“建设路的商业体量已经远远超出了区域的承载力，随着越来越多商业物业的面世，这个矛盾将日益突出，并将最终严重影响整个区域商气的形成”。

“以龙湖三千里·春风里商业街为例，短短数月销售一空，目前商家入驻率已达到80%，租金也从最初的80元/平方米上涨到目前的100元/平方米左右，这说明市场完全认可这个商圈的潜力。”。

“建设路虽然云集了大量商业物业，但从其自身的发展空间来看，充其量只能是个区域性商业中心，成为‘成都第三商圈’的可能性不大”。

“建设路商圈将成为成都最具成长空间的商圈，在囊括八里小区、青龙场、二仙桥及龙潭寺等城东区域之外，还将辐射到金堂、青白江、德阳等更广大地区，因此这完全是一个外扩型的商圈”。

建设路，频繁在“平凡”和“精彩”之间快速转换，褒贬是如此的针锋相对。

“流星”还是“明星”？是沦落为区域商业中心还是正式进入“成都第三商圈”的序列？ 如果从消费力、业态规划、产业结构、区域规划等来做分析，建设路能否承担得起“第三商圈”的重担？请大家坐下来泡杯茶，耐心地慢慢往下看。

1问建设路

为何被称作“第三商圈”

建设路商圈包括建设路口、建设路中、建设路东、建设路巷、建设南新路等区域：临建设路口——建设路中（第五大道周围），主要业态为百货、餐饮、娱乐、小吃、美发店等；建设路中-东（高地-首创），主要业态为零散商业、便利店、中介、家居、干杂店等 ；建设路巷（第五大道背后）、建设路南新路主要经营低档服饰、小吃等，主要是家带店的形式。

根据《成都市服务业发展规划》，成都市将全力打造4个“百亿市场”、6个“百亿商圈”，建成中国西部的批发市场高地、时尚购物天堂、国际美食之都，成为服务四川、辐射西部、影响全国、面向全球的商贸中心城市。 按照此规划，围绕着春熙路商圈，三环内外将再建包括沙湾—犀浦、光华—金沙太阳城—新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)西、红牌楼、天府新城、猛追湾—建设路、钢管厂—锦华路等六大主力商圈，形成多中心购物天堂的基本骨架。

根据成华区城市建设五年(2007年～2011年)发展规划，猛追湾-建设路商圈将按照成都城市会客厅RBD的标准进行打造，除此之外，成华区还将规划打造建设路“T型商业通道综合体”，通过在一环路——建设路——二环路之间打造类似红星路步行街和琴台路的“准半步行商业街”。围绕建设路商圈还将形成总规划面积约为1200亩的成都创意产业园区以及成都电子产业园。

“30年前，成都生活最理想的是建设路区域，作为成都重点的工业园区，其中420厂等机械、电子大型工厂多聚于此，这里也是老成都人工作生活的地方，也是成都人心中提供工作的最理想之地；现在，成都买房人逗留最多的片区是建设路”，新港地产高级策划经理张月表示，建设路密集的品牌阵列，是建设路片区迅速崛起的关键，“在建设路方圆1平方公里左右，万科、首创、龙湖、中泽、华裕、通瑞、合能7家开发商，其总体开发量将超过100万平方米。现在，建设路已经成为成都购房者停留最多的片区之一。可以预计，6年后成都逛街停留最多的城东片区将是建设路，通过片区资源优势的整合，这里将建成成华区的金融、商务、行政、信息咨询、零售业和娱乐中心，会同猛追湾RBD这个都市会客厅，以及新盘的人口大量入驻，此处商气逐渐成熟，这里将是成都第二个春熙路，也将成为消费者逛街停留最多的片区。在这个层面上来说，成都的第三商圈毫无疑问将落在建设路。”

2问建设路

商圈业态搭配是否合理

“业态搭配是否合理关系到一个商圈的协调发展，很明显，一条腿走路肯定是走不远的，以春熙路为例，只有形成了合理的中高低档业态搭配，才能聚集更多的消费者，吸引更多的消费力”，高路玛房产总经理刘嵩表示，业态搭配是一个商圈形成的关键，那么，建设路的业态搭配是否合理呢？

据了解，建设路两端目前分别聚集了SM广场和成都华联这两大综合卖场。位于二环路的SM广场是目前成都最大、商业形态最齐全的购物中心之一，广场集购物、美食、娱乐、休闲为一体，是目前成都最大的购物中心，包括沃尔玛、来雅百货、国美电器等200个大小商家已入驻。而成都华联作为城东最老的商业卖场，一直是城东中产阶级购物的首选之地。成都华联商厦近期内将整合出一环路对面一块近30亩的土地，打造一座30多层高的“华联时尚广场”。

“建设路中段的缺位由首创引进的伊藤洋华堂填补，SM广场、首创伊藤洋华堂店、成都华联、龙湖4万平方米的大型卖场这四大主力店将走中高端路线。”新港地产投资专家认为，建设路商圈的业态在经过长期演化和近几年的大规模补充，已经日臻完善，“建设路商圈原商业主要为成都华联、第五大道以及建设路沿街商铺构成，建成时间较长，物业档次较低，仍走时尚年轻路线。而建设路沿线商铺，则走时尚个性的精品路线，添补大型卖场之外的市场空白，建设南路、新鸿路、3公里的沙河带、龙湖春风里商业街等，则根据其现有特色发展特色商业，如发展高级酒吧、餐饮、休闲娱乐长廊，沿沙河线打造为高档咖啡吧、水吧、酒吧等。龙湖春风里格调商业街则恰到好处的规划，以多层次业态的组合，既要突出精品化，又要兼具个性和特色，避免低端烦杂，是一条集休闲娱乐于一体的情调商业街区。”

新港地产招商经理王晓川表示，伊藤洋华堂建设路店的总面积有5万多平方米，营业面积达3万多平方米，是目前成都最大的一个伊藤店，预计将于今年的11月正式投入运营，它的成功运营将带来成都建设路片区商业的新格局，吸引更多的人到此消费。“龙湖·三千城4万平方米的大型商业、高地写字楼等商业形态的面市，将给建设路商圈带来商场环抱的集中式购物中心。一环路-建设路-二环路之间打造类似红星路步行街和琴台路的‘准半步行商业街’；春风里商业街、第五大道商业街等连结大型商场的步行街，新商业集群由此形成，高规格的物业将使商圈中心向东移动至二环路。”

3问建设路

区域产业结构是否完善

“骡马市商圈最致命的缺陷就是产业结构过于单一，不能形成持续有效的消费力群体”，在谈到产业结构对一个商圈的影响时，健鹰策划总经理杨健鹰认为，其行之有效的产业结构布局是一个商圈得以持续发展的前提，“如果产业过于单一，毫无疑问，这个商圈是走不远的，建设路商圈面临的一大挑战就是如何完善产业结构”。

“一个优质的核心商圈，消费力构成，不光包括居住人群的晚间消费，也包括白天的办公商务人群、旅游人群等，建设路商圈的逐渐完善的人群构成，为核心商圈的发展奠定了基础”，新港地产高级策划经理张月表示，建设路片区目前无高级酒店与办公物业，此种物业在此片区目前处于一个空白状态，这是目前较为尴尬的局面。“但嗅觉灵敏的开发商已经开始未雨绸缪了，龙湖的三千星座、颐和家园的SOHO、高地的5A写字楼、北京华联万通的甲级写字楼、汉嘉甲级写字楼……这些物业的入市，将改变此片区无写字楼、酒店的局面，同时改变此片区的消费人群结构。目前区域仅大蓉和、红杏等为数不多的几家高档餐饮酒楼，根据其良好的经营情况可以反映出，此片区商务消费能力十分强，商务消费具有十分强的发展空间。”

张月认为，建设路片区借助前期人居环境的日益成熟，加之目前新型社区的形成发展，根据规划，后期则以办公、酒店等物业为发展对象，可以反映出建设路片区的后期自我升级能力较强。此片区的升级更新，将商圈的“置业＋办公”性质得以完美体现。商圈区域内的配套，包括公共服务机构、文化休闲设施、公共设施配套等，将为商圈的发展起到一个很重要的辅助作用。建设路商圈的工业博物馆、沙河公园、工业公园、电子科大的校园经济等，从市政到文化，其配套已经较全。

4问建设路

大腕为何青睐建设路

成都可能没有几个区域能像建设路这样备受房产大腕的青睐，万科·金域蓝湾、首创·爱这城、中房·东郊红枫岭、华裕投资·高地、龙湖·三千里和三千成，可以说，是品牌成就了建设路。那么，建设路为何如此被品牌开发商“厚待”？

“几大国内品牌开发商同时选中了建设路片区，最为主要的原因，是政策大力引导向东发展，以建设路片区为重点打造对象，使得该片区的未来前景十分看好。”业内的专家表示，建设路片区巨大的发展空间是吸引品牌开发商纷纷抢滩登陆的主要原因，“万科·金域蓝湾是万科产品系中的高档电梯公寓、龙湖·铜雀台是龙湖产品系中最为高档的洋房系列、首创·后海推出城区罕有的退层洋房……品牌开发商将自己目前最好的产品体系置于建设路。更有甚者，建设路项目作为首创进驻成都的第一个树立品牌的项目，可以看出开发商对建设路片区发展前景高度保持了一致的认同。”

“居住带来人气，品牌带来效益”，新港地产王晓川表示，首创的伊藤、万科的绕道步行街、龙湖春风里的格调商业街、高地项目的沙河休闲娱乐步行街、商业运营成熟的第五大道……逐渐完善的商业规划体系，高档楼盘带来的中产阶级消费人群，将处于城东核心位置的建设路，历史性地具有改变整个城东格局，并为城东奠定居住印象的功能，“核心商圈的宜居性，将在建设路片区，得到淋漓尽致的诠释。”

5问建设路

区域消费力能否支撑得起

消费力决定着一个商圈的规模。要成为“第三商圈”，必须有大量的消费人群存在，建设路区域的消费力能否支撑起这个“第三商圈”呢？

“建设路所处的城东区是主要的居住区，居住氛围十分成熟的八里小区、府青片区、桃蹊路片区、川棉厂片区等是建设路老成都的主要居住区，聚积了大量的消费人群，是工业区员工主要居住区域，人口流量庞大，居住氛围成熟，也是建设路片区晚间消费的主要人群。东方明珠、上行东方、泰基新界、翰林花园、东篱居等2000年后的新型楼盘，为建设路片区消费力注入了一批新的血液。”尺度地产的策划部经理魏强认为，整个建设路片区的消费力结构还是非常完整的，“随着2006年土地的拍卖，国内一线品牌开发商驻进建设路，高档楼盘为建设路的消费结构带来了高消费人群”。

根据新港地产为本刊提供的数据，建设路片区近两年新增的高端消费群体将达到8万多人：

“不同档次的消费人群，消费结构的不断推新换血，是一个商圈发展最为重要的支撑点，全天候消费、全客层消费是一个商圈繁荣的基本条件之一，建设路商圈通过前期的沉淀，后发展，高、中、低不同档客群的形成，将加速核心商圈的形成。”根据本刊了解，建设路片区为高密片区，楼盘容积率在5.0以上，区内居住人口多，区内常住人口超过20万。2009年开始，以上楼盘将集中交房，预计将新增8万以上中高端客户入住建设路片区，中高端人群入住将对区域商业产生巨大需求，“由于建设路片区房地产的持续开发，未来5年，该区域每年将新增7至8万居民入住。”新港地产投资专家这样说道。

6问建设路

交通瓶颈如何打破

“道路可以改变一个区域”，毫无疑问，交通是一个区域成熟的“生命线”，通道更是一个商圈形成的关键要素，断头路云集的建设路区域，能否打破交通瓶颈，形成灵动的区域人气循环，这也是摆在建设路商圈成长道路之前的“困境”。

“其实建设路的交通优势还是非常明显的，片区所在的地段几乎是二环路上距离成都市中心半径最短的地带，交通方便。根据政府的打造规划，目前将建设路片区支干线路分成局部整改，加强建设路商圈与外界联系”，据了解，根据规划，建设路、二环路口将修建蝶形天桥，打通商气；整个区域将实施城市骨干道路建设，实施全长5.5公里的建设北路北延线建设；建设南路全长1.7公里；沙板桥路等骨干道路延线建设，形成“放射十环状”的交通基本骨架。

新港地产认为，打通“三路一点”后建设路商圈的交通更为通达，商圈辐射范围更广。“核心商圈应该具备自我更新的能力，其中包括交通体系，建设路商圈凭借目前发达的交通干线，完善交通支线，为其商圈以后发展带来重要契机。交通体系的完善，有利于吸引不同方向的客群来往，客群回流是商圈发展重要条件之首。”

然而，也有不少业内的专家表示，通道的建设并不是一蹴而就的，这势必影响到整个商圈的成长速度，“商场如战场，如果成长周期过长，将会影响到整个商圈的区域竞争力”。

7问建设路

与传统商圈相比优势何在

“春熙路经过长期的积累，已经形成了一个强大的人气场，这是其他任何新兴商圈在短时间内都无法比拟的”，健鹰策划总经理杨健鹰认为，与传统的商圈相比，新兴商圈只有占据更有利的多元优势，才能获得更大的竞争优势，“商圈的成功发展，除受到交通、自身的商业规划、消费力等的影响外，其最为重要的因素的是商圈的自我更新能力、后续土地的储备待开发能力，这将是商圈形成到繁荣的重要因素。”

根据SANDALWOOD和新港地产提供的成都市传统商圈数据分析，骡马市商圈为一个发展停滞的商圈，与成熟商圈相比，存在明显不足：

（1）、其带状交通布置，不利于客群的聚积，不利于商铺的可到达性；

（2）、离春熙路太近，商圈业态布局不合理；

（3）、物业结构显得过于单一，此商圈主要以办公物业为主，打造的CBD商圈，客群结构显得不合理；

（4）、土地稀缺，商圈自我升级与更新显得较差。

春熙路商圈为成都最为繁荣的商圈，是成都的地理名片，优点非常明显，但是也存在一些局限性，主要表现为：

（1）、交通以网状形式分布，商业的可到达性较强；

（2）、物态多样化，从卖场、金融、办公物业等呈多形态分布，使得消费人群构成较为合理；

（3）、成都自然形成的核心商圈，吸引旅游人群较明显；

（4）、由于春熙商圈为一个纯休闲娱乐商圈，加之自身的快速发展，使得居住人群显得过于单薄，无法达到24小时经营的黄金商圈。

“通过对两大商圈的综合分析发现，建设路商圈明显结合了以上两大商圈表现出的优点与不足，其发展规划模式显得更为合理一些。”新港地产的投资专家认为，建设路商圈在整体布局和长期发展来看，优势比较明显，“从选址要求十分严格的伊藤可以看到，双楠雏形时期入驻，目前是成都赢利能力最强的大型卖场，而伊藤将旗舰店设于建设路，足见其对建设路商圈的认可。”

8问建设路

商圈辐射到底有多广

辐射力决定了一个商圈的影响力，根据规划，建设路商圈将与万达商圈、科华紫荆商圈、市中心商圈形成不同区域的交汇，商圈将辐射到金堂、青白江等二级市区。

“商业的形成主要取决于人，人的消费水平是支撑商业的最核心和根本的要素。建设路片区云集了万科、龙湖、首创、合能等高档大盘，区域内20余万高端消费人群，并将在今年迎来区域集中交房期。这些房子的购买人群都是相对高端的人群，他们的消费力和支付水平都比较强，这也将在一定层面上支撑起建设路商圈的区域经济。”

新港地产投资专家认为，在区域旺盛购买力的烘托下，建设路的商气将弥漫于整个城东甚至泛城东区域， “建设路商圈由大型商场、办公物业、酒店和特色商业街等不同层次的物业的配备，带入不同层次的销售人群，与万年场、猛追湾、李家沱等大型商业片区无缝连接，使得商圈辐射面将十分宽广；其次，成都人对休闲商业的消化能力非常强，城市性格以休闲为主，决定了有规划连贯的商业面市，可以辐射周边步行和自行车可以到达的区域，这样一来商业配套的半径可以拉大，业态也可以更丰富。”

9问建设路

“第三商圈”风险何在

龙湖·三千里春风里商业街，短短数月，便销售一空，目前商家入驻率亦很高，达到80%，从茶楼、SPA、书吧、24小时便利店无所不包，租金从最初的80元/平方米上涨到100元/平方米左右。现在龙湖商铺销售价格从三千里到三千城更是上涨接近一倍，但要求申购依然踊跃。

与之形成对比的颐和家园苏州街，虽然是整个片区最早呈现的商业街，然而现在的出租率还非常低，特别是临近三千城的部分，二十余个铺面只有零星一两个商家在经营。和春风里商业街仅有一街之隔的合能·耀之城商业街，销售也不太理想。

虽同处一个商圈，落差竟如此之大，显然是不合理的。作为一个新兴的商圈，建设路存在哪些风险呢？

中成房业的沈文星表示作为一个新兴的商圈，在蓝图完全兑现之前，都将面临众多不可预知的风险，“综合来看，建设路商圈目前主要风险，来自以下两方面：一个新商圈的发展很大程度要取决于政府的规划打造，目前政策虽重点打造此片区，但其规划细节体现过于粗糙；建设路片区人群结构较为合理，但其过于分散，物业布局也显得过于零乱，不利于商圈规模效应的形成。”

但无论如何，大家都对建设路商圈充满了期待，希望它能成为成都市又一个明星商圈。

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成都建设路商圈年底亮相

昨日，成都市成华区政府表示，位于东二环的建设路片区大型城市综合体建设工程全面启动。今年12月，建设路商圈的首期建筑景观就将亮相，商业街将于12月24日平安夜开街。届时，这里将打造为成都第三大商圈。

目前，成华区已经启动现代服务业培训，500多名服务业管理高层开始系统学习。同时，成华区年内将全面启动7个投资超过50亿元的重点工程，包括成都RBD、成都龙潭总部城、成都新客站配套、东郊惠民工程、华润万象城、旧城改造、圣灯等三个“城中村”等重点工程及其配套项目。目前，7大项目均已经启动，其中的成都RBD范围的126亩块近期将整体挂牌上市开发，预计将用于五星级酒店、商务总部开发。

（华西都市报 王丹 李琳） 

建设路 再认识的第三商圈

如果说春熙路商圈历史悠久，金沙商圈是后起新贵，那么以SM广场为核心的建设路片区则是正在崛起的“成都第三商圈”。 菲律宾SM集团将其在西南地区 最大的商业城落子建设路，着实“洗”了一把成都人的眼睛。在随后一年内，龙湖·三千里、万科·金域蓝湾的相继开盘则让众多市民直呼要对建设路片区 “再认识”。依照成华区城市建设五年(2007年～2011年)发展规划中了解到，该区将以建设路为核心，以SM广场、第五大道和已规划的伊藤洋华堂为载体， 发展以都市商业为主体，房地产、电子信息为两翼，餐饮业为配套的城市产业形态，集聚大型超市、精品购物中心、城市广场等现代商业业态，形成都市气 息浓厚的城市新商圈。

建设路商圈包括建设路口、建设路中、建设路东、建设路巷、建设南新路等区域：临建设路口——建设路中（第五大道周围）目前的租金为120-150元/