今年6月来，二套房贷“收紧”的消息不断见诸媒体，官方辟谣消息也层出不穷。

最新曝出的消息是：上海“二套房贷”利率将由原先的“按基准利率上浮10%”，下调为“按基准利率打八五折（即下调15%）”。换而言之，这次是“放松”，不是“收紧”。

可上述报道紧接着转述相关人士的话说，这也是收紧，因为此前二套房贷利率最低可以打到7折。不出意料，这一消息迅速被监管部门“毫无新意”地否认。按上海银监局说法，压根没这件事，二套房贷依旧按老规矩办，首付不低于四成，利率上浮10%。

又是一个让人迷糊的“文字游戏”。真相究竟如何？

暧昧的监管层

根据监管部门2007年制定的政策，二套房贷款首付比例不得低于40%，利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。这一切在去年10月份发生改变，2008年10月22日，央行发布房贷新政，自10月27日起，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。紧接着，2008年12月21日，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号，下称131号文）明确，“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”这被普遍视作二套房贷正式放松的标志。

可无论是央行还是银监会，均未就131号文中利率“合理确定”出台相关解释，银行的理解也随之分化，有银行实施了对重点客户的利率优惠，有银行则一直坚持普遍优惠政策。

今年初，部分地方银监局出台的通知，更是只强调“首付不低于四成”，并未提及利率问题。这进一步强化了外界关于“利率可由银行自主确定”的印象。

但到了6月19日，银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

7月，在银监会第三次经济金融形势通报会上，银监会主席刘明康强调，“严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，尤其是“对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则。”

虽然监管部门、银行均明确未曾改变过二套房标准，但在实际操作中，二套房贷利率7.5折、7.2折，乃至比照首套住房的7折优惠均屡见不鲜。

面对暧昧的监管层，不少银行人士也犯“迷糊”。根据他们的说法，监管层没有直接明确，总行也大多将权限下放到分行，对“二套房贷”只能是摸着石头过河。

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如果要贷款购买第二套住房，市民现在不仅要凑足至少四成的“高首付”，还很可能要面对上浮一成的“高利率”。据了解，今年7月二套房贷政策“收紧”之初，虽然银行都将最低首付比例提高到四成，但不少银行还能给出基准利率甚至下浮利率。而近日记者咨询了本市多家银行，发现二套房贷利率基本已都提高到上浮水平，只在个别银行还有“商量”。

二套房门槛集体抬高

记者近日以购房者身份向本市多家银行网点的房贷部门咨询，结果得到的答复几乎都是贷款购买第二套房“首付至少四成，贷款利率要在基准利率水平上上浮10%”。

而这其中有几家银行网点7月份时记者也走访过，当时有关人士还告诉记者二套房贷“只是首付要求必须至少四成，贷款利率仍然可以最低七折”，或者“贷款利率可以执行基准利率”。

只有两家银行网点有关人士表示二套房贷要“首付四成以上”，而贷款利率还有不上浮的可能。一家银行给出的二套房贷利率最优惠可以达到八五折左右，另一家则表示最低还可以给出基准利率。有关人士告诉记者，银行能给出怎样的二套房贷利率，与市民贷款购买的住房有关，比如房屋所处的地点、房龄、房屋的抗震能力等，此外，市民个人的职业、收入水平、以前是否有还款逾期记录、是否是银行的大客户等，也都会影响到市民最终得到的贷款利率水平。

虽然各家银行对于二套房贷在“首付最少四成”的问题上已经“步调一致”，在“利率上浮10%”的问题上也基本趋同，但在“第二套房”的确定标准上仍略有差别。而这个差别就是假如第一套住房的贷款已经还清，是不是再贷款买房还可以算是“第一套”？

对此，有的银行人士表示即使第一套住房贷款已经全部还清，并且市民已经将房屋卖出，再贷款买房也要算是“第二套”；有的银行人士表示只要第一套住房的贷款记录在个人征信系统中有所体现，即使已经将贷款还清，再贷款买房仍算“第二套”；也有的银行则规定如果第一套住房的贷款已经还清，房屋已经卖出，再贷款买房就可以算“第一套”；还有的银行规定只要第一套住房贷款已经还清，再贷款买房就可以算“第一套”。

中档楼盘购买力受挫

有房地产中介公司人士表示，银行“收紧”二套房贷，对于购买中档价位住房市民的购房意愿产生了一定影响，但对于购买高档住房和经济适用房的市民则影响不大。

采访中，一位近期有意购买第二套住房的小姐告诉记者，她在5年前准备结婚时买了第一套住房，当时办理公积金和按揭组合贷款30万元，期限20年，每月还款2300多元。3年前办理了一次提前还款，现在贷款利率打七折，每月要还800多元。“我父母的住房可能不久就要拆迁了，所以想在附近再买一套房子。父母年纪大了，只能由我申请贷款。我看好一套房子，大约100万元左右，银行说这算是第二套住房，首付至少要40万元，贷款利率还要上浮，贷款20年，每月要还款将近4500元。如果这套房子的贷款利率也能打七折，我每月只要还款不到3700元就行了，能少还800元呢。”她说。

而一位先生原本打算购买第二套房子，但听说现在办理贷款不仅首付要至少四成，利率也要上浮10%，就开始犹豫起来。他告诉记者：“我原本是想在孩子学校附近再买一套房子，看好了一套，大约80万元。如果首付四成，就要32万元，贷款20年，每月还款将近3600元。这个首付和月供水平我感觉有点儿太高了，和原先想的有差距，所以还要再考虑考虑。”　

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传闻多来自中介

监管层“沉默”，银行“迷糊”，掌握着绝大多数二套房贷客户资源的中介机构，俨然成了各类传言的主角。

建行此前被传暂停二套房贷业务，消息来源正是中介。据熟知内情的人士介绍，中介之所以放出该消息，是因为建行在部分支行尝试取消对中介的返佣，有些中介自然就“宣布”建行的二套房贷业务“暂停”。

据介绍，银行正逐步压缩佣金比例，这类做法在眼下信贷高增长的情况下并不罕见。于是，也就有了“从某天开始二套房贷要收紧，中介机构正在加班加点工作，以赶在收紧前申请贷款”之类的新闻。此类新闻催着购房者赶紧办贷款，对中介而言好处很直接，可以在银行降低返佣前多办几张单子，赚取相对较高的返佣。

所谓返佣，是银行付贷款佣金拉拢中介的手段。

“在二套房贷优惠问题上，其他银行能做，你不能做，客户就会被中介介绍到其他银行，结果所有银行都给优惠。”一银行信贷人士说，尽管此前上海银行同业公会曾协商确定给中介的返佣最高不能超过0.5%（即贷款总额的0.5%），但这个不具约束力的协商结果在激烈的竞争下成了一纸空文，有的银行返佣率甚至达1.6%。

“为何如此？因为对于购房者而言，选择哪家银行无所谓，关键是优惠给得多，另外一个重要因素则是中介推荐谁，客户一般就会选谁？”上述人士说。

归根结底，此类出自中介的传言之所以会被广为传扬，一切源自信息的不透明、不对称。监管机构对于传闻一般保持缄默，银行也不愿轻易开口。作为利益攸关者，也惟有中介肯说话。

房贷利率该怎么定

“二套房贷”真的需要指定利率么？在公司贷款乃至个人信用贷款利率均可自由浮动（最低基准利率的9折，最高4倍）的当下，为何二套房贷还必须坚持高利率，如果出于是控制风险的要求，那么首付四成的规定似乎已足够应付，高利率与风险控制似乎没有那么紧密的联系。

“没有证据表明，购置首套住房的客户比购置第二套房的客户更优质，关键是要控制投资多套房的客户，以及防止作假。”一位银行风险管理部门人士称，没有理由一定要给首套房客户利率7折优惠，二套房利率必须上浮。

话题自然延伸到利率市场化等问题：银行此前对于二套房贷实施的利率打折行为，似乎更符合利率市场化这一改革要求。

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银行收紧二套房的利率后，或将引起房地产市场新的变动。毋庸置疑，无论是政策的直接下发，或是之前的媒体传闻都会对地产市场有一定程度的影响。二套房贷利率提升至基准利率的1.1倍后，购房者的月供负担将有明显的增加，这是通过抑制投资性需求来给房市进行阶段性的降温。在某程度上，这可以给目前地王频现、房价飙升的楼市吹一阵冷风。

　　对于今年上半年房地产市场突然出现的涨价潮，有观点将很大一部分责任归咎于银行，认为银行大举放贷间接导致了大量低成本的资金流入房地产市场，从而导致所谓“地王”的出现。

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