成都存量写字楼焕新加速

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成都存量写字楼焕新加速

时间：2024-01-30 来源：成都写字楼网作者：

在2023年的新增供应中，新兴行业占比逐渐升高。在2023年成都甲级写字楼新增需求中，近三成的租户来自于战略性新兴产业，其已成为支撑的中坚力量。根据规划，到2027年，成都战略性新兴产业、数字经济核心产业增加值占地区生产总值的比重预计将分别超过20%和15%。借此，以电子信息、生物医药、新能源、新材料等为代表的行业有望为成都写字楼市场持续注入新动能。不过，更多的行业在租赁写字楼的时候，会更多关注租赁成本与灵活性。据《2023年中国办公楼租户调查》的数据，近九成四川受访企业表示，未来3年房地产租金支出的增速将不高于整体运营成本的增速；出于对经济和业务不确定性的考量，亦有逾四分之一的租户希望业…

　　在2023年的新增供应中，新兴行业占比逐渐升高。在2023年成都甲级写字楼新增需求中，近三成的租户来自于战略性新兴产业，其已成为支撑的中坚力量。根据规划，到2027年，成都战略性新兴产业、数字经济核心产业增加值占地区生产总值的比重预计将分别超过20%和15%。借此，以电子信息、生物医药、新能源、新材料等为代表的行业有望为成都写字楼市场持续注入新动能。

　　不过，更多的行业在租赁写字楼的时候，会更多关注租赁成本与灵活性。据《2023年中国办公楼租户调查》的数据，近九成四川受访企业表示，未来3年房地产租金支出的增速将不高于整体运营成本的增速；出于对经济和业务不确定性的考量，亦有逾四分之一的租户希望业主提供装修房作为提升其租赁策略灵活性的选项之一，这一比例在中小租户和业务弹性较高的科技互联网租户中更高，成本控制与租赁灵活性成为企业扩张时的核心关切。

　　在买方（租户）市场背景之下，单一业权甲级写字楼业主加速布局精装产品线，或引入专业运营商，或自行运营精装产品。截至2023年年末，从面积层面来看，精装产品在成都单一业权甲级写字楼中的渗透率达75.4%，这一比例较2021年大幅提升38个百分点。

　　就第三方办公服务运营商而言，受成本及业主运营策略的影响，其在甲级写字楼中的新增需求放缓，优化整合积极，故总租赁面积连续2年减少，截至2023年年末占比为2.5%。但取而代之的是，运营商将扩张重心转向更为多元的载体，如乙级楼、商务园区、公寓改造项目及城市更新类商业项目等。

　　在新增供应的同时，存量写字楼的楼龄也在不断增长。报告显示，截至2023年年末，成都写字楼存量中楼龄在10年以上的项目超40%，这一比例在传统商务区更是高达近60%，焕活存量生命力迫在眉睫。世邦魏理仕认为，物业硬件、产品组合、租约管理及租户服务是资产运营的四大核心关注点，业主应因地制宜调整策略承接市场不断变化的需求。

　　存量物业焕新加速

　　存量物业的规模不只体现在写字楼中，对外曝光度更高的零售物业同样呈现出了明显的历史痕迹。2023年，成都城市更新步伐提速，有效置换市中心优质地段土地、改善生活基础条件外，也推动了商业更新项目的逐步呈现，如百年历史街区祠堂街、原省农科院闲置厂房改造的白墙公园by Nature等。世邦魏理仕指出，成都的商业地产存量时代已至，截至2023年年末，成都零售物业市场中楼龄超10年的项目体量已突破300万平方米，占比为全市存量的30%。

　　可喜的是，存量市场也在悄然发生变化。成都那些拥有相当年龄的零售商业正在焕新。尤其是在有限的预算之下，运营商纷纷将目光回到存量物业，期望凭借其主城价值与地段优势，通过改造焕新来最大化实现收益。

　　焕新的具体方式有三：其一，整体焕新，如2009年开业位于盐市口商圈的EGO潮流广场，以及改造项目RE:X春熙等；其二，转性谋新，如中环广场由原来办公和百货转变为酒店和配套商业，龙湖三千集由购物中心改为蓝海引擎产业园和配套商业等；其三，物业升级，如万象城打造万象广场，龙湖西宸、滨江天街公区大改造，以及百盛百货增设“裸眼3D”户外大屏等。

　　记者在成都的东郊记忆看到，一些上世纪遗留下来的空置厂房在2023年被改造成大面积的购物商场，不乏有欧美服装品牌入驻，引来了大量消费者购物。商场旁边的滑板公园同样吸引了很多市民驻足游玩。

　　除此之外，世邦魏理仕指出，运营商还通过调整租户结构，将地段优势变现为流量收益，这也是存量物业升级的策略之一。特别是在核心商圈春盐，2023年新进品牌中63.8%为零售业态，其中首店率高达47%。

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