8月注定成为2009年京城楼市承上启下的重要月份。挟前两季度楼市回春转火热之威,临近“金九银十”之传统销售旺季,下半年的房地产市场发展前景让所有人在疑问中充满期待。日前,京城房地产行业专家学者、业内人士济济一堂,就业界共同关注的泡沫问题展开讨论,并对下半年房地产市场形势进行展望。

楼市泡沫来了吗?专家共同认为,上半年楼市的回暖主要是受利好政策拉动,政府放宽货币信贷目的在于刺激经济。住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林锋表示,到目前为止,房地产市场整体尚属温和可控。以往的经验证明,温和的膨胀更有利于刺激经济增长,并不需要恐慌。

中国管理科学研究院经济学家李开发提出,目前北京房地产市场整体还算正常,但有些区域存在较大虚火。

据了解,随着6月通州九棵树地块以17.4亿元成交,北京五环外楼盘迅速掀起一轮涨价狂潮。以作为北京居住热点之一的北五环“亚奥区域”为例,北苑区域房价已经高达13000元/平方米左右,位于立水桥区域的东方郁金香价格已经涨到了11600元/平方米,合立方预计均价将超过15000元/平方米,朝阳区北五环外的“润泽悦溪”目前价格高达16000元/平方米,半年时间上涨81.8%。不少“80后”购房者表示,加上双方家长积蓄想在北京五环外买房都已经很难。

北京中原房地产经纪有限公司投资顾问部总经理张坤昱强调,楼市泡沫的关键在于后续消化,后续能够稳定发展就不存在泡沫风险。目前北京市场五环外地区缺乏发展规划及实力配套支撑,当前如此高房价主要是由过高的地价引起的哄抬效应,并不属于正常价格范畴。

以二三环为主的内城区域,由于地段的稀缺性、产品的高端性,在去年下半年整体经济下滑情况下,内城区域的房屋售价下降幅度较四环外项目小很多。而随着楼市回暖,内城楼盘售价也表现企稳,涨幅在7%-10%。与四环外、五环外价格涨幅基本超过70%的项目相比,内城产品的泡沫论几乎无法支撑。

北京大学房地产研究所所长陈国强表示,经济增长必然会带来膨胀表现,这也是刺激政策要付出的代价。

在经济前景不明朗的情况下,当前北京房地产市场表现出的部分区域虚火过旺并不属于合理现象,政府可适当采取系列措施抑制投资、投机行为,让房价更加合理。

戴德梁行:中国住宅市场2009年上半年分析报告

充裕流动性支撑行业复苏

2009年上半年宏观市场流动性充裕,行业信贷状况持续改善

挥别了2008年的信贷紧缩,进入2009年以来的信贷松动可谓慷慨。为了提振经济,央行持续积极地向市场注入流动性。2009年上半年广义货币供应量(M2)同比增速高达24%,远超过年初央行预期的全年17%的增长目标。短短六个月时间,央行已向市场额外多注入了大约5万亿元的流动性以确保整体经济活力,整体市场流动性充裕。

与此同时,作为通胀的先行指标,M2与M1剪刀差已逐步回落,增大市场短期结束通缩,重新恢复通胀的预期。为了对冲通胀,居民储蓄存款增速已由1月的33.8%回落至28.4%。截止到六月底预计已有将近1.1万亿的市场资金重新回流资本市场。

受益于适度宽松的货币环境,房地产行业从银行系统获得的信贷支持也得到持续改善。2009年1季度房地产开发企业获得的信贷资金增速同比增长9%,结束了2008年以来逐季递减的下滑趋势。但与1季度人民币信贷市场整体30%的同比增长相比,仍存在较大差距,说明年初银行系统对于房地产业的信贷支持依然较为谨慎。

但进入2季度以来,随着全国范围内住宅产品的持续热销,银行系统对于房地产业逐步由谨慎转为乐观。2季度房地产业从银行获得的信贷资金总量同比增速高达82%,远超整体信贷增速水平,说明银行系统加大了对房地产行业的信贷支持力度。与1季度相比,2季度信贷支持总量环比增长超过三成,行业信贷状况稳步改善。

行业各项指标转好,发展商对外扩张提速

2009年上半年全国范围内房地产开发企业从银行系统获得的信贷资金总量已超过8000亿元。仅半年时间房地产开发企业获得的信贷支持总量就相当于2008年全年资金总量的近八成。

与1季度发展商更为注重自身资产负债水平的恢复、将有限的资金用在现有存量项目的建设上略有不同。进入2季度,大幅放量的信贷增长并未带动住宅竣工增长超预期。仅带动住宅竣工增长20%,较1季度27%的同比增速有所回落。但同时,受益于银行加速的信贷支持及稳步向好的住宅市场预售状况,2季度发展商购置土地及商品住宅新开工面积两项指标的下滑速度明显收窄,已由1季度的-40%和-20%恢复至-15%和-16%。说明发展商资金状况较为好转,在市场中的表现已转为积极。

专家提出,由于受到通货膨胀预期、整体房地产市场强劲走势影响,下半年对自有资产固定化、兼顾投资保值的买房需求将会逐渐占据市场主流。在这种消费预期下,稀缺资源型产品、稀缺地段型产品、长期被低估的价值洼地类产品以及低总价优质配套的小户型产品四类高端住宅,将有望成为下半年投资保值的主力产品。

张坤昱表示,相比普通住宅项目,核心地段、高品质的高端物业具备独有的稀缺资源优势,产品附加值较高,抗跌性及未来的保值、增值能力更强,属于典型的高收益、低风险投资产品,在任何市场条件下都是投资良选。例如以高端优质园林立市的星河湾,就以京城高端住宅标杆项目地位长期受到高端投资者青睐。同样,由于当前核心地段土地放量已经几乎真空,享受不可复制的稀缺地段资源产品也是风险期的良好资产避风港。

随着区域发展不断进步,核心地段产品升值前景将明显好于其他地段,西二环红山世家、中关村教育地王唐宁ONE就是此类产品的典型项目。

另外,陈国强指出,市场上长期被低估的价值洼地类产品也是投资上选。上半年,广安门、太阳宫区域表现出了强劲的销售力,区域内红山世家、太阳公元一再创下销冠成绩。文林锋强调,这类洼地的价值正在逐步被市场认知,随着整体规划发展的展开,洼地将充分享受政策利好,升值潜力明显。

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销售降三成 商业地产与住宅市场“冰火两重天”（第一财经网 ）

在住宅价格持续攀升，住宅市场异常火爆的同时，我国的商业地产市场却显得萎靡不振。

在今天举行的“第五届中国商业地产博览会”上，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲用“冰火两重天”来形容商业地产与住宅市场迥异的状况。

任兴洲表示，住宅市场的火爆，一方面是因为从去年下半年以来一系列中央和各级政府出台的大量优惠政策，比如下调契税，开发企业的自有资本金从35%调低到20%等。最大的原因是，虽然还不可能拿出准确的数据，但今年上半年新增贷款7.37万亿元中，确实有相当一部分流入到房市和股市，但是由于商业地产的通胀保值功能比较弱，所以资金流向了住宅市场而非商业地产。

据了解，今年1-6月份，全国办公楼和商业营业用房销售额同比分别增长19.9%和30.2%，虽然看起来是不错的数据，但是据中国房地产协会的统计，今年1-6月份全国31个主要省市中，商业地产销售面积下降的有16个，其中吉林、内蒙、新疆、陕西、天津、江西、重庆、福建8省商业地产销售面积下降了30%。同时，今年1-7月份北京、上海、深圳等地商业地产租金继续下降，上海浦东写字楼租金累计下跌11%，广州甲级写字楼的租金跌回到2005年的水平。

分析下来，任兴洲表示，商业地产和写字楼、零售地产，甚至和工业用房也有关。

具体来说，商业地产中的写字楼的需求主体大部分为金融、IT、服务业和制造业企业，受宏观经济影响较深，这些需求今年上半年虽然有一些企稳回升，但是并没有完全好转。据北京市统计局的数据显示，上半年全市通信设备、计算机及其他电子设备制造业实现增长值122.4亿元，比去年同期下降21.6%。在这样行业发展的背景下，对写字楼和商业地产的需求势必下降。

在零售地产方面，从百货企业上市公司的中期报告来看，情况并不客观，截止到8月9日，8家百货企业中7家毛利率出现比较大的下滑。与此同时，国外商业集团也放缓在中国开店的步伐，因此，商业零售业对商业地产的需求也处于比较低迷的时期。

“这些年来经济前一轮的快速增长，使得每一个行业都或多或少有一些泡沫，我们的商业地产也不能例外。”任兴洲表示，经济受金融危机影响回调的时候，商业地产供大于求的局面就显现出来。供求之间的矛盾也使得商业地产在短期内想回到前几年的火爆，比较困难。

“商业地产短期内我们不能期望它有更大的更火爆的局面，而应该控制投资结构，控制投资节奏，让整个的供求关系处在相对合理的水平上。”任兴洲说。

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