2009年12月9日，二手房营业税免征时限由2年恢复到5年；12月14日，“国四条”出台；12月17日，国土部出台政策提高开发商拿地门槛；2010年1月10日，“国11条”出台……从2009年终至2010年初，国务院出台信贷、税收、土地等一系列诚信宏观调控政策，拉开了2010年楼市调控的序幕。

紧接着，成都市又接连出台打击捂盘惜售、哄抬房价等违规行为的《成都市商品房预售方案管理暂行规定》和《成都市商品房预售网上签约暂行规定》两个文件；降低经适房“门槛”、 补贴廉租房增加等扩大住房保障的覆盖面的“落地”政策，随着政策面的日趋明朗，未来的调控手段正牵动着利益各方的神经，成为关注的焦点。

猜想一：“国四条”为今年楼市定调?

“2010年的楼市配套政策都将围绕国务院的大纲。”世家机构首席分析师樊邦勇表示，根据国务院出台的几条总纲思路，成都的配套政策基本已出台，“首付50%”的土地政策在成都基本上一直都是按照这个标准在执行；“营业税免征时限恢复到5年”是去年优惠政策到期的一次重申；为了遏制房价过快上涨，成都市房管局出台了《成都市商品房预售方案管理暂行规定》和《成都市商品房预售网上签约暂行规定》两个文件，用规范市场预售行为的手段，对开发商随意涨价进行一些限制；而降低经济适用房申请门槛，扩大保障范围，也是为了响应了国务院的“继续大规模推进保障性安居工程建设。”

他还指出，在对比分析了成都配套政策与国务院的大纲之后，不难发现，国务院还有一条很重要的“适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应”在成都还没有开始体现，这一条规定或将从根本上影响房地产的走势，相信成都接下来会将围绕这一点做出相应的举措。

猜想二：信贷不会大面积收紧?

从以往的市场反应来看，无论是打击囤地，还是规范预售行为都不能从根本上解决房价问题，信贷政策才是影响房地产市场走势的关键。经历过2008年楼市低谷的购房者和开发商都对“治本”的信贷政策抱以极大的关注。那么，在财税、土地、保障性住房都出台了政策以后，货币和金融监管部门何时加入调整楼市阵营？今年的信贷政策将如何变动呢？

1月10日，国务院发出通知，终于让猜测多时的二套房贷政策尘埃落定：“金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”

樊邦勇表示，《通知》与以往提法最大的不同点在于，本次文件只提到了继续支持首次购买普通住房，而没有了对合理改善性需求的支持。二套房贷重新回到了严格按照家庭征收的最紧尺度，贷款利率方面则只言明按照风险定价。从成都的操作来看，自09年下半年开始，银监会发出通知要求严格执行信贷政策起，绝大多数银行对二套住房的首付都提高到了四成以上，因此从这个意义上来讲，对本地楼市并不构成实质冲击。利率方面各银行尺度差异较大，部分银行虽然不能给到7折，但是7.5折、8.1折之类操作并不鲜见，本次通知只说明利率严格按照风险定价，因此实际主导权利依然在银行手中。与之前传言二套住房的5成首付相比，《通知》的态度实际上更为温和，从某种程度上来讲，反而缓解了对楼市过于严格带来的悲观预期。

从业内专家目前普遍预测来看，中央确定的适度宽松的货币政策基调，决定了2010年的信贷不可能出现迅速回落，而是一个相对稳定的状态。在加息方面，经济回升势头尚属脆弱，过早加息可能将此幼苗扼杀，因此短期内尤其是上半年加息可能性不大。下半年即便加息，其幅度和频率也不至于太猛，不会对老百姓购诚信生实质性的影响。

猜想三：90/70或将恢复?

在1月10日的《通知》中，要求城市人民政府要抓紧编制2010—2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。

值得注意的是，在应对金融危机的大背景下，之前严格执行的90/70政策在部分城市‘只做不说’的操作下被实质性的废弃，2009年度对地块的出让条件并未明确要求住房套型结构比例。樊邦勇指出，本次《通知》虽然未明确重提“90/70”政策，但是在保证“中低价位、中小套型”普通商品住房的前提下明确各地块住房套型结构比例，无异于重新确立90平方米以下中小套型供应的主导地位，因此，在该意见指导下，90/70的政策将在很大程度上重新得以执行。

猜想四：物业税年内开征可能性不大?

2010年，税务总局称将在全国试点物业税空转。此次物业税空转由几个城市推向全国，给出的最明显信号是物业税在空转城市获得征收物业税所涉及的评估方法、登记造册、数据库相关数据，取得一定的阶段成果。那么，物业税是否会在今年内开征呢？对此，嘉联地产认为，物业税空转试点全国推广，只代表开征时间表进一步提前，年内开征可能性不大。

“征收物业税尚存难点和障碍。”嘉联地产陈卫涛分析说，首先，征收成本巨大。由于征收物业税需要摸清每个人的诚信情况，前期准备及后期征收管理难度都很大。当前很多诚信由于历史遗留问题，其产权、户籍等资料缺失严重，这给开征物业税前期准备工作带来很大困难。第二，税务机关征收能力不足。目前我国税务机关征税主要是针对法人，对个体工商户采取定额税的方式，个人所得税则大多采取单位代扣代缴的办法。如果对居民开征物业税，则意味着税务机关要面对千家万户的居民，目前税务机关的征收能力远不能达到。第三，地方政府积极性不高。开征物业税，地方政府将可能失去巨额的土地出让金，土地出让金作为地方政府重要的收入来源，短期难以通过财税改革替代，这让地方政府缺乏征收的积极性。再者，纳税人积极性不高。我国纳税人缺乏为财产纳税的文化传统与思想准备，仓促出台物业税可能出现大面积欠税；国外物业税的征收都是通过个人申报，我国目前尚缺乏透明的财产申报机制和相应的诚信系统。

有消息称，政府开征物业税的设想是，第一步对商业地产征收物业税，第二步是扩大到对住宅进行征税，其中对非普通住宅和普通住宅的征税也有先后顺序。但商业地产物业也有土地增值税，可能也会跟物业税相冲突。由此看来，要征收物业税，不少细节都有待完善，因此至少在今年内开征的可能性不大。

猜想五：农地入市，有效平抑高地价?

去年12月28日，成都市国土资源局举办了成都首场农村建设用地使用权益证拍卖会，共计16000余亩农村建设用地挂钩指标被拿出来进行公开拍卖，此举或可正式拉开农村建设用地流转序幕，一个规模异常庞大的农村建设用地市场也许正在缓缓打开大门。一些业内人士大胆预测，由于我国房地产市场一直存在土地供量不足的情况，导致房价“越调越高”，而农村建设用地流转将对地价、房价的抑制取得根本性的突破，联想到近期中央不断释放出平抑房价的信号，众多业内人士表示：农村建设用地大规模入市也许真的会在不久后成为现实。

链接：

国务院总纲：

货币政策——2010年继续执行适度宽松的货币政策，支持自住和改善型需求。抑制投机性购房，加大差别化信贷政策力度，遏制部分城市房价过快上涨。

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

财税政策——个人住房转让营业税免征时限由 2 年恢复到 5 年。普通住房与非普通住房区别对待，中央对明年房地产市场采取“有保有压” 政策。

土地政策——五部委联合发文明确提出，规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的 50%。宽松土地政策已经终止。

保障性住房——增加普通商品房的有效供给，继续大规模推进保障性安居工程建设。在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。

成都配套措施：

住房保障“组合拳”——2010年1月1日起，成都经济适用房收入“准入门槛”从4万元调到5万元，廉租住房租金补贴标准在现有的基础上每平方米提高2元，进一步扩大了保障的覆盖面。让以前不在保障范围之列的“夹心层”家庭，能够通过政府保障解决住房问题。而我市低收入家庭在房租上涨的情况下，也能够在市场上租到合适的房屋。

除组织建设的大量廉租房外，成都市还将通过市场采购的方式增加一批廉租房供应，2010年、2011年将有3000多套新增廉租房交付使用，能够满足低收入住房困难家庭的住房需求。

抑制房价过快上涨——从2月1日起，成都市将实行“商品房调价申报制”，没有经过申报程序或正在申报没有向社会公示的商品房只能原价销售，并且所有预售商品房的详细信息都将在网上进行明示。为了保证这一措施切实执行，成都市还将建立“商品房预售网上签约系统”，实现“网上实时签约，合同联机打印”。

打击“囤地”——去年年底自今年，国土资源部要求各地清理闲置土地后，成都市就对主城区的土地利用状况展开了全面清查，共查出闲置土地数千亩。目前正研究处置措施，拟对这些清查出的闲置土地进行“从严”惩处。防止供需不平衡，成都市在提高土地供应规模同时，还会加大力度对闲置土地进行敦促和查处。