优质写字楼市场

　　叠加冲击使租赁需求走弱，需求端变革考验业主运营能力

　　第一季度，位于金融城的天府国际金融中心南塔交付给成都优质写字楼市场带来逾6万平方米的新增供应。短期内受经济增速放缓及疫情的叠加影响，商务活动暂缓、租户经验预期下调或运营调整，导致需求走弱，中小微企业相对聚集的乙级楼宇和二级租赁 市场面临更高风险。统计层面，扣除新项目业主自用面积对去化的影响，季内净吸纳量录得负7.5万平方米，其中甲级写字楼净吸纳量为负2.2万平方米；相应地，成都优质写字楼市场整体空置率环比上升1.4个百分点至21.9%，甲级写字楼市场整体空置率环比上升1.7个百分点至24.6%。三月以来城市经济活动开始有序重启，带看量逐步回升。同时，政府持续出台纾困中小微企业的政策，有望加速复苏步伐。

　　着眼需求端，专业服务、房地产建筑与TMT企业为季内前三大需求来源，分别占比18.2%、16.4%及12.1%，但主要集中于春节前成交，且多为去年底积累的谈恰需求落地。退租方面，300平方米及以下的小微企业占比近55%，并主要集中在散售楼宇；受金融市场波动加大影响，非传统金融类租户退租案例较多，占总退租面积的28%。总体而言，季内企业积极调整租赁策略以缓解短期运营风险，包括暂缓扩张计划“改扩为续”、缩减主要办公场所面积同时搭配联合办公的“卫星办公”模式等。

　　相应地，成都优质写字楼平均租金环比下降0.5%至83.7元每平米每月；甲级写字楼平均租金环比下降0.4%至100.9元每平米每月。此外，季内个别业主采取更加宽松的租约条款和预留空间以争取优质客户落地。由于黑天鹅事件对市场的隐性风险尚未在本季度得到充分释放，预计二季度租金仍有下行压力，但下半年将随中国经济和企业信心恢复而逐步企稳。

　　面对复杂的宏观环境，写字楼需求端再次转变，世邦魏理仕研究部于3月23日至4月5日间在亚太区对264家企业就经营预期及办公策略做深度调查，其中中国企业（含成都写字楼市场租户）占比36%，涉及TMT、房地产、金融等12个行业。调研结果显示：

　　l51%的受访企业认为营商环境将在2020年下半年逐步转好或稳定，其中中国营商环境领先于其他亚太地区。

　　l24%的受访企业预计2020年营收将增长，其中科技行业最为乐观。

　　l2/3的受访企业已延迟租赁决策，包括推迟实地看楼及取消扩张计划等，其中中国租户的扩张计划受影响相对较小。

　　l51%的受访企业已开始重新审视租赁协议，与业主协商租金减免、更长的免租期和装修补贴等，而目前71%的受访企业表示尚未得到业主提供的减免措施。

　　l86%的受访企业在疫情期间采用居家办公。

　　l84%的受访企业认为疫后灵活工作制有望成为业务连续性计划的关键组成部分，并将加大远程技术方面的科技投入。

　　l超过1/3的受访企业考虑重新思考办公选址策略，包括采用远程办公、分散办公地点/团队至多个市场/楼宇、增加使用联合办公等，以分散经营风险。在办公场所愈发物理性分散的基础上，企业的排班制亦更加灵活，例如在不同的时间和地点安排不同的员工小组轮班工作等。

　　l44%的受访企业认为疫情使楼宇绿色健康的重要性凸显，未来具有可持续性和健康特性的建筑将会迎来更多关注。

　　上述衍生于疫情的需求端转变或将成长远趋势，继而考虑业主对接这一需求端变革的运营能力，包括重新评估租金和租赁条款，对接租户更具弹性的办公物理空间；加大建筑可持续性和健康特性方面的投入，以满足租户对楼宇使用的升级需求。

　　展望未来，由于个别楼宇因疫情等原因延迟交付，2020年成都优质写字楼市场新增供应缩减至约38万平方米。着眼需求端，疫情带来的影响将在下季度进一步投射在租赁市场，市场压力加剧。全年来看，虽然国内疫情防控取得初步成果，生产和消费逐渐恢复，但疫情影响在全球范围内升级及金融市场波动或给各国经济带来更多下行风险，贸易、供应链、金融及跨国企业或面临持续挑战。尽管如此，医疗健康、线上教育、办公平台软件等专业服务类TMT企业迎来增长契机。与此同时，成渝地区双城经济圈建设第一次会议的召开释放积极信号，传统基建与“新基建”相关领域行业值得关注，包括5G、新能源、城际交通物流等行业。

　　世邦魏理仕成都顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“受疫情影响，第一季度成都优质写字楼市场吸纳量近十年来首次录得负值，但随着国内疫情防控成效显著，各行各业有序复工复产，租赁需求于三月下旬起有所回升。中长期来看，由于全球疫情发展的不确定性，写字楼需求增长压力犹存，但医疗健康、线上教育、金融保险等逆势扩张的行业值得关注。同时，租户在租约灵活性及不动产管理品质上的关注及诉求进一步提升。”