针对这一轮土地怪象,8月24日,国土资源部发布“禁令”:在确保拉动内需项目和民生项目的情况下,要加强土地的批后监管,防止趁机搭车圈地造成住宅市场供应紧张和“地荒”现象。

人们不禁要问:开发商为何热衷囤地?圈地会对楼市有哪些危害?严查囤地能否抑制楼市高房价?

“地荒”真相:“批而未用”

在不少开发商看来,他们之所以不断囤地,是因为“地荒”。然而,事实真相如何?

中原地产研究中心20日发布的研究报告称,40家知名地产商自2003年以来在土地公开市场上获取的270幅地块样本,除去在售和售完的土地,有57%的土地没有入市。其中,27%的土地还处于待开发状态,30%依然处于规划在建。

房地产市场的囤地现象已经不是个例。广州市国土房管局此前通告,该市2007年产生的27块“地王”仅有7宗动工,20宗的地块未见动工建设。

来自上海市规划和国土资源管理局的有关数据也印证了这一点:全市目前总共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”状态。其中相当一部分在开发商手中,涉及70多个房地产项目。相关负责人透露,开发商拿地后不开工,可能跟企业的经营状况有关,也不排除他们有“囤地”目的。

今年以来,各地用地量持续增加。今年1到7月,广州、武汉、杭州、北京、成都等五个城市住宅用地供应量同比大幅增加。北京计划投入上千亿元用于土地储备,广州计划供应商品住宅用地250万平方米,大大超出去年的供应量。

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国土资源部耕地保护司负责人表示,今年新增用地同比增加20%。鉴于今后拉动内需还将持续一段时间,因此下半年各地除坚持更加严格的用地审批外,还要开展对已审批用地的核查、监管行动,重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。

开发商囤地:房价冲高的后遗症?

事实上,早在2007年,国土资源部就加大了对闲置土地的清理力度,对囤地开发商进行查处,规定开发商不付清全部地价款不得分期发放土地证。然而,进入2009年,新一轮拿地大战愈演愈烈。在拿地凶猛又闲而未用的背后,究竟隐藏了哪些奥秘?

土地出让的终极目的,是要在两三年之后,在房地产市场上把房子卖出去。然而,来自国土资源部门的数据显示,从2006年到2008年,全国至少有3.3亿平方米已购置土地尚未被开发,市场存量一直未被消化。

一边是各地不断加大土地供应力度,一边是大量闲置土地未被开发。为何会出现这样的怪现象?

“如果担心下一顿没有了,房地产商肯定是要囤地的,手里有粮心才不慌。”华远地产董事长任志强在近期对2009年下半年楼市新格局进行预测时公开表示,国土资源部门说增加了不少的供应量,但其实大量是经济适用房,现在商品房的供应指标并不多。

与开发商的抱怨相对应,其利用土地追逐高利润的心态日益显现,土地逐渐变成一些上市房企资本运作的工具——为保持在资本市场价值的提升,公司要不停拿地。越是“地王”,就越容易变成上市房企融资的“题材”,公司储备有大量土地,便会更加吸引股民购买股票。

究竟是什么原因导致了囤地现象?房地产专家、上海城市经济学会高级经济师顾海波分析认为,这种现象是2007年房价冲高时的后遗症,今年新“地王”的出笼还将在未来制造大规模闲置土地。据悉,当时的高地价导致地房价格比在38%的高位,远高于25%的平均水平。

而今,现有的楼市较之2007年并没有根本改变,加上金融危机背景下保增长目标指向和适度宽松的货币政策下,一些政府卖地和开发商圈地具有共生的利益关系,楼市的开发动力强劲。

开发商囤地意在何为?一方面,过高的地价与周边地区的房价形成倒挂,造成开发商土地闲置不敢轻易入市;另一方面,有些大开发商疯狂竞价,赚取名声,他们要么再承包给下级开发商,要么囤积等待合理的市场价格。这两者势必加大房价成本,形成更深层次的隐形价格倒挂格局,因而囤积土地炒高房价获取暴利成为他们的选择。

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