别指望房价就此能降下来！无论按照何种计价方式销售，开发商都会根据建筑面积和套内面积分别测算销售价格，并将测算价格在销售现场公布，而每套房屋的总价变化不会太大。

笔者以为，不是有关地价的政企之争，也不是开发商的利欲熏心，而是我们往往忽视了另一种权益“绑架”——房地产对配套公共服务的赎买。

在许多新开发楼盘的广告中，除了地段、售价之类的明码标签，还要开发商对“入住本楼盘业主将享受XX名牌学校学位赠送”的承诺，这种承诺从幼儿园到高中均有涉及。由于民众购买商品房大多是为了家庭需要，因此排列第一位的教育需求满足，确实能成为招徕客户的重要筹码。而在某些地区，买房送户口的更高公共福利供给，更成为衡量该楼盘能否获得销售佳绩的关键指标。

当民众习惯于开发商的类似承诺时，是否曾经想过：其实这些公共福利本来就是属于自己的基本权利？“XX名牌学校学位的赠送”，实际上是教育资源的二次分配。在城市优质教育资源稀缺，为了争抢一个学位，家长不惜付出巨额择校费的当下，高价楼盘与优质教育资源的捆绑，等于民众以另一种形式去赎买公共服务。

当然，开发商为获得这些公共资源也付出了代价，但羊毛出在羊身上，他们会将其计算在销售成本之内，甚至再附加多一道利润搜刮。而由于对优质公共资源的渴望，民众被迫选择以购买高房价来换取机会，也就间接助推了城市房价的刚性需求。

不过，也不能完全将板子打在开发商身上。毕竟，有许多公共服务支出不该由他们去承担。比如，楼盘小区外的道路建设、水电管道铺设、公交站点及线路建设等，本质上属于政府财政投入的公共服务。但出于财政投入“有限”等理由，很容易就转嫁成为开发商的负担。今天，城市里许多以楼盘命名的新建道路、公交线路及站点，都是开发商花大价钱换取的结果。而在一些城市，开发商甚至还掏钱购买“楼巴”，来缓解因公共交通资源匮乏带来的矛盾。

政府怎样才能规范房地产市场？笔者以为，首先，商品房小区的配套公共服务供给，理应建立在全民共享的公共利益观念上，政府职能部门由此承担相应责任，而不是将成本全都转移给开发商，并最终落到民众的腰包上；其次，政府对类似开发商不执行诸如套内建筑面积计价的既成法令、在广告宣传中弄虚作假、随意更改小区内规划等行为，必须强化监管及惩罚力度。

在政府与社会各界全面梳理高房价的治理制度时，对公共利益价值观的关注不能被遗忘。只有当消费者购房链条的各个环节被置于公共利益、对等博弈这一更广泛的框架体系之中，政府理应承担的公共服务将以公民对话协商和公共利益为基础，房价才能更便宜。

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按套内面积计价，负面效应不容小觑  华商报

日前，《北京市城市房地产转让管理办法》已进行修订，今后预售住宅或现房销售应按照套内建筑面积计价。此举意在避免公摊争议，防止开发商利用公摊面积赚取更多利润。(8月26日中新网)

笔者丝毫不怀疑此项政策对于消解聚讼纷纭的公摊争议，将起到釜底抽薪的作用。但在错综复杂的房地产市场，若缺乏整体关照的眼光，仅执著于细部的推进，到最后是进是退，是福是祸，诚未可知。

按照套内面积计算房价，所招致的直接后果即是，房价的进一步高企。开发商决不会蚀私利以彰公益，堤外损失堤内补的利益转嫁逻辑，将赋予开发商提高房价的强烈冲动。可以想象，假设房屋总价不变，若按套内面积计价，房屋单价将肯定在目前基础上上升。

在我看来，北京此次房价新政，留下一个重大的产权空白，即公摊面积的归属权自此之后该如何界定，又该如何使用？由此产生的收费行为又该如何计算？以前，业主尚可通过赎买取得对分摊面积的共有权和支配权，但在政策实施之后，公摊面积到底归谁所有？若开发商以分摊面积不属于业主为由，将其中的设施对外展开商业操作，是否违反《物权法》？凡此种种，房价新政都没有给出一个明确的答案或者可能的方向。

以开发商辗转腾挪的本领，产权模糊所带来的必是一大堆纠结不清的难题。至于最后，所谓“避免分摊争议”的政策初衷恐将反噬自身，生长出更多的争议。即使不会出现这些问题，那么可以想象的另一种结局是，开发商开始在户型上大做文章，例如墙体变薄，不作隔音处理等等。楼盘的相关配套设施和服务性机构，可能也会缩减，从而给业主的日常生活造成诸多不便。

总体而言，按照套内面积计价，对于购房者没有太多实际意义，甚至意义为负值。而对于开发商，却可能意味着利益的增进和权力的扩张。在这个制度供给凌乱而虚浮，商业伦理沉陷的房地产市场上，似乎任何一项初衷美好的公共政策都经不起审视和试炼。现实之无奈，莫过于此。

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按套内面积计价看起来很美？ 西安晚报

8月25日记者从北京市住建委获悉，《北京市城市房地产转让管理办法》已进行修订，按照新办法，今后取得商品房预售许可证的新建商品房的预售，或完成初始登记的现房销售应当按照套内建筑面积计价。（相关报道见21版）

在如今各地房屋销售几乎普遍存在概念混乱的现实背景下，北京市住建委即将推行的这种商品房按套内建筑面积计价的房屋销售管理新政，是一个不小的进步。此前，房地产销售市场普遍存在着“建筑面积”、“套内使用面积”与“套内建筑面积”等诸多概念，一般老百姓很容易被搞晕，而且往往需要用价值不菲的真金白银，为一些看不见、摸不着的所谓建筑面积买单。也正因为如此，近年来，各地因为商品房面积不实的投诉层出不穷。

但是，从各方面的情况来看，这种将商品房按套内面积计算的管理新政，或许只是看起来很美。

首先，在缺乏必要配套管理制度与措施的情况下，这种由一个地方推行的按套内面积计价的管理新政，或许会相对抬高北京原本就居高不下的房价。

虽然北京市住建委解释说，无论按套内面积还是建筑面积计算，总价格都不会变化，变化的只是单价。但对于那些最大限度追逐利益的房地产开发商来说，如果缺乏必要的硬性制度与措施的规制与约束，那么，开发商只怕会把面积上的损失，通过提高单价来得到弥补。

正因为如此，目前已有房地产研究专家对媒体表示：此举不仅起不到遏制房价的作用，而且还会因为改变计价标准而将房价再推高10%到20%。如果真是这样的话，那么，这种依据套内面积计价的商品房销售管理模式，只怕会进一步加重公众的购房成本。

由此来看，虽然这个房屋销售管理新政确实看起来很美，但很难让人高兴起来。从各方面的情况看，要想这种依据套内面积计价的商品房销售模式真正发挥作用，首先需要有关部门及时出台配套性的制度与措施，以防止开发商转嫁成本损失，从而让更多百姓真正享受这种房屋销售管理新政的制度利好。同时，需要尽快在全国范围内推广施行这种依据套内面积计价的房屋销售模式，并形成一种相对统一、稳定与硬性的制度安排。

更为关键的，则是物业费、采暖费等其他相关的配套收费，也要尽快推行这种按套内面积计价的方式，从而使房地产领域的收费，早日回归公平与合理。

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