国务院近期推出的房贷新政，要求二套房贷首付必须达到50%以上，而且贷款利率执行银行基准利率的1.1，也就是说达到商铺和写字楼的贷款利率。这是否意味着会迫使部分住宅投资者转向商业地产市场，对商铺和写字楼市场将大学来利好？

变化

住宅投资者欲转战商业地产

4月17日，在城南某高档楼盘售楼部开盘现场记者遇到了资深大学炒家苏建文。

他曾经投资过蓝色加勒比小户型、棕北国际、兴大丽景天成、神仙树大院等，这么些年来在楼市转手倒腾，从2-3套房到现在手里持有了7套房，一般每套房都为他赚取到了10万-30万元。但是那天，他却对记者说：“宏观调控来了，首付要提高到50%，也就是说，我原本看好的130万元的房子，从以前首付40万元左右会变成首付65万元，这样的话，我完全可以到新希望国际、美年广场投资一套150平方米左右的写字楼了。”所以，他明确地表示，他要重新考虑投资渠道了，至少要转向到商铺或者写字楼投资。

同一天，华宇·阳光四季底商开卖，90余套底商一次售出。在上个月开售的龙湖·三千里社区商铺，售价达到了5万-10万元/平方米，数十个商铺也开盘就售出。前天，四川新希望大学公司副总经理姜孟军也告诉记者，“近段时间，新希望大厦和新希望国际售楼部里前来看写字楼的人明显增多。”对于这些情况，四川新港地产顾问有限公司执行董事张红兵认为，“现在住宅市场受到新的调控政策影响，而商业地产市场相对受到政策影响较小，这次对二套房贷首付提高至50%，与商铺和写字楼的首付一样高，商铺和写字楼可能会迎来一波火爆行情。”

调查

写字楼与住宅价格持平

作为一个资深投资者，苏建文在专注投资住宅的同时，也在密切关注着成都的商业地产市场，尤其是对写字楼市场的投资，他已经预谋很久了。他告诉记者，此次激发他欲转战写字楼投资的另外一个理由是，“当前成都的写字楼价格基本上与住宅价格持平。而实际上，只要口岸好，写字楼的租金明显要高于住宅，而且，写字楼的租金回报也比较长期而稳定。”

4月20日，记者在东大街喜年广场售楼部，销售小姐带领记者参观了其位于44楼的待售写字间，该写字间为220平方米，临东大街，单价为17400元/平方米，总价约为394万元。这一价格并不比其河对岸的时代豪庭 最新推出的临河楼王更高。随后，记者来到新希望大厦，从该售楼部获悉，现在最新价格为高区单位17000元/平方米，基本上与城南新CBD誉峰，与新希望大厦街对面的紫檀价格相当。

在城南大源组团的新希望国际、美年广场、凯旋广场等写字楼，其目前7000元-8000元/平方米的价格，基本上与同一个区域的中海·兰庭、华府西苑、华润·凤凰城、世豪广场等住宅价格持平，甚至还比住宅的价格低数百至上千元。

姜孟军也认为，“当前，成都的写字楼和住宅价格持平，写字楼尚处于‘价格洼地’，相信今年写字楼市场会迎来新的成交高峰。”

质疑

写字楼投资真比住宅好吗？

那么，写字楼投资真的就是香饽饽吗？在喜年广场，记者问销售人员有没有带租约的写字楼可以投资？该销售人员说：“可以为业主代租，却没有带租约的写字楼出售。写字楼一般初始期会有半年左右的空置期。”空置期，就意味着写字楼不但没有收益，而且还要付出高昂的物业管理费用。成都甲级写字楼的物业管理费用一般是每平方米16元/月，也就是说，一套220平方米的写字楼，如果未出租，收益分文没有，还得上交3520元/平方米的物业管理费。

高力国际成都公司总经理蔡孟颐也警告说：“售价与住宅价格相当的写字楼，一般月租金也在40元-80元/平方米，比住宅租金回报确是要略高。但写字楼的生命周期短，地下车位、交通变化、硬件配置、城市规划等都将影响写字楼的生命和价值。另外，写字楼的更新换代快，写字楼有可能越老越掉价，而住宅却有可能越来越值钱。”

四川大学经济学院教授吴丰在接受记者采访时也指出，写字楼就是一个纯投资性的物业，变现要比住宅差得多，适宜长线投资。为什么以前成都会出现“商住倒挂”，写字楼价格甚至一度还不及住宅，主要原因，当前成都写字楼的大学量偏大，潜藏着过剩空置的风险。同时，写字楼一般面积较大（150-300平方米），总价大，对资金实力要求高。就算现在二套房贷首付提高至50%，相对而言，写字楼的投资门槛还是要高于住宅。对于欲转战写字楼市场的投资者，一定要看到写字楼的优劣，了解写字楼的固有弱点，做到风险可控，切不可盲目蜂拥投资。