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“商业物业投资成本高，首付与贷款利率远高于住宅物业，加之目前商铺单价高，在投资回报不明朗的情况下，对应的就是高风险。在多重因素的影响下，投资者逐渐开始选择观望，导致商业成交金融积出现回落。”

———对于目前的行情业内人士潘先生如此表示。

日前，记者从中成房业的月度分析数据中了解到，近两周成都商铺市场成交量微跌，上周商铺成交量不足2万平方米，与今年1月~3月中旬每周平均3万平方米的成交量相比，平均成交下降了1/3。

对此，中成房业市场调查部的分析人士认为，近期商铺价格涨得太快太高是造成成交下降的主要原因。

据了解，目前成都商铺的有效供给量为390万平方米(包含临街商铺、社区商铺、专业市场)，分析人士认为，如果商铺价格继续走高，将有可能面临有价无市的危险。同时，也提醒投资者不要盲目投资。

盲目投资导致商铺价格虚高

与去年商铺投资的火热景象相比，这两周成交明显降温，“一方面成都商业物业去年以来一直延续火热的走势，成交量大导致价格涨幅明显。但这两周成交速度放缓，也说明很多投资者处于观望状态。”中成房业市场调查部的调查人员表示。

“我们社区的底商去年已经卖完了，现在销售的是二楼和三楼的商业，均价8000元/平方米，最近这两周销售情况不太理想。”位于城东某楼盘的销售人员告诉记者。随后，记者走访了几个金融有社区商铺的楼盘，除个别居住人气较旺的楼盘商铺销售较好外，其他楼盘的商铺销售情况远不如去年。

“投资者盲目投资导致开发商过于乐观，促使商铺价格一路上扬，目前成都商铺价格过高，投资回报率低。”中成房业市场调查部的分析人士给记者举例，“如建设路某商铺，售价已经高达3万~4万元，但目前的租金水平只有70~100元/平方米·月，这种售价和租金相差过大的情况严重透支了商铺的未来价值，较长时期内投资者都会面临低回报，甚至亏损(回报低于贷款利率)的局面。”

该分析人士表示，去年全球金融危机导致大量投资者将投资渠道转向商铺，促使商铺成交量连连攀升，一些开发商不考虑实际情况“坐地起价”，以至于一些不具备商业投资价值的“假口岸”商铺也卖到了每平方米上万元。“投资者前期过于盲目和不理性导致商铺价格虚高，严重背离了其本身价值，投资者等到交房出租时才发现很不划算，就会逐步冷静，甚至选择观望。”

存量大 下半年商铺市场将遇冷?

“现在的商铺市场类似于2004~2005年的情况，最近两周的成交数据显示商铺成交有遇冷的苗头。”中成房业的分析人士指出，2004年~2005年期间成都商铺市场异常火爆，当时一些商铺的售价达到2万元/平方米但租金却是40~50元/平方米·月。投资回报率偏低使得大量投资者迅速撤离商铺市场，导致2006年~2007年成都商铺持续冷却。“我们担心今年下半年商铺市场会‘重蹈覆辙’。”该分析人士表示出对市场的担忧，“供求关系是决定价格和市场是否继续繁荣最根本的原因，目前成都还有390万平方米的商铺存量(包括社区商铺、临街商铺、专业市场)，新增供量大，如果价格继续走高，投资与回报严重不平衡，投资者就会选择观望，未来市场有可能冷却。”另一位从事过商业市场开发的潘先生也表示出担忧，他表示，现在成都主城区商铺成交均价达到了12000/平方米，许多社区商铺的单价超过2万元/平方米，但租金水平仅有60~100元/平方米·月。“价格高回报低，投资者肯定就比较谨慎了。”

●●●特别提醒

投资商铺不可贪图便宜

据了解，目前成都市场上推出的商铺不少，从业态分有家居、汽配、石材、小商品等专业市场商铺，也有社区商铺。从经营模式分，有返租销售的，也有金融租约销售的。业内人士指出，即使口岸成熟的临街商铺或人口较密集的社区商铺，也有可能遇到投资回报低的情况，因此选择时要细心考察。

业内人士建议，投资商铺不可贪图便宜。当前成都市场上有不少商铺的单价只相当于同区域的住宅价格，是因为商铺口岸价值不佳，其投资回报可能还比不上住宅。此类口岸不佳的商铺，主要是专业市场的内街商铺和社区商铺中的背街商铺，这类商铺的人气有限，未来投资回报也低。

另外，还有一些处在交通要道的临街商铺，虽然商铺临街人流量较大，但行人都是匆匆而过，很难停下来消费，这种商铺就是假口岸。另外，专业市场中的内街商铺、临街商铺的背面商铺(背街)、部分因断头路形成的死胡同商铺要谨慎购买。这几类商铺有可能长期都无法出租。商铺无法出租，租金收益、商铺增值就无法指望，自然也就失去了投资的价值。

(四川新闻网－成都商报)