距离2021年仅剩20天左右，囤地扩储正当时。

新年新赛季，土地储备量直接影响着房企的可售货值与来年业绩。接下来大成都待拍的地块中，有不少值得房企重点关注的区域，比如主城区，又比如今年势头正劲的新津区。

不出意外的话，12月22日将会是今年新津区的最后一拍。在新津撤县设区、提档升级、产业空间焕新的当下，对于有实力的房企来说，这宗地非常具有吸引力。

宗地信息

宗地位置：新津区普兴街道骑龙社区二组、三组

出让时间：12月22日

净用地面积：99.37亩

净用地面积：66247.99㎡

土地用途分类：纯住宅

计算容积率：2

可开发体量：13.249598万㎡

起拍单价：533万元/亩

起始楼面地价：3997.5元/㎡

拍卖方式：最高限价+竞配建并无偿移交统筹住房

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这是2020年新津区供应的第7宗住宅类用地，也是6月20日新津撤县设区后供应的首宗纯住宅用地。宗地位于岷江创新城，其所在的新津区普兴街道，被划入了天府新区。出让文件显示，目前宗地西侧的龙蟠路和北侧的八角井路均已建成，具备动工开发条件。

作为新津区土地市场2020年的“收官大戏”，无论是地块自身的素质，还是其所处的外部环境，该宗地都表现出了相当不错的“诚意”。

01

骑龙湖畔的百亩低密纯宅地

宗地的净用地面积达99.4亩，是今年新津区供应住宅类用地中，面积最大的地块，且比较方正，后期留给房企的发挥空间非常可观。在主城区供地日趋“袖珍化”的大背景之下，这样的百亩地块相当难得，即便是新津区域内，2017年至今成交的30余宗住宅类用地中，面积超百亩的也只有3宗。

宗地的最大容积率仅2.0，2020年新津区已成交的7宗地中，仅1宗地容积率低于此。与低容相对应的，则是地块东侧紧邻的骑龙湖公园，规划面积约580亩，目前一期已建成对外开放，二期建设中，生态条件优越。

△新津骑龙湖公园实景

此外，从出让文件来看，宗地并没有特殊的公建配套要求。

02

红利兑现期的岷江创新城

不过锐理君认为，优质的用地指标之外，该宗地所处的岷江创新城则更有看点：经过多年的规划与建设，这里已经逐步来到了价值兑现期。

经过数年的优化与调整，2020年新津构建起了全新的“两园两区”产业格局，其中就包含了占地约76平方公里的天府智能制造产业园，而以此为依托的岷江创新城，将重点发展智能制造、创新创意产业，建设产城融合的智慧产业新城。今年年初，成都出台了加快建设高质量示范区的实施方案，新津正是其中之一。

作为成都“最年轻”的区，“高质量发展”将如何去实现？为此，新津给出的解题策略是——建设全域“人城产”融合的创新型城市。

△新津“两园两区”的产业格局及待出让宗地位置示意

借助于天然的地理位置优势，岷江创新城成为了连接新津与天府新区（成都直管区）的最佳窗口，新津在此地重点规划建设了骑龙湖创新创意公园社区、明珠公园智能科创产业社区等载体资源，12月22日待出让宗地就位于骑龙湖创新创意公园社区内。

△骑龙湖创新创意公园社区布局图

目前，岷江创新城已经形成了中车长客、银隆新能源、大洋电机等50 余家上下游企业聚集的智能交通装备产业链体系，以格力电器为龙头、20 余家智能家居及智能硬件项目聚集的智能家居产业生态，是目前新津城区产业发展最为雄厚的区域。

“人城产”的融合发展，既要考虑人才的机会与发展，更要考虑人才的需求，产业场景初步成型，随之而来的就是居住场景的搭建。

☞ 居住场景的搭建，需配套先行。目前，岷江创新城除了有骑龙湖、明珠公园等公园湿地外，也在大力推动教育资源和医疗资源的落地。

△宗地周边部分重点教育及医疗配套位置示意

在骑龙湖畔东侧，成都市机关第三幼儿园在建（12个班，360个学位），距离待出让宗地直线距离约1公里；宗地以北约1.5公里处，成都外国语学校天府校区在建，该学校定位为成实外集团下K12旗舰学校，集幼儿园、小学、初中、高中为一体预计办学规模为108个班、4560个学位；此外，宗地周边还有新津一小岷江校区等学校。

医疗方面，宗地与其北侧在建的四川省骨科医院直线距离仅约300米，这一三甲医院预计于2021年投入运营；另外，成外天府校区旁的成都市妇女儿童中心医院(新津分院)、新津中医医院已开始运营。

△宗地周边部分配套实景

☞ 居住场景的搭建，需政企联动。锐理数据统计显示，近年来新津区的土地出让主要集中在岷江新城、五津老城、牧山新城以及北部新城等板块，其中岷江新城板块是供地主力。2017年至今，岷江新城板块共供应了11宗住宅类用地，成交8宗，区域最高成交楼面地价达4320元/㎡，吸引了人居、花样年、协信、中洲、融信等品牌房企入驻，这些项目均分布在骑龙湖周边。

△2017年至今 新津岷江新城板块已成交及待出让地块

与此同时，区域住宅市场也展示出了较强的溢价空间。目前，宗地周边多个住宅项目在售，包括融信澜天、远鸿锦悦尚玺、中洲天府珑悦等，上述项目上一批次住宅取证均价分别为10056元/㎡（带装修）、10300元/㎡（清水）和9414元/㎡（清水）。

“人城产”的融合发展在岷江创新城逐步得到验证，可以确定的是，未来这里不仅仅要承接区域内产业人口的居住需求，也要承接天府新区（成都直管区）外溢的产业人口居住需求，结合待出让宗地的起拍价以及地块属性来看，未来打造改善型产品有足够的市场支撑。

03

内外同驱的成都“最年轻”区

当然，岷江创新城的建设只是新津“高质量发展之路”的一个缩影。实际上，近年来新津在成都各区（市）县中的“存在感”一直非常强，这一点从其蓬勃的房地产市场中可见一斑。

截至目前，新津区的最高成交楼面地价已刷新至7770元/㎡，这同时也是成都郊区最高楼面地价纪录。从统计结果来看，新津土地市场包揽了郊区成交楼面地价TOP10中的前四位。

△2017年至今 成都郊区新城成交楼面地价TOP10

新津区商品住宅端的发力则始于2018年。这一年，新津区商品住宅成交均价大幅上涨并成功“超车”，位居郊区之首，目前是今年唯一一个均价破万的区域。

从经济强县到成都“最年轻”的区，新津的快速“进阶”不仅仅是抓住了“南拓”的机遇，抓住了成都建设产业生态圈的风口。对于新津来说，2020年是意义非凡的一年，作为目前唯一一个开通了地铁的郊区，新津已经迅速联合轨交集团以及实力房企，展开了TOD综合开发，这也为区域的发展提供了新的动能。