7月18日，成都完成了主城区6块土地使用权的拍卖。6宗地共计约564亩，成为今年以来规模最大的一次土地拍卖。此次拍卖也是成都首次采用“竞商业自持比例+抽签竞得”的竞拍规则。

  在今天的土拍现场，共计48家开发商包括万科、保利、龙湖、融创、中海、旭辉、中南建设悉数到场。从拍卖结果来看，6块地总成交价105亿，龙湖拍了两宗，保利拍了两宗，川铁投拍了一宗，中粮拍了一宗。单宗土地成交楼面地价都没过万。

  西南财经大学副教授刘璐认为，6宗地块中有5块搭配了商业比例，有的地块更提出了较高的产业引入要求，这让很多中小型开发商望而却步。如今不再是拼资金实力的时代，而是拼房企的商业资源。

  引入产业考验企业实力

  根据本次土拍竞拍规则，地块均设有最高限价，在限价范围内，价高者得；达到最高限价时，1宗位于成华区龙潭的住宅用地直接采取抽签竞得的方式；而另外5宗商住混合用地则采取“竞商业自持比例+抽签竞得”的方式确定竞得人。

  本次土拍最引人关注的地块，则是成华区铁塔厂185.7亩地块。出让要求可谓十分严苛：引进一家以上证券、信托、保险企业总部或成都分公司入驻；引进一家以上商业银行总部或省级分行入驻；修建一家五星级酒店；自持计容商业不得低于35%。在今天土拍竞拍环节中，该地块被万科、保利、龙湖三家多次举牌争夺。

  最终铁塔厂地块被龙湖以总价46.8亿元拿下，楼面价9200元/平方米，溢价率84.12%。四川省商业地产联盟、四川省连锁商业协会会长冉立春在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，此前也有诸如万达、万科、富力、北辰、新城控股等企业考察过该地块，皆因较大的商业体量以及严苛的产业规划要求望而却步。

  对于龙湖此次拿下该地块，冉立春表示颇感意外且敬佩，因为铁塔厂地块几乎集商业地产的所有难点、痛点于一身，能否成功打造该地块，可以说是龙湖的一次大考，更能奠定其未来在中国商业地产行业中的新地位。

  刘璐则表示，一方面企业要配合成华区引入相关产业完善区域产业配套，对龙湖的商业资源是一次考验，另一方面，地块周边已趋成熟的商业配套成熟，如SM广场、伊藤洋华堂、华润万象城等加剧了市场竞争，再加上如此高要求的产业配置势必让中小房企不敢介入。

  商业自持抬高门槛

  值得注意的是，这次土拍中，6宗地块中有5块搭配了商业比例。自持比例最高的为四川铁投拿下的成华区二仙桥5号地块项目B1地块，从74%的商业自持比例开始举牌，经过6轮5%幅度的举牌后，最终商业自持比例达到100%，成为成都首例全自持地块。

  刘璐认为，虽然商业自持高达100%，但由于地块兼容商业建筑面积比例在51%～100%间并不算高，并且该地块周边区域也需要一定比例的商业配套，并且四川铁投以总价15.3亿元、楼面价8260元/平方米拿下该地块，相对而言成本是划算的。

  另外，这宗土地拍卖还要求，“引入产业总部和研究机构，配建文化创意孵化园，重点发展大健康产业。需建设总部办公、产业研发总建筑面积不低于4万方，其中大健康总部办公不低于1万方、产业研发机构不低于1.5万方、相关产业培训和交流平台不低于0.5万方。”

  “搭配一定比例的商业自持为一手土地市场降温起到明显的调控作用。”刘璐对记者表示，除了中粮拿下一宗纯住宅地块溢价率达92%外，其他搭配商业自持地块的溢价率都偏低，不仅如此，商业自持的要求也将中小开发商挡在一手土地市场门外，房企洗牌趋势明显。