据有关统计数据，在未来的三年里，将有一段商铺产品的集中上市期，在这一段时期里，市场供应充足，商铺投资的选择、比较余地比较大。这种市场背景下，商铺投资该如何进行呢？专家建议，应该根据市场变化，适当调整投资商铺思维定向和判断标准，从而取得可持续增值的商铺投资收益。

增加商业意识

商铺姓房不是房，是一种固化的资本，是一种投资的工具，人们通过投资商铺，为的是取得资本增值，或者是取得自营的商业利润。商铺不是消费品，从商铺的终端用途来看，它是一种商业经营场所，它自身不能直接产生经济效益，而是在商业经营活动中体现它的价值，即在同等条件下，商业的经营效益越好，商铺越有价值。投资商铺必须从商业考察入手，研究商铺所在商圈的购买力、交通设施、商铺供应总量以及商铺自身的位置等情况，才能正确判断投资对象的价值真实水平。同时，当地其他房地产品种对商铺的价值有重要影响作用，也是要关注的内容之一，但是，一定要结合商圈诸要素来综合考虑，如果仅以当地商品房价格作为衡量商铺的惟一价值标准，有可能造成投资者判断失误。假设在一个建筑密度很低、人口稀少的极品高端住宅区内开发一些商铺看看，这里的商业营业额极有可能是“大雪过后白茫茫”，而位于其间的商铺也只能“坐愁红颜老”了。

增强景观意识

从投资角度看，商铺投资数额大而资金的回收周期较长，是一种长期运作而又比较稳定的投资活动。在现时的市场条件下，8～10年回收投资属于十分正常的结果。那么商铺未来增值潜力，应当如何判断呢？

商铺未来的发展潜力，与商业总体的发展方向密切相关。以上海为例：在有关上海的宏观经济指标中，有一项指标是应当引起投资充分注意：即上海的恩格尔系数已经下降到40%以下，意味着人们吃饱穿暖的要求已经达到，开始进入讲究商品性价比和关注体验消费的层面。从长期趋势来看，我国经济良好的发展态势会继续，人民的生活质量会越来越好，对商业服务的要求会越来越高。按照这种消费发展趋势来判断，未来商铺的舒适性和愉悦性的要求被提了出来，即商铺不仅仅要为其实际使用功能——商业销售着想，还要考虑到商业的服务对象——消费者的多层次要求，即人们在消费的同时，还有感官上的服务或享受要求。人们希望自己所去消费的商店要具有良好的购物环境和商业文化氛围，如此一来，商铺要有观赏功能的附加要求又被提了出来。

增添汽车意识

毫无疑义，汽车消费的时代在不知不觉中到来。根据有关统计，上海市持有驾照的人士已经多达180万，这是一个不可小觑的消费群体。今年6月份，上海市私人汽车牌照的投放量成倍增加，可是拍卖的价格仍然顽强上攀至30000多元。另外，随着汽车行业保护结束期临近，车价下降的幅度将越来越大，有购车能力的人越来越多，有车的消费一族会更加庞大。有车思维将要或者已经改变了中高消费人群的消费习惯，有车族在安排购物行程时，第一反应就是考虑前往的消费场所或商场的停车设施和到达路径。作为商铺投资者应当考虑有车消费的重要性，意义在于：在我国现有的经济水平条件下，有车人群的消费水平、消费能力相对来说比较强，商业的利润空间也比较大，因此，商铺租金上升空间也比较开阔。在国外，有专门的汽车广场、汽车电影、汽车旅馆、汽车餐厅等，有车消费被列为重要的开店要素。汽车消费购物的商业因素出现，使商铺的使用功能又增加了新的内容，它要求商业、商铺在设置时，要充分考虑有车消费群的各种要求，如停车、商品档次、装饰特点、消费特征等等。如果商铺具有宽松的泊车条件、周边氛围适合汽车消费，那么商铺的接纳能量变大了，商圈也会在一定程度上变大。商铺（商业）也将因为拥有范围广、购买能力强的消费群，而变得更有价值。

增补空地意识

空地概念是作者最近对本市商铺思考的结果。对一个商业繁华的区域而言，商铺的商业价值显而易见。但商铺的市场价格基本到位，上升空间相对有限，其商业成本增加，租金收入减少，那么要想获得较高的升值空间就必须通过商业经营来达到。其实，商铺投资是通过资本投入，经过一段时间运作来获得投资收益的。而对周边有空地的商铺而言，有可能获得收益快速增长的空间，这是因为商铺的价值是依靠所在商圈购买力的质和量及消费量、商业利润、商铺总量配置等因素来体现的，商铺周边有空地，将来就有可能导入购买力，而购买力的导入就会导致销售机会，促使商铺价值提升。需要说明的是，空地对商铺只是意味着获利可能，但“做空”时还要注意空地的容量、面积、用途、规划、实施日期等重要因素，如果未来空地对商业没有促进作用，甚至有阻碍作用，那么这类“做空”商铺应当慎而慎之。反之如果是开发住宅或办公楼的空地，那么现行铺价可能是可以“逢低吸纳”的“地板价”。

增加周边市场意识

购置商铺的目的是为了取得资本增值，既然是投资行为，那么它就会受到资本市场的影响，资本的最大特征是追逐利润，它的选择标准是利润产出率的高低。由于目前上海商铺的投资回报率还高于市场认可的获利值域，整个市场的总体特征是资本进入期，铺价由于资本积聚而处于上扬中。在资本集中后，总体利润变少，回报率下降，资本就会抽身离场，向那些高回报的其他投资市场流动。对于本市商铺市场而言，最主要的周边市场影响因素莫过于住宅市场和证券市场。从市场归属来看，住宅市场和商铺市场同属于房地产市场，受土地供应影响极大。当房地产开发利润高涨之时，土地供应紧缺，土地价格上扬，房地产开发利润下降或房价上涨形成市场收缩，造成行业利润下降，进而导致资本退出，整个市场的平均价格线下移，不少投资者会因此亏损。另外一个很重要的周边市场因素是证券市场因素，从市场的总体来看，房产包括商铺市场与证券市场呈现出一种明显的负相关关系，在同一时点往往会出现冷热不一的状态，对此投资者也要多加留意。总之，商铺投资属于资本市场范围，投资者必须关注周边市场动向。

铺市的“老八股”、“认购证”时期已经，如今进入了“找主动”、“造黑马”、“踏板块”的时代，过去那种“有买就赚”的意识必须更新了。如何在群雄纷起的时代，跑赢大局，是一个不小的课题，上述“四增”只是很小一部分，真正要做到“一次投中，长年得分”还需要许多基本功的修炼。

转自：中国商业地产策划网

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