主城居然还有“冷宝”——近日在盘点主城新房住宅时，发现三环内还有一个盘值得下手——佳乐·云锦阁。

项目位于金牛区三环路内侧，靠近成都露天音乐公园，预售单价约2.1万/㎡起，曾于2019年6月6日取证入市，推出350套带装修住宅。截至2020年10月27日14时，透明房产网显示佳乐·云锦阁仍有208套住宅可售。

也就是说，项目经过16个月的销售周期，仅售出142套房源。三环内、小户型，带装修总价较低房源不足200万，照理说，这样的产品卖得不应该如此。

我们前往售楼部现场替大家实地探访。

※ 售楼部实拍图

该楼盘除了单价不低（导致性价比优势不明显外），其他方面其实都还不错，建面93㎡户型总价不足200万，较为适合刚需购房者——请记住，不管是哪个方向，这还是三环之内啊。

建面93㎡套三

 格局方正紧凑，产品不乏亮点

佳乐·云锦阁位于金牛区三环路内侧、王贾路东侧，项目售楼部位于北三环与王贾大道交汇处。

从建筑外立面来看，楼栋已基本封顶，据悉项目将于2021年5月交付，基本为13、14层的小高层房源，整体容积率约为2.5。因周边目前没有较高楼层的建筑，所以基本上采光无遮挡。

※ 佳乐·云锦阁工地现状实拍图

项目仅开盘一次，于2019年6月6日推出350套带装修住宅（2、3、10号楼），单价约20860—23810元/㎡（装修价格2800、3000元/㎡），主力户型为建面约93㎡、106㎡、115㎡、117㎡的套三房源&建面约130㎡套四。

※ 项目总平图（2、3、10栋为在售房源）

其中建面约116㎡的套三、建面约130㎡的套四朝向中庭；建面约117㎡的套三房源朝向临近王贾大道的公园绿地，而本批次房源中建面较小的93㎡套三户型则主采光面朝北临北三环路。

虽然93㎡户型临三环，后期居住中噪音情况对生活的影响需要多加思考，但考虑到总价区间，该户型在佳乐·云锦阁在售房源中性价比较高，适合刚需类购房者居住。

※ 本批次推售房源楼栋朝向图（三栋楼均为两个单元，图中仅画出1个单元用作示意，图片仅做户型分布示意，与实际尚存一定差异）

以建面约93㎡户型为例，套三单卫的布局，整体户型相对紧凑，总价约196万元（楼层不同略有差异），较适合1-3人的刚需家庭。

也正因为该户型为单卫设计，客餐厅及阳台的开间面积都不大，使得三间卧室的套内空间均较为适合起居——客厅一侧的两间卧室建面不低于10㎡，卫生间一侧的卧室建面虽然较小，但也有7㎡左右，适合做书房、儿童房使用。

※ 户型图（滑动查看更多）

除了这一户型外，建面约106㎡的户型也较为推荐。该户型位于10号楼的两端，南北通透，横厅设计，主采光面朝向中庭，阳台较大建面超7㎡。若是预算相对充足，则推荐选择106㎡户型，总价约230万元。

佳乐·云锦阁本批次房源为带装修交付，预售时公示的装修标准为2800元/㎡、3000元/㎡。在室内装修方面也是亮点不小，细节之处可圈可点：

1、装修中配备了中央空调，同时我们在客厅处看到了室内摄像头，监控视频可以通过app在手机上进行查看，这一点对与老人同住或养宠物的家庭较为实用。

※ 建面约117㎡样板间实景图（客厅处安装的摄像头）

2、关于封阳台的问题，佳乐云锦阁也给出了解决办法。建面约93㎡户型虽然客厅一侧采光面朝向三环路，但该户型在交付时便会将阳台封好，这也在一定程度上减少了临近三环路对起居生活的影响。（仅建面约93㎡户型客厅阳台封好）

样板间目前没有建面约93㎡户型，但可从外立面实拍图看出阳台已经封闭处理。

※ 图片放大可以看出，朝向中庭的户型阳台未做封闭处理

3.在生活阳台处，同样做了封闭式处理，以方便后期使用。

※ 建面约117㎡样板间实景图（封闭化处理的生活阳台）

产品端整体来看，户型中规中矩，考虑到总价区间，刚需购房群体可以选择建面约93、106㎡的套三户型，性价比相对尚可。

北三环区位

  周边板块生态优势明显 

看过产品我们来关注佳乐·云锦阁的周边板块。佳乐·云锦阁位于金牛区王贾路168号，属北三环内侧，临近成都露天音乐公园，周边2公里范围内目前已建成运行两条地铁线路（1号线、5号线），周边多所幼儿园小学已投入使用、或在建中。整体区域配套基本可以满足日常生活所需，在生态、绿地方面优势明显。

但项目位于凤凰山机场航线下端，且周边主干道多有大车经过，对日常生活或有一定影响。

※ 佳乐·云锦阁地图位置示意

※ 佳乐·云锦阁楼顶飞过的飞机实拍（飞机通过频率不高）

※ 项目门前北三环路上经过的大车

周边城市界面目前来看并不显陈旧，与项目相邻的住宅房源为王贾·红豆华庭，在佳乐项目靠近三环内的相邻地块目前是一片荒地，内部杂草丛生，部分土地也被种上了蔬菜。

※ 佳乐·云锦阁与相邻地块相对位置实拍图

※ 佳乐·云锦阁与周边住宅相对位置实拍图

在佳乐·云锦阁靠近北三环与北星大道一侧还有一个加油站，相对位置可见下图。

※ 佳乐·云锦阁与加油站相对位置实拍图

在交通方面，项目门前便有一处公交站，且临近北三环路，路网交通便捷。轨道交通方面，目前项目所在区域已经通车的地铁线路有1号线韦家碾地铁站（直线距离1.7公里）、5号线洞子口站（直线距离1.1公里）。（距离测量自百度地图）

同时在建中的地铁27号线一期工程距离佳乐·云锦阁则更近，到项目直线距离约600米处的中环路洞子口路段正在修建地铁27号线一期工程。（距离测量自百度地图）

※ 地铁27号线一期工程地图位置示意（图截自高德地图）

※ 门前公交站牌实拍图

在生态方面，佳乐·云锦阁则优势明显，周边有沙河公园、露天音乐公园、凤凰山公园等，稍远点还有成都欢乐谷（到项目直线距离约3.4公里）。同时因佳乐·云锦阁紧邻三环路，项目门前还有一条熊猫步道，后期入住后日常休闲基本可以满足。

※ 露天音乐公园实拍图

※ 项目门前熊猫步道与北三环相对位置实拍图

除此之外，虽然佳乐·云锦阁项目周边目前社区底商不算醇熟，主要为游商，但直线距离约600米处便是红星美凯龙，直线距离1.5公里处则是龙湖北城天街，整体日常生活所需的商业还是存在一定保障。

在商业上还有一点利好，项目到1号线韦家碾地铁站直线距离约1.7公里，韦家碾地铁站为TOD规划，如此来看，佳乐·云锦阁在其辐射范围内。

而在教育方面，项目两公里范围内便拥有机关三幼、沙河源小学、四十四中学等多所学校。

※ 佳乐·云锦阁项目总平图

  小结 

1.佳乐·云锦阁所在区域供应的新房不多，到项目1.5公里处便是旭辉江山和鸣，旭辉曾于今年8月27日取证，带装修单价约2.09-3万元/㎡（楼层楼栋不同存在价差），但该房源户型面积较大，产品更为改善。

相对来看，在同区域内佳乐·云锦阁在新房市场中性价比不低；但参考区域内目前二手房价格（见下图），佳乐·云锦阁在价格方面的优势便不再明显。对于刚需购房者来说，佳乐·云锦阁或许是购买三环内新房的不多选择了。

※ 项目周边二手房情况

2.项目自身产品偏向刚需，所处板块也基本可以满足日常生活所需，目前房源在市场中并没有太受到购房者认可，或与其市场发声较少有关。

3、部分房源临近三环，在一定程度上对后期居住有所影响。