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寻找铺王 成都热点商圈调查(下)
时间:2009-10-23 来源: 作者:搜房
晋阳商圈片区升级的机会作为上个世纪90年代成都最早成片开发的商品房聚集区域之一,虽然当初属于双流县,又地处较为荒凉的城乡结合部,水电气等管网都不通,但作为成片开发的小区楼房出现时却给当时住惯了筒子楼的成都人带来惊喜,房价也很便宜,起初500-600元/m2,吸引了大批人前去购买、入住。到如今,整个片区由荒凉、麻烦到成熟、繁华转变升级,区域房地产价值升值10倍以上,普通住宅二手房…

晋阳商圈

片区升级的机会

作为上个世纪90年代成都最早成片开发的商品房聚集区域之一,虽然当初属于双流县,又地处较为荒凉的城乡结合部,水电气等管网都不通,但作为成片开发的小区楼房出现时却给当时住惯了筒子楼的成都人带来惊喜,房价也很便宜,起初500-600元/m2,吸引了大批人前去购买、入住。到如今,整个片区由荒凉、麻烦到成熟、繁华转变升级,区域房地产价值升值10倍以上,普通住宅二手房价格已经在5000元/m2以上,商铺从当初1000多元/m2提升到15000元/m2。这也引起政府的关注,先是将该区域纳入主城区管理,划归武侯区,并于2000年12月28日成立了晋阳街道办事处,现辖区面积3.2平方公里,常住人口约20万人,还可进一步向外辐射6.5平方公里的武侯科技园,人口将达30万以上。近几年武侯区政府也加大了晋阳片区的改造和升级发展规划,该片区已被成都市和武侯区政府打造成城南商贸经济圈中的重点商圈,定位为集商贸、餐饮、休闲娱乐等功能齐全、设施完备的区域经济发展中心和商业核心以及休闲中心,将引进一批高档餐饮、酒店、写字楼、娱乐行业、奢侈品商店等业态,随着2007年12月6日大商集团千盛百货开业后,区域商气、人气迅速提升,商铺租售价格也随之飙涨,月租金从之前30-40元/m2迅速涨到如今70-150元/m2之间。今后,随着更多中高档商业业态和品牌商家的进驻,加上规划中的地铁7号线在此区域设置出入站口,该区域的人居格局和商业价值都将面临新一轮巨大提升。

可见,目前该区域商铺的价格还不算高,但租金水平跟过去相比已有较大涨幅,相信今后随着该商圈的继续发展和升级完善,其投资价值还有较大空间。

三圣花乡

新兴商圈的机会

三圣花乡作为城东新区的核心区域,以浅丘地形、众多的绿地,构成了得天独厚的生态条件。几年时间,随着十多家开发商的先后入驻,鳞次栉比的楼盘相继拔地而起。沿着成龙路向东,到幸福梅林—三圣乡,两侧密布着各色楼盘,有电梯高层,有花园洋房,还有空中别墅,且楼盘的景观打造和园林设计在成都都是数一数二的。目前,该区域的楼盘多分布在三圣乡和幸福梅林之间,聚集有四海逸家、卓锦城、华都·美林湾、锦江城市花园、鑫苑名家等多个楼盘,目前,该区域楼盘的均价在4000-5000元/平方米。

该区域项目规模整体较大,除鑫苑名家外,其他项目均在150亩以上,特别是卓锦城达到了969亩。从人口数量上来看,卓锦城总户数约8000户、华都·美林湾总户数约3600户、锦江城市花园总户数约9000多户、鑫苑名家总户数约7000户、四海逸家总户数约4280户,以每户3个人计算,总计有消费人口达9万之多。虽然消费潜力巨大,但周边的商业配套并不完善,整个商圈目前已知的商业体量约有5万m2左右,呈现的只有卓锦城的部分社区商业,目前,片区的社区商铺均价在8000元——15000元/平方米。

 


卓锦城有3万m2的集中商业卖场、红旗超市、新加坡伊顿幼儿园、多功能高档会所、时尚商业街、品种繁多的农贸市场,卓锦城的商铺只租不卖,目前推出的商铺都已经租完。

就记者目前了解到的情况看,目前三圣乡片区能承受的租金水平在30-40元左右/m2·月的样子,由于入住率不高,片区前期的商业物业可能会更低,免租期也可能会比较长一些,作为一个新兴的区域,以该片区的发展状况来看,在比较理想的情况下,该片区的租金年涨幅应该在6%左右的水平:

光华大道

30万人的商业机会

随着时间推移,区域入住人口的增加,成都未来将出现多个区域性商业中心,而跨度最大、延展空间空间最大的无疑是光华大道片区,而光华—温江区域将成为未来商业投资的一个亮点。根据成都市相关政府部门规定,光华大道片区将是政府重点打造的居住区域,三环路外侧沿线将兴建青羊区行政办公中心,西面则将兴建温江区行政办公商务中心;由于光华大道呈带状式发展,逐渐向两边辐射扩展。目前生活配套虽还不是很完善,但政府的一系列政策措施,在未来的两到三年内应该是一个很完善的居住区域;随着光华大道的开通,温江与成都市区连成了一片,使温江融入了大城西;吸引了各大品牌开发商的入驻,随着城市规划的变革,开发条件也会更加成熟;光华大道处于江安河上游,两侧上万平方米的绿化带象一条绿色的纽带强化了绿肺的造氧功能,两度人居金牌得主,这也是未来高档生态居住区域。

小结:光华大道所有近几年开发的项目全部入住后,区域人口总量将会达到近20万人,加上永宁镇现有人口20985人、涌泉镇现有人口24102人,成都七中学生4000人,3年内区域总人口量将会达到25万人左右,5年内将达到30万。

与如此庞大的居住人口相比,光华大道沿线已经呈现的商业物业简直是“凤毛麟角”,不过从总体规划上来看,这个沿线的商业物业分布还是非常合理的:

从温江到光华大道三环路口,目前的商业物业价格推算如下:

从沿线项目的入住情况来看,预计光华大道的商业物业放量会在随后两到三年的时间,较大的升值空间值得投资人随时关注沿线商业物业的“一举一动”,前期进入是放大商业物业投资收益的一种很不错的思路。

 

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