上周，超20家房企为拿下主城区地块，激烈举牌的场景还历历在目，成都商报-红星新闻记者却发现，在目前主城区三环附近供货最为集中的龙潭寺板块，个别项目的销售难言理想，开盘去化不足三成的业绩与拿地时的“强势”形成明显反差。

这就是我们今天新盘测评的背景：同森•翠叠森林，为何在房企的龙潭寺“正面刚”之战中，成为落后者？

在建的同森·翠叠森林实拍图

壹

销售业绩

开盘一个月，去化率或仅三成

若把成都主城区三环周边的在售楼盘在地图上标注，可以看到城南已很长时间无新增供应，城西仅有零星项目入市，目前三环附近真正能称得上供货集中的板块，只有龙潭寺。

开发商们意识到这一点后，自2019年起一波布局潮袭来，同森正是此时进驻龙潭板块。2019年12月，同森以10400元/㎡的楼面价竞得东三环内侧占地约21.6亩、容积率2.0的纯住宅用地，即现在的同森·翠叠森林项目。

这也是继锦逸项目之后，同森第二度布局成华区。

同森·翠叠森林区位图

十个月后的2020年10月23日，同森·翠叠森林获取预售证，共计210套、7-17层小高层和洋房产品，面积段约为118-190㎡，其中小高层约20253元/㎡起，洋房约22076元/㎡起。

拿证意味着项目正式开始接受市场的检验。但同森·翠叠森林的开局就充满变数。10月28日，该项目在其公众号上发布公告称：“因报名人数未达到相应比例，故不再组织进行公证摇号。”

图据：同森·叠翠森林项目官方公众号

项目遂进入顺销期，并于10月31日开盘。并于10月31日开盘。今日发稿前，成都商报-红星新闻记者登陆透明房产网查询同森·翠叠森林销售情况，透明房产网显示——项目处于“拟定合同”状态的房源总套数约14套，另有约196套房源处于“在售”状态。

图据：成都透明房产网

按此计算，同森·翠叠森林拿到预售许可证之后的一个多月，去化率仅约6%。有机构人士表示，因销售备案有延迟性，该项目实际去化率或在三成左右，销售仍掩难疲软乏力。

贰

多处“短板”

让项目在竞争中难以突围

倘若把同森·翠叠森林的销售业绩放在整个龙潭寺板块来看，排位同样位于区域中下游。

据成都商报-红星新闻记者不完全统计，目前龙潭寺板块共有5个项目在售，除中粮·珑悦锦云基本处于尾盘外，和同森·翠叠森林正面竞争的项目包括万科·锦园、保利·珑堂里院和金融街·融府。以刚刚结束的上周来看，同森·翠叠森林的区域市场份额只占到约13%，低于平均水平。

龙潭寺板块内项目一览

那么，事与愿违背后，问题出在了哪儿？

01

区域：“三环内侧”未能成为卖点

从地图上来看，同森·翠叠森林位于东三环内侧，紧邻正在修建中的龙瑞一路，尽管在大区位上属于龙潭寺区域，然而项目地块被龙潭立交分离，并未处于龙潭寺目前的主力供货区，即规划中的龙潭寺东站TOD板块，让项目显得有点“孤立”。加之地块周边目前基本无商业配套，仅有一处社区底商，且断头路网较多，还有达成铁路的噪音影响，导致在这个项目上，“三环内侧”未能成为卖点。

项目紧邻龙潭立交桥

另值得一提的是，在项目置业顾问的介绍中，“位于成都石室中学（北湖校区）旁”是项目的亮点，但众所周知，中学采取划片就读，最终能否划入这一学校对口，还需时间去验证。

02

约21亩的体量，难言“森林”

一个项目的案名，往往代表着项目传达的生活方式，或最大的价值点。

把“森林”写进案名，可以窥探出同森有意放大项目在景观上的优势。根据置业顾问的介绍，项目外部，靠近规划中的东风渠滨江公园；内部，项目一改传统做法，打造了包含下沉式庭院、中庭园林，以及洋房部分的屋顶空中花园，共计三层景观系统。且为了保证每户的采光和景观面，类似公建化外立面的设计有让项目加分。但对于同森·翠叠森林来说，受限于约21亩的体量，开发商可发挥的空间并不大，在居住体验上难言“森林”。

同森·翠叠森林的下沉式园林

03

价格并不占优势

从同森·翠叠森林的产品本身来看，无论是118-141㎡高层、136-190㎡洋房，户型设计部分并无明显Bug，甚至一些细节做到了在市面上同面积的产品中领先。比如，整个小区210套房源中没有一套因日照不足成为住宅产权的公寓；又或者4栋楼的布局，几乎都能做到南北通透。

但当购房者把项目放到整个区域内对比，单价同样是20000元/㎡左右，总价在250万-300万时，购房者一定是选择性价比高的那一个。当同森·翠叠森林在品牌力、市场口碑、主城区深耕等维度都不占优势，突围将异常艰难。

同森·翠叠森林沙盘

在王家卫的电影《重庆森林》中，林青霞有一句名言：“其实了解一个人并不代表什么，人是会变的，今天他喜欢凤梨，明天他可以喜欢别的。”

在成都龙潭寺，同森也想造一个让所有人喜欢的“森林”，在广告语中喊出了“成都三环遇见森林，心动从此刻开始”的口号，但从目前的走势来看，他们似乎尚未找到客户们喜欢的“点”，迷失在龙潭“森林”……