成都写字楼出租市场的现状分析，综合供需、租金、空置率及行业趋势：
一、供需结构：供应激增与需求疲软矛盾加剧
1.供应持续放量
2024年新增优质写字楼供应42.5万平方米（同比+24.7%），总存量居全国第五。
2025年预计新增81万平方米（同比+90.5%），主要来自城南新川创新科技园等区域，未来3年该片区研发办公规模或达390万平方米。
20242026年甲级写字楼新增供应总量近150万平方米，2025年占比超50%。
2.需求以置换为主，新增需求不足
企业预算收紧导致节降型搬迁主导市场（占2024年租赁活动的46%），新设立需求有限。
2025年Q1净吸纳量低迷，空置率攀升至28.8%（环比+3个百分点），租户决策周期延长。
退租面积集中，尤其高新南区第三方办公退租超3万平方米，加剧去化压力。
二、租金与空置率：下行通道持续，业主让利求稳
1.租金连续下跌
2024年优质写字楼租金累计跌幅9.3%，甲级楼租金同比降7.33%。
2025年Q1甲级租金环比再跌5.9%至91.38元/㎡/月，创历史低位。
当前市场均价约2.05元/㎡/日（同比0.0469%)，业主通过延长免租期、精装交付等策略留客。
2.空置率高位攀升
2024年末整体空置率27.3%，甲级楼空置率高达34.9%。
2025年Q1空置率升至28.8%，供需失衡下2025年空置率或进一步突破30%。
三、需求特征：行业分化与小面积化
1.主力需求行业
金融业（39%）、科技互联网（22.4%）、专业服务居前三，新能源汽车研发、医药健康等新兴领域需求初显。
消费与制造业需求小幅回升，但房地产建筑需求占比萎缩至11%。
2.租赁面积小型化
企业偏好100–300㎡小面积段（占比51.2%），控制成本成为核心诉求。
精装带家具的小户型产品去化较快，如天府五街82㎡办公室月租仅3700元（单价45元/㎡/月）。
四、区域分化：高新南区承压，新兴板块竞争加剧
高新南区：空置率与租金跌幅双高，金融城、大源板块受退租及产业办公分流冲击显著。
天府新区：新增供应集中（如泰和泰中心），空置率压力大，但依托政策利好吸引医药、科创企业。
商务园区：新川创新科技园等新兴区域以“研发办公”定位差异化竞争，但未来3年供应过剩风险突出。
五、未来趋势：挑战与结构性机遇并存
1.短期压力延续
2025年超80万平方米新增供应入市，若需求未明显回暖，租金与空置率或继续承压。
业主需强化精细化运营：提供地铁接驳、共享会议空间等增值服务，并灵活定价。
2.中长期动能转换
新质生产力企业（先进制造、新消费）与金融业或成需求新引擎。
REITs试点推进（如消费类基础设施）有望盘活存量资产，优化投资退出渠道。
租户：利用租金低谷期升级办公品质，谈判延长免租期或争取精装交付。
业主：拆分大面积单元适配中小企业，联合政府招商吸引东部产业西迁企业。
投资者：关注稳定租约的现成资产（如复城国际项目宣称8%回报率），但需验证租约真实性。
市场已进入深度调整期，供需再平衡需依赖产业动能转换与政策协同。短期内“以价换量”仍是主旋律，但精耕细分需求、拥抱新质生产力的主体将率先破局
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