业内人士认为，国家调控政策主要针对住宅市场，目前对商业地产的影响较小

为遏制一涨再涨的房价，中央连续出台了房地产新政，将二套房首付提高至50%，而对于房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，此举掐住了投资者的命门。这场力度空前的房地产调控震动了原本热火朝天的住宅市场。日前，在“2010年成都商业地产发展趋势高峰论坛”上，搜房成都公司总经理晏利庭指出：未来3个月到6个月，原来投到住宅的这一部分资金，有可能会直接进入到商铺或写字楼的领域，成都商业地产投资即将升温。

房贷新政抑制住宅投资

“不买住宅了，关注商业地产了。”已成为楼市新政下投资客们的流行语。投资需求始终存在，“投资住宅不那么容易了，那投资商铺、写字楼是不是一个机会呢？”不少投资者发出这样的疑问。住建部政策研究中心人士表示，在国家每一年对房地产市场调控的一系列政策中，主观愿望都是希望房地产市场能够健康稳定合理的发展，尤其是房地产住宅市场，希望在提升住宅质量，生活品质的过程中，满足绝大多数人的住房需求以及改善住房条件的需求。今年4月国家重拳出击调整楼市，是为了有效控制房地产投资过热，也要复苏实体经济以及其他产业经济，要让房地产市场回归到健康稳定的发展秩序中来，此次的楼市调控主要针对住宅市场，而对商业地产的影响较小，尤其是在信贷政策上，限购令并不针对商业地产。这为商业地产迎来新的契机。

商用物业租金高于住宅

市场表现也正是如此。据新希望国际的置业顾问介绍，新政后，来看房的人数明显上升，尤其是关注200-300平方米的小面积写字间或商铺的人比较多，日均最高人数达到近40组。“此前住宅市场被社会资金爆炒，导致真正具有长期投资前景的商业地产备受冷落，一直处在商住倒挂的价值贬损阶段。”但中国商业地产联盟秘书长王永平认为，随着经济走势回暖，商业地产市场已经一天天回暖，写字楼租金、售价、商业地产的价值已经逐渐体现出来。

“成都住宅与商务写字楼早就开始出现‘商住倒挂’现象。之前人们之所以追捧住宅是因为进入的门槛低，首付比例低，利率也有优惠。现在进入的门槛被提高之后，同区域价格更低的写字楼自然更有市场了。”航兴国际广场的置业顾问告诉记者，现在住宅的投机行为被规范了，所以很多客户选择了区域位置优越的写字间或商铺作为投资对象。而从刚刚交付的丰德万瑞中心目前65-70元/月/平方米的租赁价格来前，其业主的投资回报率已达7%左右，而随着地铁的开通以及后期营运的成熟，其租金还有进一步提升的可能，较之于同区域的住宅，租金收益令业主满意。

成都商业发展前景广阔

在“2010年成都商业地产发展趋势高峰论坛”上成都市商务局副局长张金泉指出，成都地理位置特殊，也为未来商业地产发展提供更广阔的空间，根据成都未来发展地位确定了13个战略区空间规划，纯粹现代工业区有9个，有制造业和服务业相结合的功能区4个，包括航空、铁路集装箱物流、枢纽功能区，文化创业功能区，北部商贸功能区，南部高新商贸区，汽车制造产业区，彭州石化基地产业工业区等等，并结合成都四大新城发展，将解决成都单中心发展的空间布局和弊端，同时对房地产未来发展也有空间指引作用。政府希望到2015年成都服务业增加值将达到4500亿以上；到2030年增长按15%进行规划，达到3万6千亿人民币增长速度。要把成都建设成为西部企业总部最多，能级最高，配置率最强的总部基地，而大量的总部经济是以楼宇为载体的，将为商业地产带来新的发展空间。

商业地产投资或将升温

麦肯锡管理机构成都代表秦逸飞认为：根据麦肯锡研究表明，中国城市的中产阶层将进一步崛起，未来10年到20年会有更多人提高收入而迁入到中国城市，通过国家部委包括住建部的规划，相信未来城市化会得到更进一步提升，他们收入会稳步提高成为庞大的中产阶层。近期国家对住宅市场的政策调整，相对于商业地产来说，也不失为一个利好信息。因为政府也不一定只是以打压为主，应该是长期持续调控。根据楼市未来的走势，高端住宅和商业地产应该成为今后整个楼市投资的主力，尤其是商业地产。

事实上，力度空前的新一轮调控虽然涉及抑制投机、增加供给、规范市场等各个层面，但措施最严厉、效果最明显的部分仍然集中在对银行信贷政策的调整，即对投资、投机性购房的抑制上。因此有市场分析师认为，这一套政策组合拳希望达到的效果就是量缩价滞，促进房地产市场的平稳健康发展，但并非打压房价，希望使房价出现理性回归。与此相对的是商业地产并未纳入本轮调控的重点，尤其是在信贷政策上，限购令并不涉及商业地产。未来几个月内，商业地产投资或将升温。

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