自3月份以来的国内楼市供不应求格局,或将在今年九、十月份到来之后出现逆转。昨日中房指数研究院对8月17日~8月23日全国31个城市的商品房成交监测显示,有19个成交面积环比下跌,跌幅超过10%的有9个。在环比下跌的城市中,环比跌幅最大的为杭州,达到18.33%,其次是重庆,跌幅为13.09%。

多个城市成交量下跌

在成交量连续下挫的同时,克而瑞(中国)却通过对22个典型企业的调研,预测今年九、十月全国将出现新房供应的高峰,22个典型企业的新增供应面积将达到700万平方米左右,仅万科一家下半年就将供应217万平方米。一方面是供应预期大幅增加,另一方面是成交量近期连续下跌,业内预测,如果上述趋势持续,目前各地市场普遍存在的供不应求将被终结,楼市可能重新回归供过于求的情况。

华东地区典型企业的预计供应量将达到121万平方米左右,而华北地区更是达到150万平方米左右。华南则分别将在九、十月份和十二月份有两次供应高潮,预计三个月的新增供应将超过80万平方米。至于中西部地区,10月商品住宅新增供应总量将达到820万平方米以上。

市场预计,九、十月份的库存势必大幅度增加,市场的整体库存也势必增加。

5成购房者九、十月观望

此前有报告认为,九、十月份新增供应激增,而销售速度仍然维持水平,开发商可能会面临政策风险。业内认为成交量下滑有部分原因是目前的供应量下跌。但九、十月份的新盘供应激增,却未必带来成交量的提高。大幅涨价,使得成交量被严重抑制。

而在楼盘大幅度涨价的同时,国内信贷收缩的负面作用已经显现。多个城市的银行房贷出现收缩。在上海的二手房市场,一些银行已经宣布不再向中介公司提供房贷返点。

对九、十月份楼市的供求格局可能逆转,开发商职业经理人早有预计。中房指数研究院曾在8月份对北京、上海、杭州、深圳等地的开发商职业经理人进行调查,结果表明大约有37.3%的职业经理人认为,第三季度成交量会减少。杭州、深圳、上海等地更有50%以上的职业经理人认为,成交量会比二季度下跌。

成都打出"乐居"牌

成都房地产行业一直以来以"宜居"为品牌，也是相对于重庆的绝对优势。"与成都相比，重庆根本就算不上宜居。"黄子宁称,近年来，成都房地产行业也在打造"宜居"重庆，但相比成都独特的人文、生态环境，重庆还有一段很长的路要走。

重庆市市长王鸿举曾称，重庆发展速度在很多指标上令人感到自豪，但在宜居城市建设这点上却有点英雄气短，与邻近的成都相比重庆就挺不起胸脯。

2008年7月，成都首届"198"规划论坛召开，成都人居未来也第一次被定义。所谓"198"规划，指的是成都中心城区内的198平方公里的非建设用地分布于成都市中心城区的四周，而它们主要位于三环路之外，外环路以内（包括外环路外侧的500米生态保护带）。按照300多平方公里的中心城区规模，涉及到各个城区的市级各类公共设施也将在"198规划"内得到有益补充。这实质上一是规划出了145平方公里的生态用地，用于建设森林、草地、花卉、水体和生态农业等项目，塑造成都市的都市大景观，而不再建设其他任何项目；二是规划了45平方公里的建设用地，用于社会保障、文化、体育、娱乐、旅游、商务、住宅等项目，完善成都市的现代服务业功能。有了"生态优先"为原则，未来在198规划范围内的开发项目都将以建设用地与生态用地和谐交融的面貌出现。

在"198规划"下，成都如同被一轮绿色的生态圈全面覆盖，环状分布的大片生态绿地与各个城区结合，呈现出的是一个未来的"绿色成都"。据了解，《198地区控制规划》也是对成都市城市总体规划的一个实施层面上的详细规划，目的就在于将生态、绿地功能得到实质性提升。而整个198规划范围更是广泛涉及到五城区（含高新区）及新都、龙泉、双流、温江、郫县在内的11个区、县。随着一部分具备相当实力的房地产企业的介入，也让"198"规划背景下的各城区及周边区域，有了成为未来成都最低密、最生态人居环境的可能。

另外，黄子宁称，与重庆不同，成都的房地产行业已经成熟，消费结构合理，也一直保持着平稳增长，再加上城市规划、配套日趋完美，所以后劲巨大，再次全面超越重庆只是时间问题。

黄子宁说，改革开放以来，作为亚洲金融中心的上海，所取得的成就全世界有目共睹。上海是一个典型的"乐业"的城市，发达的商业创造了无数的就业机会，也吸引着大量人才流入。良好的基础建设、完善的产业链条，都让人们在这里快乐的创业和生活。与上海相比，成都的经济建设还待努力，但成都无疑有自己的优势--宜居。从长远发展来看，从"乐业"到"乐居"，是一个城市发展的终极目标。假以时日，成都或成另一个上海。

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与此同时,有接近5成的职业经理人认为,第三季度国内各城市的新房供应量会较二季度有所增加。39%的职业经理人更就此推测,第三季度的存货量会出现增长。

中房指数研究院研究副总监张琪说,目前楼市的成交量下滑是正常趋势。因为每年的七、八月份都是淡季,楼市购买高潮要九月份才会真正来到。

事实上,九、十月份并不一定会出现购买高潮。昨日,搜房网上海站曾做过调查,发现有近5成的购房者表示将在九、十月份继续观望,并表示今年的九、十月份不会是购房黄金月。

今年的九、十月份楼市不被看好,并不代表整个市场将进入拐点。易居中国分析师邢倩说,类似于上海这样的大城市,成交量下滑20%属于正常现象。但下滑超过30%,就是拐点。

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成都在完成一个新的城市格局演变！"四川大学不动产市场研究所所长吴丰称，成都逐渐显现多中心、轴线式的延伸，新的城市格局正在形成，必然引起一场新的城市居住格局的变革，成都房地产行业将很快将迎来一个发展新机遇。

成都VS重庆

近日，中国房地产营销策划专家朱曙东在一次房地产营销高峰论坛称：重庆的高档楼盘占据山水资源等自然优势，加上近年来重庆开发商善于学习，善于产品创新，所以在面对全国大市场的竞争时，实际对成都的高档楼盘产生了冲击力。

"相对重庆来说，我更加看好成都的房地产发展前景。"黄子宁称,重庆是老工业基地，主城区约800万人，占到重庆总人口3--4成。重庆城市化进程较晚、地形、地势、土地供应量等原因，目前重庆房地产市场主要以刚性需求为主。重庆有山有水，地势落差较高，非常适合高端房产的发展，所以重庆的别墅一直卖得很好。较成都而言，重庆消费水平较低，低端房产又恰恰满足了这类消费者。

但是，重庆房地产行业有一个最大的软肋，就是中端房产一直做不起来。中端消费人群则又恰恰是刚性需求的主力军。做不好中端房产，会给重庆房地产发展前景蒙上一层阴影。

其实，2007年是成都房地产超越重庆的一年，2008年则是成都房地产"黑色"的一年。在一次又一次的赶超与反赶超中，成渝两地房地产行业均实现了高速增长。

据公开资料显示，2007年，成都完成房地产开发投资909.90亿元，商品房销售面积为2243.3万平方米；重庆完成房地产开发投资849.89亿元，商品房销售面积为1737.74万平方米。

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2007年是成都房地产增速最快的一年，完成投资额增长290.7万元，较2006年增长46.9%；商品房销售面积增长710.4万平方米，较前一年增长46.3%。在成渝两地的房地产比拼中，成都实现了投资总额与销售面积双超越。不过，2008年受"5.12"大地震影响，再加上金融风暴冲击，成都房地产市场增长放缓。

据成渝两地政府公众信息网数据显示，09年1--5月，成都市房地产开发投资累计完成286.76亿元，全市共成交商品房112631套，累计成交面积1074万平方米，同比大幅上涨73.5%。而09年上半年，重庆市商品房销售面积达1615.62万平方米，同比增长37.6%。全市累计完成房地产开发投资434.29亿元，同比增长13.2%。

业界人士分析, 纵观09年上半年，成都楼市回暖较快，成都有望在年底再次赶超重庆。

"大成都"蓝图显现"洼地"效应

重庆直辖以来，"洼地"效应一直很明显，但随着成都新一轮的城市规划建设，"大成都"蓝图的初步显现，成都的的"洼地"效应将会显现。

业内人士分析认为，重庆房地产之所以近年快速发展，很大程度上是因其西部唯一直辖市的战略作用。国家关于直辖市的各种优惠政策、供地政策等都对重庆房地产业的发展起到了极大的推动作用，各类投资纷纷流入重庆，"洼地效应"显著。

"大成都"蓝图无疑将进一步提升成都的城市价值和西部经济中心的地位。"作为经济中心，成都的经济辐射力不仅限于四川，甚至覆盖至云贵。"黄子宁称。

凯德置地（中国）总经理韩德明也称，凯德置地之所以想要在成都扎根，主要是看好成都的市场辐射，以成都为中心发展到整个西部。

有业内人士认为，"大成都"蓝图绘制完毕，经济辐射力将充分彰显，成都的战略地位将异常重要。重庆的"洼地效应"将会被严重削弱，各种资本将会流向成都，极大丰富成都的房地产投资。黄子宁称，成都的房地产行业较成熟，消费结构较合理，成都房地产的刚性需求不仅限于全川，对整个西南都很有吸引力。成都房地产后劲十足，超越重庆只是时间问题。