蓉府旁的花样年别样城、通瑞月光湖都被划入了公兴小学，而不是怡心第二实验学校。

▌双流区2020年小学一年级新生入学划片，图据成都全搜索

光明蓉府能不能就读双流区教科院读书学校，也就是怡心第二实验学校，还要参照当年教育的划片政策。