近千万平方米写字楼未来3年内上马，成都城南能否顺利消化？写字楼与住宅“倒挂”，城南写字楼价值是否被低估？价格水涨船高，投资城南写字楼“钱”景如何？即将试运行的地铁一号线将给城南商务带来哪些机遇？4月9日下午，在由本报与华西都市报联合主办的城南商务甲成都·2010写字楼发展研讨会上，高力国际、新希望集团、房产样年、天合房产、会展房产集团等多家企业负责人各抒己见，畅所欲言。

就业活跃需求增大

“城市的总体规划和区域发展基础，将在一定程度上决定城市发展的方向。”新希望集团房产事业部常务副总裁、四川新希望总经理曾德浩说，而如今，许多产业向内地转移已成为一种趋势。再加上国家的战略支持和政府的有效规划，成都许多大型商业都向城南这个区域转移，因此，写字楼在消化上肯定不成问题，成都城南在不久的将来，会形成一个极具特色的区域。

“成都写字楼市场销量由两部分构成，一是自身的发展所带来的刚性需求，二是产业的转移。”天合房产总经理李海军认为，目前成都写字楼这么大的存量，在未来几年还不能依据包括沿海城市和与成都有同等规模的城市的经验来判断。一个区域的价值判断，非常重要的因素是看这个区域的就业活跃程度。综观成都，甚至是整个西部，就会发现成都的城南新区，就业是最活跃的、最集中的。随着地铁的通车，以及城南与中心老城区的逐渐拉近，城南商用地产租金的水平也一定会逐渐和老城区接近。

陇海地产的营销总监李宗元对城南充满信心，“随着时间的推移，城南的配套和交通逐渐完善，整个区域的发展会更好。”同时，他提醒开发商，在这一两年之内，写字楼项目全面启动后，整个城南的放量相当巨大，在这个时候企业应该如何快速地消化产品，才是目前最关键的。

初成气候价值提升

“写字楼被低估是一种正常现象，也是中国写字楼市场的现状。”花样年实业成都公司总经理刘宗保分析其中原因，很多人包括投资商、消费者不谙投资写字楼的窍门，要通过引导，培育目标客户。“写字楼作为一种商品，必须考虑到几个因素：一是交通的完整度和便利性，二是客户组群群聚的一个范围。我坚信，城南应该是成都未来的城市中心。”高力国际成都公司总经理蔡孟颐认为，整个城市的发展成熟过程是要有一定时间积累的。

在成商地产总经理赵宇光看来，城南写字楼是一块价值“洼地”。在未来3到5年，当城市的规划建设达到一定的高度，写字楼市场会很快得到提升。作为一个见证和参与了城南8年发展的成都人，中兴美地的赵树阳非常看好城南这个区域，他认为，从目前成都写字楼的价格水平来看，仍处于起步水平，未来两三年以后可能在大源核心商务区将会出现每平方米2万至3万元的写字楼。

诸多便利前景看好

据思凯地产项目负责人任鸿介绍，作为外来公司，当初做城南项目预测和项目定位时，就充分考虑了领馆区域和新会展区域，包括政府市场的前景，做了一个充分的市场调查，结果发现城南地区写字楼的体量非常巨大，这说明在该区域写字楼有发展前景，不过，消化也需要很长的一段时间，至少要在两三年之后才有初步的成效。但城南作为成都发展的一个重要区域，无论是住宅、写字楼还是城市综合体以及其他商业项目，都将会有一个新的发展机会。

作为高新区所属的国有企业，高新置业承担着高新区整个产业园区的城市运营和产业链的打造任务，公司项目负责人韩雪非常看好城南区域未来的发展，称“今年计划有一百万平方米左右的项目上市”。“从现有的基本状况来看，城南已建成的房屋，无论是招商还是销售都比较好。”天府新谷的策划总监崔雨认为，地铁一号线的开通，给城南写字楼带来了一个重大利好。（四川日报 文强 罗锦玉）

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写字楼价值被严重低估

刘宗保：新城南的写字楼价格被低估是一定的，这也是中国写字楼市场的现状。从目前美年广场的销售来看，投资客户和自用客户大概是各50%左右，自用客户很容易想明白，因为城南是未来的商务中心。但投资的人就会把写字楼和住宅一起分析，即使写字楼便宜一点，但他会认为没有目前住宅那么火热，于是写字楼的价值就被低估了，这个很正常，国内其他发达城市都是这样的。在一线城市，比如深圳在三年前，住宅两万多，写字楼一万二三，但是现在写字楼都是三万四万，投资者出手就都有赚的。

蔡孟颐：我们从一个外资的投资商的角度来看城南这个区域，事实上跟曾总一样对于城南的发展我们从来没有怀疑过，我们相信城南就是未来成都发展的趋势。

整个城市的发展的成熟过程是要有一定时间的积累，所以我们看到目前的写字楼的产品和住宅的产品是有倒挂的现象。这是因为写字楼的受众和住宅的人群是完全不一样的，写字楼是面向商业的产品，所以必须考虑几个因素。第一个是交通的完整度和便利性，第二个就是客户组群群聚的一个范围。

李海军：随着整个城南的快速发展，随着地铁一号线的开通，随着我们城南与中心老城区在城市地位上的逐渐拉近，我们城南商用地产租金的水平也一定会逐渐和老城区接近，以目前我们办公的汇日·央扩为例，即在若干年之后，城南优质的写字楼租金能够上到100元左右，也就相当于中心老城区优质物业的三分之二左右。

任鸿：现在住宅大家都在涨，而写字楼呢实际上还没有太大的动静。所以我个人认为，写字楼和住宅倒挂的现象，在一定的时间内还是会存在。因为对投资者来说，大家对住宅至少是看得见摸得着的，而写字间需要一定的时间性来验证。但是总体来看，城南这个片区无论是住宅、写字间还是城市综合体、商业等等，将会是成都新的一个发展的机会。所以我觉得写字楼是有发展前景的，但是需要时间。（华西都市报）