商业地产包含了写字楼、公寓、酒店、批发市场、商业街、娱乐中心等物业类型，而娱乐中心是目前商业地产的最高形式，也是操作难度最大的物业发展类型。但是娱乐中心以其未来的美好投资前期诱惑着逐利的众多开发商。这世道，只要有一个人发现一个商机，后面就会有一大群的人跟进竞争。但是一窝蜂的进入使得中国娱乐中心开发方式具有明显的趋同性，无法真正形成错位经营。所面临问题:

1、 规模是否合适： 如何分析及把握人口规模、消费实力、生活习惯、文化背景、消费趋势及商家的开店计划和要求 。

2、位置是否合适：你的选址是否体现便利，不用开车也可到达，易达性强的枢纽位置。

3、定位是否合适： 你的定位是否丰富和引导区域型购物中心的生活氛围，营造了时尚的体验化商业环境。 你是否不仅提供购物环境和购物场所，还应成为社区生活和人际交流的组成部分。 你是否照顾到全客层、全龄层的家庭式消费

4、业态业种组合是否合适：你的业态业种组合是否体现都市生活需求，强化了功能组合基础上的品牌组合？是否考虑到一站式日常生活服务：购物、餐饮、休闲娱乐、文化、旅游、生活服务等。

5、能否与城市互动和共享：成为城市的一个公共服务平台。

以上种种的问题都是中国式购物中心在发展过程中体现的典型问题，如何打造一个定位合适、有持续发展能力的购物中心成为界入商业地产领域的开发商都在苦思冥的课题。

一般而论开发商从自己投资回报的角度来考虑，这无可厚非。但是不懂商业地产的盈利模式及规律，仍按住宅开发的盈利模式来要求商业地产项目的投资回报注定是要失败的。为什么呢？商业地产的盈利模式的不同会造出不同的经营与开发的模。众所周知，商业地产的第一个原则就是通过统一开发、统一定位、统一经营管理及收租金的形式来达成投资回报目的。如果违背这个原则，后果将会面临悲剧下场，那么开发购物中心需要遵循那些原则呢？

1.“以客为尊”满足目标消费者的需求

因购物中心的体量庞大，不是单单一个品类或者单一的消费群体就能支持的，而是需要融合多种符合项目定位的业态，提供给消费者一个一站式的服务，所以要面对最大限度的满足不同程度的需求。在这里你不能单单追求产品的高档化，高档化的消费群总是少数的。

2.一站式齐全的功能配套

许多策划者总是在问：功能配套怎么划分，如果设定比例，其实这里的奥秘同样是需要结合项目本体条件、消费者需要、项目定位、商家进驻意愿等综合因素影响。众多百货与传统商业形态的改变都是应市场及消费者的消费需求变化而变化，所以揪住消费者需求的变化成为一个商场能否与时俱进，持续发展的关键。

3.环境营造要时尚与舒适

随着竞争态势的提高，人们对购物的要求不音仅仅停留在目的性购物，而是将购物作为一种生活方式。一个商业项目能否将顾客的消费时间停留得更高，那么消费力将会提高。其购物功能的特征是在逛街之中完成一天的休闲方式，不是象超市那样日常需要那样，所以不能像大卖场那样乱，当然也做不到如听酒店那样如家的舒适感。这中间要适度的把握，这里没有一个具体的办法，但是一定要以顾客为本，随着市场变化而变化，你要不断的让消费者有新鲜感。并愿意将购物中心当作办公室、家外的第三交际平台。

4.大型购物中心要面向广大顾客

在操盘的过程中，很多开发商都理想化的想做高档购物中心，觉得这样能赚钱又赚名，有一次带一个内地开发商去看广州中华广场，他们仅仅是在商场逛了一圈，就说体量（约17万平方米）还算可以，建筑形式一般，品牌也不是最高档，这个不算什么吧！一听这话，你就知道其是外行人看热闹，只有内行人才能看出门道。虽然中华广场的建筑形式、经营管理、动线设计等有诸多可以提高的地方，但你要知道在当今中国社会里绝大多数人的消费水平相比国际上还是中下游，而购物中心的体量这么大，面向如此大的顾客群，太高档通常无法成功。从社会财富的角度来看，毕竟高档的顾客群并不是消费的主体，大众才是这个社会的消费主体，世界各地的高档大型购物中心毕竟少数，成功的购物中心反而是面向社会大众的。

5.租金策略要符合当地市场

大家都知道，每个品牌商家经营者都是以盈利为目的，他们在投资进驻一个商场都是非常慎重考虑的，如果开发商仅仅是考虑自己的短期回报而不顾经营者，那么=经营者将会抛弃你，因为经营者赚钱，你才有可能赚钱，这是一个生态平衡的关系。购物中心的收益要以市场为标准，你不可能拿上海的租金来要求三四级城市的租金，而是以对购物中心的投入为标准。是市场养育了购物中心，当然市场形势好的时候所带来的回报可能会远远高于期望值。低开高走是原则。众多现在成功的购物中心都是走这上路子。

6．租金策略的原则

（1）租户要以市场为依托。很多购物中心的策划者会给开发商绘制一幅美好的蓝图，但在招商环节却无法招到相应的商户来实现。所以经营者要明白市场有多少因素能支撑购物中心的成长。大部分的策划者都没有仔细的研究市场而按理想去设置业态与商家，这是对自己不负责及对商家不负责任，最终市场会用脚投票。

（2）开发前要多问问我的顾客是谁？顾客要以市场为目标。市场有多大？顾客就有多少？在开发前要多站在经营者的角度考虑问题。

（3）依据各地的消费不同，制定不同的特色

兵法称：打仗没有一个标准的动作，而是要依靠实际情况作不同的调整，购物中心业态的调整同理。要以城市特点为重。不同的地方有不同的购物中心，具有不同的特色。要以强化特色做出创新调整。中国的城乡、区域差异比较大，有很多开发商在建造购物中心之前没有征求专业团队的意见，等建好了之后就出现了很多制肘的问题，要花很大的精力和财力进行逐步的调整。

一个好的购物中心的寿命可能会长达四十年到百年企业。要打造一个优质资产，持续增长的购物中心平台除了需要详细的前期开发筹备与策划。更加需要有一个“服务的心”及跑马拉松比赛的战略准备——“做到大家好才是真的好”。一个战略的选择，就注定了一个企业的发展方向，有识的经济学家总结企业的发展历程说：购物中心五年成功靠机遇;十年成功靠企业家;十五年成功靠制度;二十年成功则靠文化;购物中心能否成为百年老店靠的就是梦想。