导读：华泰联合证券房地产分析师鱼晋华认为，年轻人首次置业需求、中年家庭小房换大房需求以及高端家庭的资产配置型需求在3月份集中释放后，随着季节性因素的变化，预计4月份楼市成交量环比将很难有显著增长，而由于去年同期的基数过高，重点城市4月份的成交量同比可能下滑30%-40%。>>你如何看待后市？

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中国指数研究院最新公布的监测数据显示，2010年3月，绝大部分城市商品房成交面积环比上涨，平均涨幅达90.04%；30个重点城市中，6座城市环比增幅超过100%，其中深圳位居涨幅榜首，环比上涨185.96%，其次是武汉，上涨153.55%。仅三亚、温州的成交面积环比下跌。

成交价格涨跌交织，重点城市中，宁波成交均价环比上涨13.32%，涨幅最大；位居跌幅榜首的是三亚，成交均价环比下跌26.34%。京津沪成交均价环比分别上涨15.23%、5.08%、0.98%，其中，京津两市成交价格达到历史最高水平。而深圳、武汉成交均价环比下跌超过15%。

3月中旬以来，多个重点城市的一、二手房销售额同比、环比均大幅回升。北京等城市最近几天商品房单日销售套数屡创新高，远超市场预期。业内人士指出，楼市交投活跃很大程度上与投资需求大幅释放有关。

中国人民银行最新公布的《2010年第一季度北京市城镇居民购房状况调查》显示，投资性购房居民占比创近两年以来新高，达到23.1%。

3月份，受地王以及新城规划影响，北京投资性购房的比例进一步提高。中原地产市场研究部的抽样调查显示，3月北京购房者中投资比例达到41.2%，超过市场最火爆的2009年11-12月。

调查显示，在通州、望京等部分热点地区，投资比例已经高达5成，业主捂盘惜售、购房者盲目追高，今年1-2月份因观望而压抑的购房需求在3月集中释放。由此推升房地产市场“量价齐升”。

投资性需求释放的另一大原因，则是商品房库存持续减少。中国指数研究院数据显示，3月重点城市商品房可售量普遍下跌，厦门下跌幅度最大，环比下跌12.32%。南京、杭州、宁波等城市商品房库存环比下跌近10%。

华泰联合证券房地产分析师鱼晋华认为，年轻人首次置业需求、中年家庭小房换大房需求以及高端家庭的资产配置型需求在3月份集中释放后，随着季节性因素的变化，预计4月份楼市成交量环比将很难有显著增长，而由于去年同期的基数过高，重点城市4月份的成交量同比可能下滑30%-40%。

鱼晋华预计，今年下半年，信贷投放会进一步趋紧；同时2009年下半年开始激增的新房开工量将在2010年的下半年陆续形成供给，供需将趋于平衡，甚至供大于求，由此，房地产市场调整的压力将显现。

值得注意的是，3月份开始，京沪等城市高端物业的租金已经开始下滑。以北京为例，我爱我家市场研究中心的数据显示，2010年第一季度的北京高端物业的租赁价格已连续两个月下滑，其中，高端住宅租金同比下跌3.81%，写字楼租金同比下降近5%。

我爱我家指出，近几年，一线城市高端物业供应量和竣工量均有明显增长，但租赁需求却没有相应增长。首先，大量外企高端雇员流失在很大程度上减少了高端住宅的租赁需求；其次，去年以来，高端写字楼租金呈下降趋势，这也拉低了高端物业的租金水平。 （中国证券报 林喆）

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