港资公司佳兆业地产一片繁忙，楼道的另一端，挂有“佳兆业控股”招牌的写字间正在装修。

“公司很快就会上市了，地产公司和控股公司的招牌都要有啊。”一位在门口忙碌的佳兆业员工对时代周报记者说。2007年尾，佳兆业启动香港IPO之旅，2年后，这一愿望正变得触手可及。

2008年，在深圳地产公司业绩排名前三的佳兆业地产鲜为华南以外的人知晓。据香港媒体报道，此次佳兆业地产上市募集资金金额为39亿港元，比上次递交申请时募集资金的数额有所增加。

一位熟悉佳兆业情况的人士告诉时代周报记者，内地房企在香港上市一是要土地储备，二是需要投行捧场，三是要会讲“故事”。佳兆业地产此前一直坚持的烂尾楼开发模式能否在全国复制，能否由一个区域开发商成功跻身全国一流地产商阵营，还面临很大的考验。

融资规模水涨船高

事实上，佳兆业地产尽管发展迅猛，却一直闷声发财，公司背景外界鲜有所知。而据香港媒体报道，此次佳兆业上市时间有望在今年年底或明年初，预计集资3亿-5亿美元(约23.4亿-39亿港元)。瑞信是其上市保荐人。佳兆业集团更引入淡马锡及凯雷基金，而李嘉诚旗下的长江实业也持有其高息票据。此外，新加坡政府旗下的淡马锡及私募基金凯雷等已入股佳兆业。

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1999年开始建设的“桂芳园”是佳兆业首个开发项目，此地块原是布吉龙泉别墅的用地，后来成了烂尾楼。当时“桂芳园”地块才1万平方米左右，佳兆业将当时杂草丛生的桂芳园地块规划成了开放式主题公园，进而吸引人气，开始开发。

2003年11月6日下午，深圳最著名的烂尾楼“子悦台”在位于深圳华强（000062）北的深圳市不动产拍卖行拍卖，佳兆业在这次拍卖会上战胜中信深圳等知名公司，以4亿元的价格将其收入囊中。

2008年初，被称为“广州第一烂尾楼”的中诚广场焕然一新，开始对外租售。该大楼也是有收购烂尾楼专业户之称的佳兆业于2006年从原来的开发商广州金贸公司手中买下了中诚广场的大部分股权，从而获得了中诚大厦的拥有权。

在佳兆业的历史中，投资烂尾楼并将其盘活，成了其独特的商业模式。

行业人士对时代周报记者表示，在香港上市的房地产企业都要讲“故事”，也就是自己的商业模式，以此来打动投资者。谁的“故事”讲得好，能吸引更多的机构投资者认购其股票，就可以获得一个更高的认购价格，这将决定其上市的挂牌价格。

“佳兆业是依靠盘活烂尾楼起家的，这种模式区域性比较强，一旦走向全国，没有当地的关系和人脉，这种模式将会面临挑战，同时佳兆业的土地储备明显偏少，外地的项目不多，全国布局还没有完成，很难拿出什么吸引人的“故事”来打动投资者。”深圳某投资管理公司总经理李建会对时代周报这样说。

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8月21日，佳兆业集团品牌部陆怡向时代周报记者确认：“公司去年就通过上市聆讯了，但具体的融资额度和进程，还没有进一步消息。”

佳兆业集团内部人士告诉时代周报记者，公司背靠母公司雄厚资金支持，而且还有广泛的投行支撑，相信在华南地产公司里，赴港上市的希望最大。

佳兆业公司网站资料显示，成立于1999年的佳兆业，房地产项目主要集中在深圳，近年来，业务拓展至东莞、惠州、珠海、广州、成都、北京、上海等地，年开发规模超过100万平方米；发展项目主要为住宅，也有酒店式公寓、写字楼及商业等。

2006年该公司销售收入 22.69亿元，2007年的销售额为22亿元，2008年佳兆业在深圳的销售额超过20亿元，销售套数2800多套，销售面积为25万平方米。在知名地产剑客半求制作的深圳销售额10强房企排行榜中，佳兆业在深圳的销售套数排名仅次于万科，销售面积仅次于万科和鸿荣源排名第三。

陆怡告诉时代周报记者，为部署上市，佳兆业今年积极拿地，5月底在公开拍卖中，以3.18亿元竞得广州益丰搪瓷厂地块，为海珠区的地王，楼面地价6371元/平方米。

深圳珠三角地产网CEO孟家庆告诉时代周报记者，深圳的地产商香港IPO主要还是根据市况，现在行情看好，所以大家都蜂拥而上，佳兆业融资规模也是水涨船高：“去年才计划融资23亿港元，一年多后就变为计划融资39亿港元了。”

隐形富豪郭氏兄弟

“佳兆业在深圳发展快10年了，但这个公司很不透明，老板也极少露面，只知道是个港资公司，靠盘活烂尾楼起家的，对外声称全国有多少个分公司，其实夸大成分很大，佳兆业在全国拿的地并不多，还只是个区域公司。”深圳地产圈某行业人士告诉时代周报记者。

据佳兆业地产官方资料显示，该公司成立于1999年6月3日, 母公司“香港佳兆业集团有限公司”位于香港的国际金融中心，是从事房地产投资、国际贸易、金融证券业的综合性集团公司，资产近40亿元，员工4000余人，与国际著名的投资银行都有密切的合作关系，其麾下的“富昌证券有限公司”是香港50大证券商之一。

有分析人士认为，深圳佳兆业其实就是富昌金融集团在内地投资的一个项目公司。佳兆业通过富昌，融集外资投行和金融公司资金，并用融来的资金，以佳兆业的名义在内地投资、购地、开发，同时靠在内地的房地产行业，实现再盈利。

在深圳佳兆业地产网站上，香港富昌证券深圳分公司的办公地址与深圳佳兆业中心同处一地，毫无疑问，两家公司是关联公司。

“有香港证券公司等投行的支持，深圳佳兆业上市自然是水到渠成。”熟悉佳兆业地产的知情人士告诉时代周报记者。

时代周报记者通过多方调查得知，佳兆业地产(深圳)有限公司注册资金7.3亿元人民币, 发起人为佳兆业集团有限公司，法人代表是罗汉敦, 副董事长为郭英智,总经理为郭映龙。

2001年7月27日, 注册资金1200万港元的佳兆业科技深圳有限公司成立。2002年，佳兆业百货、佳兆业物业管理公司相继成立。其中，在董事席位占据重要地位的全部是郭姓人。

“深圳佳兆业集团是香港人郭俊伟、郭英成、郭英智三兄弟一手创立的，郭氏兄弟非常低调，在香港有很好的人脉，在内地几乎不为人知，虽然佳兆业还没有上市，但其身家应该超过百亿元，标准的隐形富豪。”知情人士告诉时代周报记者。

另悉，郭俊伟、郭英成、郭英智三兄弟曾经是同济大学EMBA四期班学员，与同济系在深圳建筑人才交往较多。

“佳兆业的管理层主要是从各大公司挖来的，以万科、金地集团（600383）的最多。”现佳兆业集团联席总裁孙越南先生，早期任职于湖南省市级国土局，2001年加入佳兆业。任佳兆业深圳公司总经理的刘强于2000年7月加盟，曾就职于万科企业股份有限公司，担任过万科集团房地产本部副总经理。担任佳兆业人力资源部副总经理的周素萍，也曾任职于万科集团。

独特商业模式遇挑战

回溯佳兆业的历史，不难发现，该公司在土地储备方面一向另辟蹊径，携香港母公司的资金收购烂尾楼，或与小开发商合作，也是佳兆业低价拿地的重要方式。

佳兆业副总裁孙越南曾说过，佳兆业几乎不参与招牌挂拿地。