在一房难求的当下，你是四处求人凑全款等着买期房，还是准备一头扎入二手房的谈判拉锯战中？

伴随着一线城市、热点城市土地供应缩量以及各项成本的不断攀升，楼市黄金时代渐行渐远，中小房企生存空间不断挤压，大型房企也正在谋求多元发展和创新转型。与此同时，随着调控深入，各地进入存量房时代的特征逐渐明朗化。

在成都，随时2016年新房与二手房市场份额的各领风骚，2017年新房供应走俏、二手房市场高开低走，一个由新房过渡到二手房成为主导市场的趋势变得越发明显——成都正渐渐迈入存量房时代。

存量房时代的成都，房企该如何应对？购房者又该如何选择？今天，成都商报试着从多个维度进行解读和思考，期望给身在其中的你一点帮助和思想激荡。

什么是存量房

如何判断一个城市是否进入存量房时代，需要看其二手房交易量是否超过新房。同策咨询研究部总监张宏伟认为，存量房时代将呈三大特征：

1、二手市场活跃的城市，表明投资活动越多，资金流入量越大；

2、房价上升压力越大，则表明置换型市场竞争激烈；

3、租赁市场开始兴起，切入长租公寓的时机正在到来。

有报告显示，在我国，一线城市的中心城区已告别大规模的建设阶段，逐步从增量时代进入存量时代。除北京、上海等一线城市外，南京、成都、天津、杭州的二手房交易套数和新房交易套数在2016年后也都达到了1:1左右。

数据/ 主城区率先迈入存量房时代

根据数据披露，2016年成都二手房（主城区）累计成交量达到10.81万套，环比去年（成交量7.46万套）大涨44.96%，达到了历史的最高值。与此同时，成都二手房成交房源平均面积自2012年以来逐年上涨，在2016年已达到93.43㎡的年度峰值。照此计算，成都主城区二手房2016年交易面积已超过1000万平米。

另据中成房业统计的数据，2016年大成都住宅整体供销齐涨，市场成交面积达到近5年高峰——3284万平米。其中，主城区住宅商品房成交面积达到963万平米。

1000万平米 VS 963万平米！成都主城区在2016年率先进入存量房时代。

不过，相对主城区，成都在天府新区及二圈层仍旧以增量开发为主，但是由增量向存量过渡的趋势愈发明显。来自相关机构的数据显示，2016年，在成都主城区及近郊成交的商品住宅中，新房成交套数与二手房成交套数比为1:0.57。换句话说，2016年，成都主城区+近郊的二手房成交套数约占整个住宅市场的36.7%。但是这一数据在今年有了明显变化，二手房成交套数上升明显：2017年上半年，新房与二手房成交套数比为1:0.74,，即二手房成交套数占整个住宅市场的43.7%，相对去年提升了近10个百分点。

趋势/ 二手房交易占比将越来越高

进入2017年，一个不容忽视的现象在于，自今年初以来，成都特别是主城区可售新房逐渐下滑，加上新推地块的预售证审批中限价要求提高，新房从拿地到入市的供应周期在变长。

与此同时，二手房市场由于调控新政的影响，变现的周期也在加长。二手房市场在今年以来持续低迷，已出现成交量大跌、成交价微跌的现象。而随着淡季7~8月来临，二手房成交量有可能继续低迷。

尽管如此，有专家分析，从趋势上看，成都的二手房特别是主城区的二手房，在未来将占据主导地位，主要有以下几个因素构成：

1、由于新房供应周期加长，需求外溢，购房者特别是刚需群体，必然将目光转投到拥有大量房源的二手房市场。

2、相比目前新房房源紧俏以及部分楼盘一次性全款的资金要求，二手房市场选择面更多，贷款方式也相对灵活。同时，由于新房与二手房的价差存在，目前二手房房价有所松动，谈判的余地更大。

3、二手房交易过去一直存在信息不透明、虚假房源、经纪人业务水平良莠不齐、资金监管等漏洞，但随着近年来成都在二手房价格评估、资金监管、中介从业人员规范、交易环节简化等方面的大力整顿和提高，成都二手房市场已相对比较规范和透明，二手房交易更加省时省力。