买房投资，选择投资回报率高、周转变现速度快的房源是投资成功的首要因素；而选择一款适合的房贷产品，制定符合投资需求的房贷理财计划，则无疑是锦上添花。目前二套房贷细则已经出台，在相同条件下，不同投资客应选择不同的房贷产品，根据房贷产品的理财特点，制定符合自己的投资计划。为此，本报记者走访了各大银行房贷部，为购房者推荐目前的6款主流房贷产品——

“直客式”房贷，是指银行直接贷款给买房者，不用经过开发商担保，贷款额度、占总房款比例、期限及还款方式等，都可根据购房者的需求决定，但购房者需通过银行指定的担保公司担保，除交纳正常按揭贷款的有关费用外，还须根据担保公司的要求交纳2‰-8‰不等的担保费用。目前，工行、农行、中行、建行、光大、招商、民生、中信、深发展、兴业等大多数银行都已经推出了这项业务。

适宜人群：有稳定收入、良好的银行信用记录、所购房屋一次性付款优惠较多的购房者。

循环房贷：自由调节还款方式

“循环房贷”，即指消费者与银行约定某个贷款额度，在此额度内无需再次审批就可随时借款。而当客户有闲置资金短期不用时，也可随时还贷。目前招行推出“随借随还”、深发展的“循

环贷”、民生银行的“按揭开放账户”都有类似功能。采用循环还贷方式后，客户可自由调节还贷方式。

适宜人群：收入不很稳定、可能出现负现金流的客户。

固定利率房贷：规避利率风险

“固定利率”房贷，即指在贷款期限内，借款人按照合同约定的某一利率执行还款，不因银行利率变动而调整还款利率。这种房贷产品满足了购房者规避利率风险的需要，其特点在于，在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不

会因为利率变化而改变还款数额。定息房贷都有贷款产品时间限制，一般为3年期和5年期，最长的固定利率房贷期限为10年。目前，建行、农行、招商、光大、民生等银行都可以办理此业务。

适宜人群：有长期升值预期，未来收益稳定，需要锁定利率风险的购房者。

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气球贷：前紧后松自由还款

“气球贷”是将贷款本金的一部分，放在最后一期一次性偿还，由于平时还款少，到期还款多（贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还），所以这款产品才被冠以“气球贷”这个颇为形象的名称。“气球贷”改变了按传统贷款期限来计算月供的还款方式。客户在申请5年期的住房按揭贷款时，可选择与银行约定的期限（比如20年、30年）来计算月供，从而大大减轻贷款初期每月的还款压力。深圳发展银行可以办理这种业务。

适宜人群：有提前还款需求，未来较短年限资金实力显著增强或是后期将有大额资金进账者和借款期内仅想偿还较少月供，而将节余下的款项运用至其他具有更高投资回报的购房者。

入住还款：减轻初期压力

“入住还款”是指客户在办理住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个月开始，与银行约定一个时间段仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方式，归还贷款的本金和利息。该产品考虑到有的客户在贷款初期由于支付了购房首期款，还需要安排资金对房屋进行装修、购置新家电、家具等，这一阶段家庭资金比较紧张。工行、农行、中行、建行、交行、光大等银行已经开通此业务。

适宜人群：有稳定收入来源、初期资金不多且面临其他财务支出需求的年轻购房者。

双周供房贷：还房款更省钱

“双周供”房贷，是对应于月供而言的，还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。对于房贷客户来说，还款压力不变，但由于还款频率增加，贷款本金减少速度加快，这就意味着相应还款期内的贷款利息少于“月供”时的贷款利息，同时，相应的供款期也会缩短，但每月供楼压力加大。

适宜人群：因为每期还款时间较短，不太适合资金方面有大起大落的人，而比较适合收入比较稳定，有平稳资金来源的人，希望加快房贷还款速度、缩短还款期限的购房者。

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