编者按

作为成都市第一个卫星城，今天中心城区的重要组成部分，温江无疑是城市功能和空间价值延展的受益者。

在经历了一波经济危机的低谷之后，如今的光华大道沿线，又重新呈现一派紧张施工的场面，温江在交通、配套、基础投资、产业结构的多元化等各个方面迎接着新的发展契机。

从近期楼市表现来看，该区域房价出现了明显回升，新项目不断面市。随着花博会、大学城、奥体中心、赛马场以及国际医学城等产业结构的日趋完善，一场新的城市“变革”正在酝酿。新一轮“温江热”，随时可能来临。

交通：从光华大道到地铁4号线

无论从城市整体形象还是与中心城区的融入程度，温江都是成都二圈层上的“模范生”：2001年响亮提出“住在温江”口号，到2002年撤县设区，2005年光华大道全线通车，带动沿线高水平地产开发热潮，短短几年间，拥有4000多年历史的“金温江”从容完成了大城西的形象塑造。

光华大道通车后，温江的房地产开发更是一路飞速前行，不但出现了金强这样实力雄厚的本土开发商，还吸引了和记黄埔、成都置信、珠江投资、上实置地、华新国际、天祥、银城等地产豪门进驻角逐，永宁、涌泉、柳城三大板块，奠定了温江房地产开发的初步格局。成都置信建芙蓉古城，让默默无闻的永宁小镇一夜之间声名鹊起，永宁板块已悄然成为温江大本营；建信、华新国际、森宇构建的涌泉板块个性独具，张力十足；柳城板块则囊括温江城区各开发项目，既有本地开发商金强房产精心建城，又有柳城谊苑这样的“外来户”推波助澜，江南房子、观澜半岛……温江楼市进入繁华时代。

如果说光华大道的开通，缩短了与中心城区的距离，使温江漂亮地完成了去郊区化；芙蓉大道、成温邛高速公路为温江的区域发展提供了有力的交通保障；现在，新干线-地铁4号线的规划启动，将引领温江楼市长驱直入地铁时代。

世家机构在一份关于地铁对楼市影响的报告中认为，地铁将使城市规模得到延伸，新的居住片区将在地铁沿线出现。而放眼其他城市，地铁改变生活的范例，也比比皆是——在上海，有无地铁通过成为了购房者最看重的要素之一；在北京，地铁5号线开通当天，其沿线楼盘售价最高增幅达到30%……可以期待，在明年地铁1号线开通后，成都人的生活方式以及城市区域功能布局等都将发生改变。而按照成都市城市快速轨道交通线网规划，地铁4号线规划西起温江，途经江安河、苏坡立交、骡马市、双林路、十陵等站点，东止于西河站，全长38.9公里，设车站19座。地铁4号线上的温江区，将再度改变自己在“全域成都”中的时间位置，这一以生态环境优良著称的宜居之地将更具魅力。 “地铁的修建，对中等收入群体是一大利好。地铁4号线对于温江楼市，无疑是一次‘擂市’的碰撞！”温江区房管局负责人形象地形容。可以想见，地铁4号线启动，将为温江注入更多的宜居元素，引燃人们“住在温江”的热情。

产业：整体运营助推城市发展

温江作为成都市西部重点发展的“卫星城”，在利用自身地理优势的同时，不断对产业结构进行调整和完善，目前已经形成旅游、体育、教育、服务、健康等多元化产业结构，在完善城市功能、提升城市形象和品位上迈出坚实的步伐。

与此同时，温江区因地制宜，对产业结构进行细分，并催生八大片区：科技园片区、光华片区、四川文化产业园片区、金马国际体育城片区、成都国际医学城片区、国际乡村度假产业片区、现代农业产业片区以及和盛职教片区。其中成都国际医学城片区是成都市26个现代服务业重点建设项目之一，总占地面积31.5平方公里，投资近350亿元，建设周期为10年。目前国际上除迪拜健康城和德克萨斯州健康城外，该项目在我国尚属首例。规划中的园区将集健康干预、医疗服务、康复养生、国际医疗旅游、教育研发和商务配套为一体，以全国和国际市场为半径，建设专业化、国际化和多元化的医疗康复及健康产业的服务平台。目前已有5个项目开工建设，其中占地共4.87平方公里的芙蓉长卷项目将于近期强势启动。而金马国际体育城片区，将以成都休闲资源和国家体育产业基地发展为基础，在金马河环境保护的前提下，根据体育休闲、体验市场需求导向，以建设国际一流的标准赛马场为切入点，打造成集旅游、休闲、度假、娱乐、竞技为一体的亚洲一流的运动休闲产业新城。在花博会、国色天乡、赛马场、国际医学城等一大批重点优势资源的催化下，温江房地产可谓蓄势待发。

房价波动较小 温江楼市正蓄势待发

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新都发展的信心源泉，不只是工业区

几年前，成都市提出家具产业集中、集聚、集群发展思路，规划在新都区新繁镇建立成都家具园区，并将于2010年形成一个专业批发市场和展示销售中心、三个产业集聚地，树立一个有影响的国际展览会。2005年9月，成都市政府正式批准新都区成立成都家具产业园区。2006年11月，成都市政府将新都区家具产业发展聚集地正式命名为成都家具产业园，规划占地面积6平方公里。新都区家具局工作人员介绍，家具产业集群的近期目标是投资100多亿，推进家具产业集群集约发展，争取在明年实现产值350亿元以上。

而新都物流中心则是成都市物流发展体系中的重要组成部分，是全国现代物流网络中的一个重要节点，吸纳和辐射成都及周边地区500公里的货流、人流，建成后公路货运处理能力达到2100万吨。“目前，新都区已初步形成由成都市新都物流中心、西南钢铁物流城、大丰医药物流服务站组成的现代物流业产业布局。新都物流中心规划为仓储配送、公路货运集散、商务信息服务、商业贸易及配套居住五大功能区。” 新都区物流中心管理委员会的工作人员向记者透露。

除此以外，“随着荷花池市场及五块石电子市场的外迁，新都区的小商品批发业及电子产业规模将更加庞大，产业集中度也更加集中”。成都仁智房地产顾问有限公司总经理山传海认为新都的产业发展还有更多利好。

▲资料

新都工业区

新都工业区始建于1992年，规划面积17. 6平方公里，是四川省级重点开发区。2007年，工业区已入驻企业229家，实现工业产值129亿元，实现税收4.92亿元。基本形成机械制造、电子信息、食品饮料、生物制药四大优势产业。目前已聚集了可口可乐、法国博阿食品、德国巴鲁夫、日本电材、台湾统一集团、北京同仁堂、上海宝钢等一大批国际国内知名企业。

房地产靠品质加速

在成都城市版图日新月异的过程中，新都已经不再沉寂。然而不得不说，“北部新城”的概念，似乎在心理距离上要比南部新区远很多；与众多楼盘夹道出城的光华大道和人民南路南延线相比，北新干线也显得冷清了一点。

“新都区与其他新城区有不一样的情况，它是典型的新城区和老城区分散开发，同时房产开发跑在路网建设、基础配套、区域转型的前面，新修的交通要道还需要一段时间才能无缝接驳成都市主城区和新都区，而川陕路作为交通主动脉，又不可避免大型货运车辆的拥堵。归根结底，交通瓶颈仍然是制约购房者置业的主要弊端。”四川大学工商管理学院教授吴丰如此分析。

尽管如此，新都区的地产发展潜力已经广受认同。“北部新城是成都市四大新城区中惟一的价值洼地，后势肯定要超越其他。”成都东骏房产公司高层人士程小鹏满怀信心。事实上，北部新城的房产开发水平正在加速提升。随着新希望、万科、保利、东骏等品牌开发商进驻城北，新都的区域品位和居住品质将发生实质性的改变。“亚洲最大的郁金香公园、全球知名五星级酒店皇冠酒店、国际标准高尔夫球场等已进入城北，成都市有几个区域能达到?”保利198项目的营销负责人对这个区域和自己的项目底气十足。今年7月，全球最大的酒店集团——洲际酒店集团旗下的著名品牌“皇冠酒店”(Crown Plaza)”被引入该项目，打造保利皇冠酒店，成都北部没有高端商务配套的历史将宣告结束。同时，我们还可以在城北看到亚洲最大2250亩的郁金香公园、国际标准高尔夫球场、上千亩的生态公园……

新都区房管局局长何仁贵在接受采访时表示，“城北楼市已经步入品质时代，尤其是万科、保利及东骏投资新都楼市后，成为城北楼市发展的重要支柱。”

在记者掌握的一份新都楼市调研报告中写道：“外埠人群成为购房主力军，年均160万平方米的市场供应量及3500元左右（查看地图）的市场均价，都充分体现了城北的区位优势、宜居优势和竞争优势”。

曾在新都开发水沐天成项目的和信地产副总雍雪薇表示：“新都是较大的一个片区，较其他成都周边地域相比较，开发是晚一点，但潜力不可小视。政府对这个区域的重视程度近两年也在逐日增加，从交通上来讲，多条道路的通车拉近了新都和主城区的时间距离。从区域经济发展来看，未来潜力还会有显著的提升。往城市规划的方向来看，未来新都区的中央行政区正在打造之中，现在检察院、法院已建成，即将建成的工商大厦、文广大厦等势必会在这里形成新的商业氛围。政府在招商引资方面如果能给大家更多的政策便利，相信区域的发展速度会更快。”

诱人的前景和后发优势，可以想见，一个现代化新新都的蓝图正在逐渐成为现实。

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楼市：理性回归展现成长空间

2005年光华大道通车开始了温江楼市的品质化革命，之后便是2007的喧嚣和2008的冷清。如今，温江楼市正在经历理性的回归。

成都上实置地吴总告诉记者：“目前温江房价均有200-500元/平方米的升幅，而且成交量也比2007年有所放大，平均每周370-380套左右。”据一位开发企业相关负责人回忆，当时的仁和春天大道，最高价卖到每平米10800元。而到了2008年，在地震和金融风暴的双重打击下，此区域价格应声下滑，最低达到2900元/平方米。目前，区域房价基本保持在4200-4800元/平方米，并出现小幅上涨。

时至今日，光华大道沿线已是靓盘云集，万科·朗润园、仁和·春天大道、珠江国际花园、森宇·美茵谷、蓝光·香瑞湖、锦绣森邻等名盘分立大道两侧。40余个在建和待建项目、不低于300万平方米的开发量，“低密度+生态+高端”的开发特征，一条全新的生态居住走廊日益呈现。

而在温江城区，房产项目也逐渐摆脱了以多层为主的郊区楼盘形象，温江区行政中心、花博会主场馆、家乐福超市、规划中的地铁4号线等配套利好，为高品质楼盘的纷纷涌现创造了条件，海峡新城·西岸、棠湖·泊林小镇、上上城、那城等与光华大道沿线项目遥相呼应，使光华大道和温江城区的居住区渐成一个整体。

在楼市整体回暖的大环境下，经过深度调整的温江楼市正在重整往日的精神。而生活配套尚不完善这个目前的短板，也将在数年建设之后，成为新的价值释放源。在交通和城市运营的整体利好势头下，温江楼市正在显现更广阔的成长空间。

记者手记

如果说一个区域的发展、成熟需要一个过程，那么它就是一个重新认识、了解的过程。对于温江也一样。在大起大落之后，当人们重新审视温江区域价值的时候，我们不难发现，温江已经不在是“造房”，而是在“造城”。当众多的房地产开发由单个项目运营进入到区域整体运营的新阶段时，角色已经在发生转变。这个全新的开发模式不仅考验着资金和实力，更是智慧的体现。而现在的温江正处在“造城运动”黄金十年的开始，温江正在蓄势待发……

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编者按

对一个发展中的区域，支撑和决定其健康快速发展的关键因素是什么?其扩大区域辐射力和影响力的突破点在哪里？本期《楼市研究院》以新都区近年的城市化历程为例，探讨在当前语境下，如何利用区域资源，发掘区域特色，实现区域发展的破局。

城市在蓝图上起飞

北新干线和蜀龙大道的建设开通、大件路新都段的改造、198生活·国家生态建设示范区的打造、北部新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)规划完成等事件，已经成为新都发展史上不言而喻的重要节点。

改革开放初期到如今，从原本定位的成都市旅游卫星县城，2002年撤县设区定位成都市北部新城，直至现在定位成都北部副中心，新都历经六次规划变革。在六份规划图纸的层层蜕变中，新都迎来了快速发展的契机。

据记者掌握的一份新都区域发展规划文件显示，新都区域的城镇发展格局可用“一主两翼”来形容，具体含义是指以新都城区为中心、以新繁为西部副中心、以石板滩为东部副中心。而在新都区的发展现状中表现为七大板块的细分：成都北部新城板块、成都北部商城板块、成都工业集中联片发展区域板块、成都“198”生态发展区、成都优先发展重点镇区域板块、成都发展重点镇区域板块、成都青白江沿线生态发展区板块。

“小到一个区域，大到一个城市一个国家的发展，跟发展规划是密切相关的。事实上，很多国家的发展遇到瓶颈，也正是因为当初的规划跟不上后来的发展。应该说，新都区的规划很符合这个区域的自然资源条件，也非常吻合城市副中心的定位。”四川大学新闻传播研究所城市传播中心主任王安中博士如此评价。

2008年初，成都市正式宣布，将全面启动四大新城的建设。从那时起，一个集商贸物流、会展酒店、医药机械等相关产业为一体的北部新城初现轮廓，财富城北成为人们持续关注的焦点。

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▲链接

6次规划，农业大县变身现代化都市

1981年11月，新都城区进行第一次科学测绘，当时城区的面积只有0.73平方公里。

1986年，在第一次初步规划的基础上，新都进行第二次规划。

1995年-1996年，新都第三次规划。第一次迈出城区辐射而出，规划面积达到50平方公里。

1998年，新都第四次规划，确定了向东、向南的发展方向，成绵高速框在了新都境内，蜀龙路打开了新都新的格局。这次规划开启了新都融入大成都格局的序幕。

2003年，新都第五次城市规划，这是撤县设区后的第一次规划。蜀龙大道破土动工后，催生了新都大件路以外的城外造城行动。

2007年，新都进行第六次城市总体规划，主要以资源环境为基础，以产业发展为动力，以协调发展为目标。

▲资料

北部新城

在经建设部批准的《成都市城市总体规划》、《成都市新都区分区规划（2004-2020年）》文件中，新都区被确定为成都市北部新城，面积100平方公里，人口100万，是成都市城北副中心，以发展综合服务、轻型工业、宜人居住、旅游观光为主要城市功能。

继南部新区、东部新区之后，成都市北部也将打造出一片新城区。至此，成都市将以中心城市为核心，重点向南、北、东三个方向发展，逐步形成南北展开的城市格局。

三大园区并驾齐驱

通过2007年的规划，新都完成了以工业开发区、物流中心和家具产业园为招商载体，以机械、电子、食品、医药、家具为五大优势产业的区域经济格局，产业集群初具规模。

“从发展战略上说，一区（新都工业区，含东区和西区）一园（成都家具产业园）一中心（新都物流中心）是新都确定的发展重点，也是四川省委、成都市委提出的扩大内需、保持增长、止滑提速这一最紧迫的任务。”新都区外宣办新闻科科长王亮如此表示。

摆在战略首位的便是工业区经济发展。“这半年以来，工业区在基础配套建设、服务项目、重大项目、产业发展上取得一定成效。”新都工业区管委会副主任宋华彬介绍说，“今年1-6月，通过政府投资及金融机构贷款，工业区共投入基础设施建设资金2.15亿元，完成电力、污水处理和工业东区三期道路总长11公里部分建设，比去年同期投入4350万元增长336.78%，为固定资产投入和改善工业区投资硬环境起到了一定拉动作用。”

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