680万平方米，已经是去年的数据，今年在众多品牌开发商即将推出的城市综合体的带动下，又不断有新项目涌向市场。据不完全统计，龙湖·北城天街、绿地·世纪城、保利中心、蜀都中心、泓昌嘉泰等项目上马，又将轻松为成都城市综合体增加近300万平方米规模。

几乎所有已经对外公布规划的城市综合体，都包含公寓、住宅、酒店、写字楼、商业五种形态，且大规模集中于城南。成都能否承载如此海量的城市综合体？哪些城市综合体真正具有造血功能，成为拉动区域经济、文化发展的增长极？业内人士认为，大量同类项目仓促上马，前景不容乐观，地段、城市承载力、开发商实力、特别是运作商业的功底，将决定城市综合体的生与死。

逾680万平米，总体量急剧增加

去年，代表多功能、高效率，评判城市是否现代化的产品———城市综合体突然呈井喷之势。在成功案例万达锦华城的带动下，包括万达金牛项目、华润·万象城、富力·天汇MALL、华置广场、合景泰富·誉峰、中粮·大悦城、凯德置地·来福士广场、华宇·蓉国府、世豪广场、花样年·美年广场等在内的十余个城市综合体项目，以超过680万平方米的超大规模纷纷亮相。

在城市综合体概念的带动下，万象城旁的二十四城、誉峰、蓉国府等多个住宅项目都取得良好的销售成绩，购房者普遍接受开发商的观点，认为与单纯住宅项目相比，城市综合体为住宅带来便捷、高效、完善配套，未来的增值空间也非常大。

今年城市综合体愈演愈烈，龙湖·北城天街售楼部开放第一天就迎来5000余位客户，世豪广场的商业确定由伊藤洋华堂整体运作后吸引了大量客户，保利中心亮相受到追捧，上海绿地世纪城、蜀都中心、泓昌嘉泰、神仙树大院也对外宣传其项目将以城市综合体形式亮相，个个体量都约50万平方米以上。据不完全统计数据，大部分的城市综合体集中在人民南路至天府新城沿线，数量高达近十个。

隐忧初现，开发商考虑差异化竞争

尽管频繁出现的城市综合体背后，都是开发商的豪言壮语和对区域现状改变的信心，但是，已经有不少开发商坦言对如此海量城市综合体的担心。

合景泰富成都公司营销总监朱漓认为，一个城市综合体有其辐射的商圈范围，如果在相同范围之内集中了几个同类项目，乐观一点可以整合力量做成一个大的综合体项目，反之必然有项目被市场淘汰：“通常一个城市综合体辐射的焦点核心圈范围为5公里，周边辐射圈达到10-20公里，区域影响圈可以达到50公里，如果50公里内城市综合体的数量太多，区域的经济状况无法承载，彼此就会打仗。”他说，CBD在哪里，对城市综合体来讲具有决定性作用：“天府新城作为城市新中心，还规划了两个金融中心，集中一批城市综合体项目是正常的，但过多了也不行。还好天府新城这个CBD可以向中和、华阳扩张，不像广州、北京的CBD四周受到挤压。”

一些城市综合体项目的操盘手，最近四处收集全城或者所在区域内，对手的产品信息。一位在天府新城内运作项目的开发商非常忧虑：“如果项目能在今年年初推出来，无论是住宅还是写字楼都有一定优势，现在天府新城内住宅大、中、小户型兼备，且不乏精装酒店式公寓，入市的写字楼也频增，竞争压力突然加大，我们只能不断调整产品，争取加入更新的东西与绝对优势，以应对市场。”调整产品，已经成为不少开发商正在积极做的事情。

谁能造血？城市综合体面临挑战

世邦魏理仕根据对成都商业的统计发现，成都目前优质商业存量仅约24万平方米，大多数为传统百货卖场。实际上，有大量国际知名商业零售品牌和酒店由于在成都没有找到达到其要求的物业而迟迟未进入，高端城市综合体的出现或许或以解困。

“城市综合体就像一个人的心脏，必须要占据最佳地段，造血功能极强并能顺利输送至人身体的各个部位。”泓昌嘉泰相关负责人说：“交通便利，是一个城市综合体成功的必备因素。内部则要做好互补，产品构造首先要妥善，比如高端住宅与甲级写字楼、顶级商业配合，其次不能无序的堆砌，各个有机体间要协调而不是打架，这就强调内部的交通动线，通道树型交通体系运作地下层、地下夹层、天桥层等规划，将建筑群体的地上地下空间有效贯通。”华润、花样年、保利等品牌开发商均认同这个观点，认为城市综合体的价值之一即时间价值，让人们在一个建筑群体内用最少的时间完成最多的位置转换，干更多的事，并与外界畅快沟通，这个城市综合体才拥有吸引力。

但是，朱漓却直言“商业很容易做死”：“住宅最好卖，既可以自己住，变现也容易，商业和写字楼却不然。”他说，开发商必须要拥有对商业的把控能力，能在设计初期就与客户达成合作协议，并根据其要求度身定制商铺。不同的物业形态对楼板的承重要求不同，比如做电影院的物业层高必须超过十米，甚至要考虑灯箱位置、门脸大小，才能吸引国际顶级品牌真正入驻。

谁才是真正具有造血能力的城市综合体，在这一轮激烈竞争中脱颖而出，还得看开发商怎样练内功。（本报记者 李姝）

相关阅读

万亩大盘频现楼市 成都中小开发商陷困局

在复合地产的开发模式下，越来越多的土地为商业住宅产业复合的用地规划。据统计，2009年，保利、绿地等八大品牌企业获取了成都主城区51.57%的土地面积，占整体成交额的53.4%，其中大部分项目都是城市综合体项目。

因此，中小企业只能从大企业的夹缝中获取小规模地块或者区域认同度不高的地块。

壹零年代房地产产品趋势之

综合体·文旅地产

自从东二环200多亩土地在去年开发殆尽后，陈英所在的公司就陷入空转期，30多个员工一直耗着。虽然经常出去看地，但陈英坦言都是无用功，地块大的公司吃不下，地块小的又有太多公司竞争。老总上周开会说，摆在前面的只有两条路，一条是下二级城市或郊县，另一条就是退出这个行业。

2010年，随着房地产开发模式的转变，中小企业再次面临生存模式的压力。一位业内人士表示，周围很多中小开发商有一个普遍状况：有钱，但是小钱；缺项目，缺能持续发展的项目。眼下，成片的大规模地块和市中心的黄金地块都成为了大企业角逐的赛场。

趋势 中心城区困局

综合体盛行，中小开发商机会少

从某种程度上讲，单纯的住宅规划只能产生围墙不能产生繁荣；而商业、产业的复合开发能够产生活力，所以复合开发和土地规划会成为趋势，面对这一趋势，众多中小开发商机会并不多。

知名房地产专家田同生接受记者采访表示，从全国范围来看，由大企业主导的房地产开发模式正在发生转变，中小企业不但面临着资金实力的先天不足，还面临着不能适应主流开发模式的倒逼压力。

纵观目前的成都楼市，房地产行业也基本成了大企业的天下，央企、上市公司、全国性大公司和本土区域大公司，无论是布局主城区还是郊区全是大手笔，根本没有中小开发商的机会。仔细分析大企业的布局就会发现，大企业的开发路径已十分清晰——全力打造城市中心区的城市综合体。根据四川商业联盟提供的数据显示，今年成都将有52个城市综合体，主要位于三环内主城区和城南，而主导这些城市综合体项目开发的是清一色的大企业，主要以上市公司、央企、港资企业为主。在上市公司系，以万科、龙湖、华润、花样年为主；港资系则包括九龙仓华人置业等；央企的保利、中信、中铁、中粮等，再加上绿地、复地、苏宁等一线企业纷纷都在成都加大城市综合体开发。

在最近一段时间的供地公告中记者注意到，商业金融住宅的复合性质地块越来越多，这不但需要强大的资金实力，还很强调商业的整合管理能力，非中小开发商能力所及。金房 集团董事长王晓白认为，随着这种复合开发模式越来越多，中小开发商在实力先天不足的情况下，还会面临开发模式的门槛。五合国际刘力认为，无论是旧城改造的城市复兴，还是新区的整体开发，从某种程度上讲，单纯的住宅规划只能产生围墙不能产生繁荣；而商业、产业的复合开发能够产生活力，所以复合开发和土地规划会成为趋势，面对这一趋势，中小开发商机会并不多。因为中小开发商基本上还是以单一开发为主，纯住宅或是纯商业，而城市综合体是将商业、办公、居住、旅店、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行至少三项的组合。目前，酒店、写字楼、购物中心功能是我们看到城市综合体最基本的组合，众多中小开发商面对这种复合开发只能是望而生叹。

投入 二圈层困局

万亩大盘频现，中小开发商扛不动

文旅地产的共同点就是前期投入资金大，中小开发商根本啃不动，强大的运营操控能力也成为中小开发商难以介入的门槛。

最近，蓝光地产传出消息，其将在峨眉山打造一个8平方公里的文化旅游地产项目，这是蓝光继去年签下青白江、金堂和绵阳项目后的第四个文化旅游地产项目，；蓝光青白江项目规划的成都市七星岛国际文化旅游产业占地5800亩，将打造以文化、旅游、演艺、运动、休闲为主题的特色文化旅游产业园区。绵阳项目占地1900亩，而在观岭国际社区旁边，蓝光也规划一个体量惊人的文化旅游项目。

这并不是个案，在成都二圈层，本土的蓝光置信动辄上万亩的大项目早就完成布局，置信地产6000亩国色天乡国际旅游度假区是成都开发较早的文化旅游项目，在乐园一期开业运营后，今年打造的水上乐园也已正式动工；另外中铁系的很多城市运营项目也纷纷以文旅产业作为切入点。这种文化旅游产业，主要体现为文化旅游项目、产业园区形式以及198开发，但是共同点就是前期投入资金大，中小开发商根本啃不动，另外需要强大的商业和产业运营能力，这也成为中小开发商难以介入的又一门槛。

壹零年代房地产产品趋势之

配套·优质住宅 细节至上

如今的住宅产品犹如电子产品一般，更新换代的速度几乎让人眼花缭乱。如今，随着人们对住宅要求的不断提高，开发商也开始绞尽脑汁钻研更人性化的产品。除了建筑本身，外立面、会所、车位、圈层、环保这些细节正在逐渐成为住宅市场下一个周期的首要必备因素。

住宅立面公建化

西班牙风格、法兰西风情、新古典主义、地中海风格、简欧风格……以前成都楼盘的外立面“拿来主义”成风，没有特色。随着城市发展的日趋成熟，盲目跟风、大量重复的住宅，或一种流派风格持续几年的时代一去不复返。近段时间，从首座到悦城、再到朗御，这些以玻璃材质为外立面主要用材的住宅项目，无一例外引起市场关注。以玻璃材质为外立面，外观上更容易达到高档、大气、精致的视觉效果。

园林不再是“多种树”

以前，开发商在绿化景观的投入环节中，只注重外在炫耀和展示的表象，却没有考虑到景观园林的科学性。在教训面前，开发商开始另辟蹊径：植物高低搭配充分考虑季节变化、光影等因素形成的视觉感受。成都雅居乐花园、神仙树大院、慕和南道等项目，除了运用亚热带植物外还将本土植物合理运用其中，不仅营造出具备美感的景观环境，还有效减少了日后的维护成本。

会所不再是摆设

如果说以前的会所因为产品结构单一、经营无以为继而导致惨淡收场，眼下的不少会所确实有很多新鲜点：成都雅居乐花园2.1万平方米会所多项生活设施一应俱全；蔚蓝卡地亚邀请名师设计的会所具备多种功能区。如今的会所已不是项目的附属品或营销手段，而成为品质生活的代言。

车位配比要多过总户数

日益攀升的车位需求，越来越多的车位纠纷，让开发商重新审视车位的重要性。如今，不少楼盘将车位比纳入了提升楼盘品质的核心卖点。如新鸿基悦城，1：1.7；如华润橡树湾一期车位比1：1.6。不少高端住宅的车位比更是配到了1：2以上，如蔚蓝卡地亚等。

卖房子也是卖圈层

所谓圈层化，即同一类人群具有相似的生活形态、生活品位，产生更多联系，最终形成一个属性鲜明的“圈层”。如今，圈层文化也被开发商运用到楼盘中，开发商注重业主整体素质，同时，为业主提供一个交流的平台，成为越来越多楼盘的附加值。

眼下打造圈层文化的楼盘不少，蓝光地产蓝客会、蔚蓝卡地亚蔚蓝会、龙湖地产龙湖会等等，从侧面提高了楼盘的整体品质和形象。

高端社区迎来外籍租客

据了解，在成都租房的外籍人士多由领事馆工作人员、外企外派高级管理者构成，其对配套的要求还是很高，除了地段外，楼盘配套和健身设施外，还要有集购物、餐饮、娱乐为一体的休闲生活配套物业，而且还要有针对性极强的涉外医院和学校，拥有这些配套设施的高端社区将成为外籍人士的钟爱之处。

绿色建筑注重低碳环保

几年前，绿色环保住宅还只是房产领域的个案，但在全球倡导绿色可持续发展经济的大背景下，房地产住宅节能、环保成为新主题。成都来福士广场、新鸿基·悦城、凯德·风尚等大打绿色牌，如同层排水、地暖、滴灌、直饮水系统等环保技术，而国奥集团等还推出了倡导以环保、减排为概念的低碳住宅。住宅建筑节能、节水、节材、保护环境和减少污染，不仅是注重人的舒适以及人与自然和谐的体现，更代表了房地产发展新方向。