城市在飞速发展，新的商业口岸在不断崛起和形成，怎样独具眼光，发现未来的“黄金口岸”和优势物业，使所购物业不断增值，“跟着城市规划买楼置业”，就是房地产投资者应该掌握的重要原则之一。商业由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。因此商圈的打造必须建立在对当地商业业态的科学分析基础之上。

跟着城市规划买楼置业

曾经，“要买车到红牌楼、要修车到红牌楼”成了我们这座城市的时尚。但是随着城市化进程的加快和社会的发展，红牌楼渐渐褪去昔日荣光。为此，武侯区对“红牌楼商圈”进行了全新规划，定位为“国际化———block街区”，是融合浓郁人文历史与现代商业的国际化商住一体区域。按照“一心、两轴、两片、四带”的规划，二环路和川藏公路交汇处的红牌楼十字路口成为其“心脏”地带。突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化、休闲、服务等功能，以“繁华商业、精致业态”形成以大型商业与现代零售业相结合、居住和商务融为一体的“黄金商圈”格局，未来红牌楼将极有可能成为城南商业中心的代名词。

在政府和企业的合力推动下，红牌楼商圈的区域商业品质正不断提升，向品牌化、高端化发展。据了解，目前红牌楼商圈内已有重点建设项目34个，总占地面积1659亩。红星美凯龙家居广场、长益商业寓所等6个商业项目已投入使用，武侯国际花园等6个项目也已经开工建设。下一步，武侯区将加速推进红牌楼广场北京华联、王府井百货旗舰店等一大批商业巨头的进场。“国际知名商场的入驻，不仅会改善当地的环境，而且还将促进产业的升级换代，更为重要的是沿红牌楼一带将显现轴线经济带优势。”专家指出，红牌楼商圈的打造不仅会引发当地汽贸、家具等传统产业的升级换代，而且还会加速川藏路沿线产业链的完善，进而形成集聚产业优势和竞争力的产业经济带。

据武侯区红牌楼商圈推进办相关负责人介绍，“规划先行，不仅体现在商圈前期规划上，还体现在后期的招商和项目建设中。我们在招商引资方面，会充分考虑商圈的体量，对商业超市的布局和数量都有相应的考虑。”这充分说明红牌楼商圈规划规模的庞大，具有十分清晰的前景和十分重要的历史意义，在这里购置产业，有着十分光明的前景。

如何有效投资商铺？ 　

看人气、看特性、看环境

金融风暴正在影响着全球经济的走向，在这种情况下投资不动产将是一种风险相对较小的选择。那么，投资哪类不动产比较划算呢？“一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始流行的，但是这句话充分说明了投资商铺的重要性，即使在某一时刻受到市场环境的冲击，也不会影响到整个投资的收益。但是投资是要很理性的，商铺投资更是如此。

投资商铺，专家建议的第一选择标准是人气。商业投资理念的程序是应该看待商业所属的区域是什么样的人群，反推这个区域的产品形态、消费者、经营者等方面的问题。举个例子来说，长益商业寓所正好位于武侯区重点打造的红牌楼商圈，地处南二环人流量极大的地带。对商铺而言，是非常有地理环境优势的。正因为长益商业寓所的地理优势和未来的规划前景，住宅产品销售一路看好，目前住宅已经销售一空。相对市中心寸土寸金而言，长益商业寓所定位于一座集餐饮、酒店、办公、居住为一体的综合性多功能物业，其新业态的透支优势相当突出，已被武侯区红牌楼商圈推进办公室列为该区域的重点项目。

看人气，不光看表面，还要看人气是永久旺还是分时段旺。谈到这一点，就不得不说静态消费区和动态消费区。所谓静态消费区，就是指在具体的一定的时间段里，才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域。打个比方，一个仅对内的社区商业，在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费，其他时间整个商业区域会比较安静，购物的人很少。而动态消费区，就是在规定的营业时间里，不分固定时间段，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域。这种动态消费区我们现在更多会给它“商圈”或者“商业中心”的定义。现有的春熙路步行街、以前的红牌楼汽车配件市场等都属于动态消费区域。

和投资住宅不同，商业物业投资是需要综合考虑的问题。商业物业投资的动态性更强，其价值很大程度上由人流和消费决定，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制，还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。长益商业寓所所属的“凯宾酒店物业”的商铺就地段来说，其周边小区、商场、写字楼林立，人流量大，无论是静态消费区还是动态消费区，都有旺盛的人气。在这里投资商铺，将又有独特的人文、地理优势。

商业环境的前景

投资商业物业时更要考虑其商业环境的前景。许多投资买家买一些看似很偏位置的铺面，几年之后，此地逐渐形成商业氛围，区域商业物业价值迅速攀升。虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以成功抛售，这就是考一个投资者的判断能力。

还是拿红牌楼的长益商业寓所为例，以经营酒店见长的“凯宾酒店”现在入驻长益商业寓所的13-15层，打造旗舰式的四星级酒店，为投资业主包租12年，彰显了长益商业寓所的投资价值。说明他们看清楚了相关部门的规划前景，认清了物业所在的地理优势和极具发展潜力的市场前景。在2006年“红牌楼”商圈规划定位为成都商业副中心后，该区域的土地价值出现了井喷行情。据了解，未来该区域的物业开发综合成本应在每平方米6500元左右。而目前，长益商业寓所仅以每平方米5000元左右的精装房出售，并由酒店巨头凯宾酒店包租12年，不能不说物美价廉。

分析商铺经营方向

单拿商业物业的本身特点来说，每个商业物业功能业态的分布是不同的，有的只能做餐饮，有的只能开精品店。而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店的租金比较高。所以在投资购买商铺时，要准确把握用途、租金水平，然后了解其周边商铺情况，得出最可行的租金估价后计算投资回报。同样，投资者必须根据自身实际情况选择购买其商铺，如果单纯投资，那就只要注重上面两点，就可以谨慎做出决定了。

社区商铺将是未来商业形态的主流。中心商业的萎缩，使社区商铺在为居民提供便利方面有了更多的可能。成都居民70%左右的消费金额将在生活区里发生，社区商铺投资最需要注意的是社区商业规模和社区人口的比例，比例越大，获利就越少。总体上说，长益商业寓所符合以上投资商铺的优点。

相关知识

目前经济环境下，贷款投资商铺划算吗？

金融风暴正在影响着全球经济的走向，对普通投资者来说，在这种环境下贷款投资商铺是否划算？一般来说，这需要从两方面考虑，一是商铺的投资前景，二是贷款成本。

从商铺的投资前景来说，好的商铺必会随着商圈的发展成熟而不断升值，其商铺租金收益远远大于银行利息收益。这就又遇到了另一个问题———如何选择好的商铺。上文已经提到，商铺的选址最为重要，是一个综合决策的问题，一旦决定投资，一定要对该地段、其管理模式、升值空间、物业配套等进行深入调查和研究。

二是贷款成本问题。央行降息的目的是为了刺激消费、拉动内需，对于很多老百姓来说，降息的同时也从另一渠道解决了投资商铺的最大瓶颈———资金问题。与贷款买铺的投资关系最大的是5年期以上贷款利率，商业贷款利率从6.12%降为5.94%，对按揭购铺者来说，无疑减轻了负担。以50万元商业贷款、20年等额本息还款计算(商贷按利率下限执行)，每月可少还贷款679元，20年累计少还利息16.3万元。所以，对于有意投资商铺的投资者来说，在屡次降息的累积效应下，贷款购铺不失为一种理想的选择。