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成都将加强“中优”区域容积率管理,征求意见稿已出炉
时间:2020-12-04 来源:成都写字楼网 作者:
今天,成都市规划和自然资源局发布《关于进一步加强容积率管理促进“中优”区域城市有机更新的规定支持措施(征求意见稿)》,在这个读起来有点拗口的文件名后面,实际上隐藏着许多重要的信息。 先来看几条意见稿里面的干货: 1.天府广场、交子公园金融商务区等城市核心片区、火车北站、火车南站、火车东站、火车西站、天府CBD东站综合交通枢纽、地铁骡马市站等城市级轨道站点,容积率不“一刀切”,通过TOD一体化城市设计研究,开发建设用地容积率具体指标以城市设计方案合理性确定,城市设计方案及容积率指标需通过市规委会审议。 2.明确保障性住房、农民安置房用地、棚改安置房用地容积率不大于3.0,城…

今天,成都市规划和自然资源局发布《关于进一步加强容积率管理促进“中优”区域城市有机更新的规定支持措施(征求意见稿)》,在这个读起来有点拗口的文件名后面,实际上隐藏着许多重要的信息。

先来看几条意见稿里面的干货:

1.天府广场、交子公园金融商务区等城市核心片区、火车北站、火车南站、火车东站、火车西站、天府CBD东站综合交通枢纽、地铁骡马市站等城市级轨道站点,容积率不“一刀切”,通过 TOD 一体化城市设计研究,开发建设用地容积率具体指标以城市设计方案合理性确定,城市设计方案及容积率指标需通过市规委会审议。

2.明确保障性住房、农民安置房用地、棚改安置房用地容积率不大于3.0,城中村改造用地容积率不大于2.5

3.提高城市有机更新重点及一般单元内国有土地改造住宅用地容积率,其中历史城区外核心区国有土地改造住宅用地容积率由平均2.5提高到3.0,历史城区外一般地区国有土地改造住宅用地容积率由平均2.0提高至2.5,并结合城市设计进行量平衡,合理确定地块具体容积率指标。

4.在确保片区经营性用地开发建设总量不突破的前提下,允许容积率指标在片区内相同用地性质的未出让地块间进行平衡转移,并优先向轨道交通站点核心区及城市功能核心转移。

5.鼓励建筑空间的公共性及开放性;保护历史文化建筑;促进地下空间利用;鼓励地铁上盖物业。

仔细对照近几个月成都发布的多项“中优”区域城市有机更新相关文件,会发现,对开发企业来说,今天的这份《征求意见稿》隐藏了新的机会。

 

今年8月,成都发布《“中优”区域投资机会清单》,502个投资机会中,城市有机更新、城市更新、低效用地再开发、旧厂房、旧楼宇改造、更新、再利用等项目共111个,体量很有存在感。

 

这些项目的主要打造方式,大多是引入企业对项目实施保留、拆旧建新、导入产业、打造运营等。

而今天发布的《征求意见稿》,专门对国有土地改造住宅用地容积率进行提升,可以看做是增强企业参与成都城市更新动力、促进低效用地开发强度的一项措施。

 

以“投资清单”中金牛区肖三巷、路局二办片区改造项目为例,该项目位于荷花池街道,东至北站东一路,南至肖家村三巷,西至肖四北一巷、盛世荷花和金富和公司空地围墙,北至二环路北三段。

 

地块现状控规为二类住宅用地和商业用地,净用地面积约50.17亩,其中商业用地22.4亩(容积率4.0),二类住宅27.77亩(容积率核心区2.5)。征集国内外知名企业进行投资改造和后期运营。

 

按照今天的《征求意见稿》,地块中的二类住宅用地容积率,就有机会由2.5提高到3.0(最终以实际政策为准)。对开发企业来说,这意味着更多利润,是参与城市更新的动力之一。

 

实际上,城市有机更新的基础,就在于提升土地使用效率以及平衡各方利益。

 

在广州,一些典型城中村改造项目就往往会先“升容”,使之前的土地容积率从2.5-3.5提升到4-6,而商业建筑的容积率更是可以高达6-9

不仅极大提升了土地使用效率,也通过建筑主体的纵向提升,保证了参与城市更新的开发商从城市建设过程中可以稳定获取的利润来源。

 

另外,《意见征求稿》中,“在实施城市有机更新片区,对于政府收回国有土地使用权及房屋所有权并进行保留改造的项目,其保留建筑所在用地的建设规模难以达到原规划容积率指标的,建设量不足部分可通过城市设计转移至片区内其余开发建设用地中。”也非常灵活。

 

从最近这些陆续出台的文件不难看出,成都市在城市更新和土地资源集约高效利用方面很走心,政策也在趋于精细化。而对开发企业而言,以后想要继续在成都深耕,将“触角”展得更大将是必需之举。

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