“很长一段时间，一些商业地产项目连厕所都还不知道怎么规划，就开始大打广告进行销售以求套现。这样的情况今天已经很难出现了。”四川省商业地产联盟会长冉立春认为，随着商业地产的发展，投资商、开发商、运营商角色定位更加清晰：开发商和投资商各司其职，这是成都商业地产发展的新趋势。从这个角度上来说，将来商业地产开发的门槛会提高，如果没有足够的商家资源和经济实力，以及持有物业能力，开发商业地产将不再是好选择。

去年以来，成都的商业地产开发出现了一个明显特征———大企业、大品牌的集体进入。万达集团、龙湖地产、华润置地、绿地集团、珠江地产、中铁瑞城、花样年、富力、香港华人……实力房企纷纷披露了全新项目的规划，而一些资金实力较强的本土企业如金怡源、摩尔国际、福来房产等也都纷纷在大源组团、红牌楼商圈甚至春熙路布局大型商业地产项目，以求在这个“大项目、综合体”满天飞的市场中分一杯羹。

购物中心之争成焦点

“购物中心将会是未来成都商业地产最为炙手可热的一个趋势。”冉立春认为，做购物中心不是简单的搞几个临街商铺然后卖掉的问题，中心商业、社区商业、郊区商业和地铁商业组成了成都商业未来的基本格局。

从熊猫城“变身”成功的富力天汇MALL，到龙湖、华润最具影响力的商业品牌“天街”和“万象城”的进入，再到珠江地产250万平方米的“成都最大综合体”以及春熙路商圈最吸引眼球的地铁口上盖项目“银石广场”，这些综合体体量从十余万到百余万平方米，标志着成都将进入购物中心时代。

“这些购物中心将是一些真正意义上‘包罗万象’的场所，他们不仅仅满足于购物的需求，而是将人们在工作时间之外的休闲生活完全延伸开来。”富力地产一位高层认为，以前成都的大体量商业，往往就是“加了屋顶的服装街”，而现在，餐饮、休闲、康体、电影院甚至是艺术展等业态都被集纳其中，目的很明确，就是要让人们在购物中心里停留更多时间。

“订单模式”成为主流

万达集团董事长王健林曾经宣称自己的企业开创了商业地产的“订单模式”，即大型商业地产项目在开发动工之前，均已“内定”了后期经营的商家，并根据商家的需求进行产品设计。

而如今记者看到，几乎所有的大型商业地产都已经采用了这种模式。除了万达广场，伊藤洋华堂全球旗舰店落子城南世豪广场，开发商表示将为其量身定制投资开发5万平方米的购物中心。此外，家乐福、伊藤洋华堂签约温江珠江地产，银石广场、富力天汇MALL与广百百货的合作以及龙湖“天街”和UME院线的合作等，都可以看到“订单模式”的影子。

冉立春指出，眼下如果不是订单模式的方式开发商业地产，可能会付出惨重的代价，像日本的开发商就从来不开发没有订单的商业地产。“要做订单模式，首先开发商要有足够的资金实力，能够应对长期的资金流动压力。”龙湖地产负责人说，“否则，为百货店的设计做好了，开发商也支撑不下去了。”

专业市场“提档升级”

“今年，在成都的东西南北纷纷涌现出大型专业卖场，受到众多投资者的青睐。”一位开发商说，这些通过提档升级后的专业卖场，不仅符合了城市发展的需求，同时在具有行业优势的前提下，其起点高、配套齐、规划先进、投资门槛低的特点，成为目前投资专业商铺最佳的选择。摩尔国际营销负责人李勇表示，专业市场是一个屡屡缔造财富神话的地方，但长期以来低档的商业形象，使得这些市场越来越不能满足需求。他指出，专业市场正面临升级换代，以前那种临街为市的专业市场由于脏乱差以及没有统一管理、经营，所以即将被淘汰。在投资专业市场时要考虑规模、开发商的统一规划、运营商等以及入住商家等。

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告别低端运营 成都零售业与专业市场双升级

成都正在告别低端的商业地产运营模式。万达、龙湖等深谙商业地产开发之道的大企业已经树立了一本本教材；而地铁的开通，则为成都增加了一种全新的、可持续的商业地产运营模式。

不妨举两个例子：银石广场，作为目前成都最为引人注目的地铁上盖物业，不仅仅因为它本身就是出站口，更因为它就在成都商业的象征———春熙路商圈，资源优势无可比拟；摩尔国际汽配广场，其意义不仅仅是为红牌楼多建了一个汽配城，更是为整个商圈的商务需求、消费需求和接待需求提供了完整的方案。

零售商业、专业市场，本属于商业地产开发的“两极”，它们的“升级换代”将其形象上、消费人群上的差距逐渐拉近，由此带来的则是作为投资者们将因为业态的发展而收获更大的利益。