随着信贷放量和各项政策的扶持，2009年上半年成都楼市出现回升态势，成交量迅速上升，但由于楼市存量过大，土地供应则一直处于控制状态，特别是住宅类土地供应一直处于低位。另一方面，经过08年的投资控制和09年上半年楼市的回升，开发商资金链已趋于缓解，个别稀缺地段的土地竞争呈现活跃迹象。

2009年上半年成都市区供应且成交9宗、409.48亩土地，其中住宅3宗、154.65亩，商业6宗、254.83亩，住宅类土地楼面地价约为1426元/平米；2009年上半年成都近郊五郊县共供应32宗、3985亩，成交27宗、3617亩，其中住宅15宗、908.48亩。

表1：2009年上半年成都市区土地市场数据

图1：2009年上半年成都市区土地分布图

土地市场继续放量 九月成都再拍三宗地

8月28日四土地将拍卖 郫县成主角

上海土地供应加速 消除土地“高溢价”

晒太阳土地大限将至 国土部9月或停批未达标者用地

囤地将遭严查 成都“大地主”不多

3．下半年市区土地供应增加且旧改区域成新热点

2009年上半年成都市区土地供应趋势呈紧缩态势，住宅类、商业类土地供应面积双双下降近7成。随着成都楼市的逐步回升，存量消化明显，供销压力得到一定的缓解；同时，开发商资金状况的缓解，对土地的需求也将随之上升。

2009年上半年土地供应呈现“地段好、规模小”的特点，由于此类土地对开发商资金较低，适宜小规模开发，得到开发商的积极响应。同时，成都市2009年将启动涉及63个项目，涉及约3.25万户，270万平方米的大规模旧城改造计划，大量“地段好、规模小”的土地将被腾挪整理。而各区级政府也积极计划推售这一部分土地，其中成华区今年计划整理土地共计7宗，总面积1443亩，拟上市22宗，面积合计2019亩。因此，正合预计下半年旧城改造腾挪的土地将成为市场新热点。

土地市场继续放量 九月成都再拍三宗地

8月28日四土地将拍卖 郫县成主角

上海土地供应加速 消除土地“高溢价”

晒太阳土地大限将至 国土部9月或停批未达标者用地

囤地将遭严查 成都“大地主”不多

1.2009年上半年成都市区土地市场特征

（1）缓解存量消化压力，土地市场控制供给

由于09年成都楼市市场存量较大，土地市场依然保持着控制供应状态，控制主要体现三方面：总量控制、节奏控制、区域控制三个方面：

其一，总量控制：住宅类、商业类土地供应面积双双同比下降接近7成。虽然2009年上半年成都楼市住宅供销比由于成交量的上升而大幅下降，但由于住宅存量较大，存销比依然处于较高水平，因而2009年上半年成都市区土地供应持续08年以来的低位供应状态。

图2：05-09年上半年成都市区土地供应走势

注：2006年数据未包含华侨城土地

其二，节奏控制：一季度土地市场处于停滞状态，二季度逐步恢复低位供应。2009年上半年成都市区土地市场供应集中在二季度，一季度不论是住宅类土地还是商业类土地一直处于供应停滞状态。

其三，区域控制：住宅类用地供应呈现“二～三环、规模较小”的特点，商业类土地依然集中在天府新城，猛追湾为新的供应区域。二～三环、规模较小的小宗优质土地，既能降低开发商购买门槛，实现成交；也有利于土地价格的相对稳定，促进楼市的健康稳定发展；而天府新城为成都城市发展的重心之一，商业类土地的持续供应有助于天府新城科技商务新城的规划定位逐步实现；猛追湾片区定位于休闲商务区，随着区域拆迁改造的进行，片区首宗土地于2009年6月16日被中国石油集团川庆钻探工程有限公司以起始价1200万/亩挂牌取得。

（2）随着楼市的回升，土地市场隐现活跃迹象

随着宏观政策的趋缓以及成都楼市的回升，成都市区土地市场竞争呈现一定的活跃迹象，主要表现在以下几方面：

第一，参与竞买住宅类土地的开发商增加，拿地积极性明显上升。2009年1-6月成都市区共进行了5次市区土地交易，其中拍卖出让1次住宅类用地，供应并成交2宗住宅类土地，报名开发商17家；挂牌出让4次，供应并成交1宗住宅类用地、6宗商业类土地，报名开发商分别为1家和6家，其中包括成都本土的品牌开发商蓝光地产。

第二，住宅类土地成交价比率略有上升，但商业类土地依然保持起始价成交。2009年1-6月成都市区供应并成交的3宗住宅类土地成交价比率分别为0.00、0.82、0.28，平均值0.37，较08年全年的0.33略有上升。而商业类土地成交价比率由08年全年的0.03下降至0.00，保持08年7月以来起始价成交的规律。

第三，住宅类土地成交价格较为合理，透露出开发商乐观而理性的预期。从三宗土地成交价的具体分析，住宅类土地价格成交相对合理，透露出开发商乐观而理性的市场预期。根据土地楼面地价加上后期开发成本以及合理的静态利润，三宗住宅土地开发物业的测算售价分别为4360元/平米、8478元/平米和8709元/平米，与其区域新房或二手房的售价处于同一水平。

（3）近五成市区土地存量为07年高价地，新兴区域较为集中

截至2009年6月，2005年以来成都市区通过“招拍挂”渠道取得尚未开发的土地（存量土地），尚有61宗、3365.17亩土地，可开发量1080.66万平米。其中城东存量土地可开发量约为458.17万平米，集中在二～三环之间；城南存量土地可开发量约为257.79万平米，集中在三环外区域；城西存量土地可开发量约为196.69万平米，集中在二～三环之间；城北仅在二～三环存在存量土地，可开发量约为88.91万平米。

接近五成存量土地为07年高价地，而四成存量土地无法在09年上半年的市场价格下回收成本。成都市区存量土地中，2007年为存量土地最多的年份，其中约有30宗、1582亩土地无法在09年上半年市场实现10%的静态利润率。

在各片区中，大源组团、外光华片区为高价地集中的区域。主要原因在于区域发展尚不成熟，配套等基础设施建设滞后，在07年亢奋的市场中，区域价值透支明显。进入08年盘整的市场，片区房价理性回归，虽然09年市场呈回升之势，但之前透支土地价值仍未回升到位，因而依然属于高价土地。

2.郊县土地市场竞争低迷，双流商业土地供应异军突起

与市区土地市场一样，成都近郊土地市场供应亦缩减明显。09年近郊土地供应已全面进入紧缩状态，龙泉、郫县、温江供应几近停滞。商业土地方面由于双流新项目的开发建设，供应量异军突出。

（1）近郊住宅类土地供应全面紧缩，龙泉、郫县、温江供应接近停滞

2009年1-6月，成都近郊五郊县共供应且成交住宅类土地15宗、908.48亩，供应宗数同比去年减少44宗，供应面积减少4841亩。分郊县来看，温江2009年上半年无住宅类土地供应，龙泉、郫县均只有1宗住宅类土地供应，三郊县供应处于几乎停滞的状态。而新都、双流虽然存在一定的供应量，但较08年上半年已大幅减少。

图3：06-09年上半年成都近郊住宅类土地供销走势

（2）正兴新城的开发建设促使双流商业类土地供应异军突起

2009年上半年，成都近郊五郊县供应商业类土地17宗、3076.90亩，成交12宗，2708.29亩。近郊商业类土地的增加源于双流南湖总部经济创意产业区项目开发所需土地。分郊县来看，09年上半年龙泉、温江、新都三个郊县无商业类土地供应；郫县仅有1宗土地供应；而双流供应宗数和供应面积分别达到16宗、3037亩，较08年上半年宗数增加12宗，面积同比增长1165.4%。

（3）各郊县土地市场整体竞争强度不大，土地绝大多数为起始价成交

郊县土地市场不论是住宅类土地还是商业类土地，市场竞争依然冷淡。从各郊县的成交价比率来看，15宗住宅类土地均为起始价成交，成交价比率为0.00；12宗商业类土地中11宗为起始价成交。

为保证楼市的健康稳定发展，减少区域销售压力，土地端“输入”的控制十分必要。因为楼市存量压力主要来自于已开发预售的房源形成的积压以及大量未开发的土地形成的存量。土地端的控制在一定程度上减少后者的存量的“输入”，从而缓解未开发土地的市场压力以及“下游”楼市的销售压力。因此在09年上半年无论市区还是郊县的土地供应均处于严格控制状态，以缓解楼市存量压力。