房贷新政精准打击炒房者 国家稳定房价下决心

房贷新政重击四月楼市 成都新房交易出现分化

房贷新政在成都怎么执行？以合同生效日为界

4月17日，国务院再发调控房价新政策：对房价过高、上涨过快的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款，并首推房价问责制。

如果说15日的二套房贷首付不得低于50%的政策还是相对温和，如今三套房政策一出，可以看出政府保持房价稳定的决心。但由于房贷新政中并没有相关细则，二套房究竟如何认定？1.1倍利率只针对新发房贷还是新老房贷一起调？都是人们非常关注的话题。

本报记者近日采访了相关银行人士，就房贷新政细则他们给出了自己的解释，但最终如何认定二套房，央行目前仍未出台具体细则，金融周刊也将继续关注。

此次，国务院要求：“住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。”可以预见，不久相关部门就会就“二套房”出台认定标准细则。

按照人民银行对第二套房的界定：“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套（含）以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。因此，首套、二套的概念不是针对房产，是指贷款的次数。之前通过一次性付清与赠与的方式获得房产，没有贷款记录，没有通过银行按揭买过房，都属于首套。

男方婚前有贷款购房记录，婚后，以妻子名义（没有贷款购房记录）申请贷款购房，是否属于第二套房？

该情况属于第二套房。央行明确对二套房贷给予了以家庭为单位的说法，虽然女方没有贷款购房记录，但由于在结婚后，两个人共同组建了家庭，商贷记录已为家庭共有。即便再以女方名义买房，仍属于二套房范畴。

按照人民银行对第二套房的界定，由于借款者已贷款购买了自住的房屋，因此，不属于“首套自住房”的范畴，再贷款购房时，应该算成二套房。但目前各银行在判定时，标准并不相同。在本次新政出台前，有银行表示，只要能提供直系亲属资料，证明人均住房面积低于当地人均水平，则即使是第二次贷款买房，也可按改善型住房来处理；有银行表示，即使曾经贷款买过房，只要第一套房贷已还清，再次贷款买房也可按第一套房贷执行。

不属二套。尽管央行明确对二套房贷给予了以家庭为单位，但借款人家庭是指包括借款人、配偶及未成年子女为单位。也就是说，单身成年人以本人认定家庭单位；已婚成年人以夫妻两人共同认定为一个家庭单位，其未成年孩子不能独立构建家庭单位，可计入家庭单位的一员。只要已成年，则就以本人作为独立家庭单位，不受家里其他人的影响。

由于银行近几个月的信贷额度偏紧，出现了大量客户贷款已获批复但未放款的情况。对于这部分“特殊群体”，是执行新政还是赶上末班车？目前尚无定论。据成都某股份制银行副行长透露，新政出台时已签署贷款合同的按老政策执行，新政出台时还没有签署贷款合同的贷款申请，按新的政策执行。

“我个人认为，可能会按照合同签署日期来进行划分，在新政出台前签署合同的贷款者可以按照以前的政策执行，毕竟黑纸白字写得很清楚，对政策出台后新签订的合同肯定是按照新政执行，尽管相关细则还没出来。”成都某股份制银行副行长告诉记者。

“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。”但新政没有明确指出，1.1倍的利率标准是只针对新批准的二套房贷，还是对于已经发放的二套房贷，也要一起调整。

新政是否会追溯过往房贷？“具体执行文件还没有收到，按照以前的惯例，折扣的变化只针对新房贷，存量房贷不会进行调整（即老房贷）。”一位在银行从事信贷工作多年的人士告诉记者，利率折扣在客户和银行签定合同时就已经确定了。除非国家明确要求统一调整，否则，就会按合同约定的折扣继续执行，1.1倍利率只针对新房贷。 记者吴旭晖

贷款50万二套房比首套房多付多少万

新政后，如果要购买二套房，购房者究竟要多付多少钱？

据测算，新政执行之后，购买二套房同首套房相比，究竟会多付多少利息？以30年期50万等额本息计算，如果首套房按照7折利率计算，每月还款2433.43元，总共还款876033.69元；如果以30年期50万等额本息贷款购买二套房，按照相关要求，上浮10%后，基准利率是6.534%，每月还本付息是3170.21元，总共还款1141276.08元，也就是说，贷款同样的金额，第二套房要比首套房多付265242.39元。如果首套房为八折利率，贷款期限为20年，第二套房比首套房多付12万利息。

7折利率贷款者提前还贷不划算

房贷新政执行后，同样贷款50万二套房比首套房要多付26万。那么对于希望提前还贷的贷款者，在房贷新政出台之后，提前还贷是否是一个好的选择？

专家建议，由于首套房和二套房之间巨大的利息差，对于享受了7折优惠的贷款者，千万不要选择提前还贷。

“从目前的利率水平和房贷折扣来看，享受7折优惠的贷款者获得的是低息贷款。如果选择提前还贷，除非以后不再贷款，否则再贷款购房，就会被判定为二套房甚至三套房，利率为基础利率的1.1倍，可谓得不偿失。所以，享受了7折贷款利率的贷款者选择提前还贷，不是一个明智的选择。” 记者吴旭晖

(华西都市报)