在上半年宽松货币政策的刺激下,房地产市场“价量”快速反弹。作为行业内的优势企业,房地产上市公司在经历行业寒冬后,业绩已出现较为明确的复苏。

截至8月25日晚,以申万行业划分,共有81家A股房地产上市公司公布了2009年半年报,二季度共实现净利润92.03亿元,环比增长168.93%。业内专家表示,在当前现金流充裕的情况下,市场销售有望维持高位,同时新开工率将稳步提升,上市房企业绩将步入上升通道。盈利大幅改善截至8月25日晚,81家A股房企上半年合计实现净利润126.25亿元,同比增长23.80%。

其中,38家公司半年度业绩实现同比增长,占比达46.91%。虽然同比增长的公司不占多数,但从环比的角度来看,房地产上市公司二季度整体经营情况已经有了大幅改善。统计显示,已公布半年报的房企二季度共实现净利润92.03亿元,环比增长168.93%。其中,55家房企净利润环比增长,占比近七成。业内人士指出,虽然上半年房地产企业的净利润基本上是去年行情的体现,但从单季度的表现来看,房地产企业的复苏趋势已经十分明显。今年以来全国楼市由低谷快速反转,前7个月,全国商品房销售面积41755万平方米,同比增长37.1%,其中,商品住宅销售面积增长38.8%;商品房销售额达19600亿元,同比增长60.4%,其中,商品住宅销售额增长65.3%。

销售向好直接带动了地产商预收账款的增加。根据中国证券报记者的统计,上半年已公布半年报的房企共实现预收账款1280.30亿元,同比增长40.99%,较年初增长55.84%。扣除不可比因素后,80家房企上半年平均销售毛利率为37.74%,较去年同期提高0.85个百分点。与此同时,销售期间费用的大幅下降也有效降低了开发商的成本。80家房企平均销售期间费用率为25.74%,较去年同期大幅下降了25.35个百分点。此外,上市房企存货总量与年初基本持平,较去年同期增长近两成,其中28家公司存货较年初有所下降。但房企存货结构已有了较大变化。

此外，全国70个大中城市中二手住房销售价格同比上涨3.0%，涨幅较6月扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅较6月缩小0.2个百分点。分地区看，二手住房销售价格同比上涨的城市有42个，环比价格上涨的城市有61个。

国房景气指数上升

昨日，国家统计局还公布了今年1—7月全国房地产市场投资、销售、国房景气指数等运行情况。1-7月，全国完成房地产开发投资17720亿元，同比增长11.6%，增幅比去年同期回落19.3个百分点。其中，商品住宅完成投资12427亿元，同比增长8.2%，比去年同期回落25.5个百分点，占房地产开发投资约七成。从销售情况看，前7月全国商品房销售面积41755万平方米，同比增长37.1%，其中商品住宅销售面积增长38.8%。

据调查，7月份全国国房景气指数为98.01，比6月份提高1.46点。其中，房地产开发投资分类指数为96.28，比6月份提高2.68点；商品房空置面积分类指数为88.62，比6月份提高0.03点。记者杨富

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前7月房屋工程开工 高新区面积最大

本报讯(记者 胡锦枫)市建委昨日发布了今年1至7月份全市房屋建筑工程开工建设情况：1至7月份，成都市行政区域内核准开工建设项目896个，同比增加10个；开工面积2529.48万平方米，同比下降14.55%；工程造价356.44亿元，同比下降3.66%。

据了解，在全市范围内，1至7月高新区房屋建筑工程开工面积占总面积的12.51%，排在所有区(市)县的第一位；其次是双流县，占总面积的10.51%；第三位的成华区占总面积的8.85%。

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土地市场又见红色七月 规模上升成交平稳

其中,已完工开发产品下降明显,万科、华侨城等降幅均在30%以上,体现了上半年销量大增对库存的快速消化;在建产品和拟开发土地较年初有所上升,表现为开发商加大土地储备和开发力度,保证了行业未来供应量的提升。现金流保持充裕就在年初,房地产资金链紧张还是影响行业发展的主要问题之一。然而随着国家信贷政策放开以及销售突增带来的回款增加,房企的现金流状况已经获得了极大改善。根据中国证券报记者的统计,上半年76家房企经营性现金流量净值总计296.06亿元,而去年同期仅为-225.13亿元。59家房企的经营性现金流量净值实现同比增长,占比近八成,其中37家房企现金流由负转正,改善明显。除ST公司外其余70家房企的平均资产负债率为57.51%,同比下降1.55个百分点,公司的资本结构有了一定好转。今年上半年,在新增贷款的刺激下,房地产行业内部现金充裕。

1-7月,房地产开发企业本年资金来源28639亿元,同比增长28.7%。其中,国内贷款6524亿元,增长42.7%;利用外资273亿元,下降33.1%;企业自筹资金9557亿元,增长9.9%;其他资金12285亿元,增长43.2%。在其他资金中,定金及预收款7179亿元,增长35.7%;个人按揭贷款3628亿元,增长78.9%。除此之外,股市融资也成为房企吸纳资金的重要渠道。根据中国指数研究院的统计,今年1-7月,房地产公司通过公开资本市场已经完成融资352亿元,此外,另有304亿元的融资方案已经得到证监会批准。

业内人士表示,随着市场销售好转和国内外资本市场的明显回升,房地产企业融资活动日益频繁,有效缓解了企业的资金压力,同时也带动了开发商进行土地储备投资的积极性。不过,国泰君安的研究报告也指出,上半年我国房地产开发投资复苏集中体现在拿地上。除了拿地之外,整体开工投资复苏进程并不快,地产业的开工投资速度远远小于固定投资增速。开发投资有望回升统计显示,已公布中报的房企上半年投资活动现金流量净值为-11.90亿元,而去年同期为-94.06亿元,自二季度以来开发商投资性现金流呈现净流入的态势。业内人士指出,投资增速放缓主要是由于开发商新增土地购置面积和房地产新开工面积出现下滑所致。中国指数研究院数据显示,2008年全年我国住宅新开工面积增幅仅为1.4%,今年上半年更是下降13.1%。其中,北京、江苏、广东降幅超过40%。

受2008年房地产市场销售大幅下降、今年上半年新开工步伐大大放缓以及部分企业捂盘惜售的综合因素影响,1-7月主要城市累计新上市面积不及去年同期。北京新上市量较去年同期下降40.8%,深圳、武汉、杭州降幅均超过20%,仅上海同比上涨3.8%。

由于新增面积小于销售速度,房地产市场去库存化也在持续进行。统计显示,北京7月底住宅可售量(包括期房和现房)为1448万平方米,较2008年底减少464万平方米,降幅达24%;上海、深圳降幅分别为38%、41%,杭州降幅更是高达65%。

与此同时,市场存货出清周期进一步降低。根据中国指数研究院的统计,以过去6个月的平均交易量来看,武汉出清周期降低了4个月,青岛出清周期缩短了3个月,北京缩短了2个月,上海、重庆、南京均缩短1个月。作为一个先行指标,新开工率意味着未来行业的潜在供给,影响着楼市供求基本关系的变化。虽然今年以来全国的新开工面积持续低于去年同期水平,但是同比降幅逐步收窄却是不争的事实。

业内普遍预计,行业未来新开工面积将继续增长。渤海证券分析师周户表示,随着10月份新增推盘量的上升,改善型需求有望再次释放,预计2009年全年商品房成交量将同比增长30%,新开工面积同比将增长15%;8、9月份房地产开发投资有可能回升至20%以上,行业景气度下半年将继续向好。

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新盘扎堆上市 成都房价或步入调整行情

对于购房者来说无疑是个最大的好消息：日前记者从有关方面获悉，成都新开工量出现大幅增长，预测下半年成都商品房住宅市场的供应量将出现剧增，从数据分析供应量或将达到1800万平方米左右，而可以预见的消化量则只有1200万平方米，年底商品房市场或将出现供过于求，因而房价将有望展开盘整。业内人士建议普通购房者推迟买房时间，新建商品房的上市将有滞后效应，今年年底或明年初或许才是较好的买房时机。

重庆金阳房产在成都的首个项目铁定将在秋交会上亮相，案名已确定为“金阳·易城国际”，10月全面开售，今年推出规模有望达到10万平方米；香港瑞安在金牛区的地产项目也将于本月中旬举行“动土”仪式，项目亮相开盘时间极有可能在年内；郎基地产位于光华大道三环内的新项目“龙堂”预计将于下月亮相，年内推售规模在5万平方米左右；相当于现在成都万达广场三倍大，总建筑规模超过百万平方米的金牛万达广场也将于年底亮相，预计明年初上市；成功开发上海花园的新东方置业已经移师城东成龙路，一个占地百亩的上海东韵如今已开始接受排号认购。此外，远鸿·香颂湖国际社区、华宇·蓉国府、银石广场等也预计在下半年亮相。这还仅仅是冰山一角，最近即将开盘或即将亮相的新楼盘可以列出更长的名单。

除了新楼盘外，老楼盘也将增加后续的开发供应规模。城西热门楼盘华侨城·纯水岸下半年预计还将有20万平方米的新推供应量，它对于城西楼市无疑是一颗重磅炸弹；沉寂一年的心怡·紫晶城即将启动新一轮的宣传攻势，新一期房源最快将在本月亮相；花样年在成都投资开发的多个项目预计下半年还将有15万平方米的推盘规模；已经沉默很长时间的上东阳光即将启动最新一期开发计划，新房源也即将在年内推出。据记者了解，万科、龙湖、中海、华润、置信、华宇、金科等品牌开发商今年年内都有大规模的新房源上市计划，从9月份至年底，成都楼市恐怕将进入一年来推盘规模最大、新楼盘上市最为频繁的顶峰。

B供应断档 开发商“亡羊补牢”

“ 我们实在没有料到今年会走出这样一波行情，事实上今年金沙、光华乃至整个城西片区的住宅楼盘都出现了断档，市场供不应求。”金沙片区一开发商告诉记者，正是此前对市场的错误判断，导致开发商的供应量完全没有跟上，各家开发商都在今年上半年加快了开发节奏。但“亡羊补牢”仍然需要一个过程，今年上半年紧急启动的项目将在下半年亮相上市，无论是全新上市的楼盘还是老项目推新房源，各房地产企业都明显加快了推盘节奏。

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正合地产提供的数据清晰表明，6、7月成都住宅新开工量大幅攀升，而且这样迅猛上涨的趋势还远远没有停止。1~5月成都主城区范围内核准新开工建设项目面积为620.82万平方米，比去年同期下降45.29%，但1~7月开工面积却达到了惊人的1138.97万平方米，与去年同期相比下降幅度缩小为28.23%。而新建商品住宅占了新开工面积的绝对比例。从上述数据可见，6、7月成都新开工面积几乎是前5个月开工总量的两倍，从开工新增加的供应量来说6、7月已经很明显，而这一趋势还将继续。

面对市场的断档，并非所有开发商都积极采用“亡羊补牢”的应对方式，一些开发商的推盘显得很“被动”。有开发商向记者承认，因为去年底到今年初楼市一直低迷，在整个楼市处于较低价位水平之时，不少开发商索性封盘停卖，等候楼市行情的全面反转。“我承认上半年我们将一栋临河的住宅楼全部封盘待售，毕竟今年上半年整个人民南路南延线的房价太低，临河的楼盘均价都在4000元/平方米以下，现在看来当初我们的判断是正确的。现在我们将当初停售的那栋住宅对外销售，价格已经在5000元以上了。”这位不愿透露姓名的开发商坦言，他就属于“捂盘惜售”的一类，而事实上像他这样的开发商并不在少数。记者在金牛区、青羊区接触到了上半年不少故意压慢开发速度的房产企业，在区政府的再三催促之下，他们这才开始挖土动工。

C供应剧增 房价大幅增长概率小

考虑到上半年销售的良好走势，世家机构认为2009年下半年的市场供应量肯定会明显高于上半年，整体水平介于2007年下半年和2008年下半年之间，预计主城区商品住宅平均每月供应量在90万平方米左右，到今年年底供过于求将在一定程度上显现。今年下半年到明年上半年，成都楼市存在较大的市场供应压力，开发商竞争也会明显加剧，整体价格将保持平稳，涨幅相对有限。

正合地产的统计数据则显示，截止2008年12月31日，我市商品房取得预售证项目存量约900万平方米，2009年1月至6月，新开工房地产项目面积约547.69万平方米，加之7月新增开工面积都将在半年内陆续上市，累计供应面积已达到约1500万平方米。下半年新增开工量或将出现增长，达到600万平方米，考虑到3个月的建设周期，预计新增供应量300万平方米。因此，今年全年供应量将达到1800万平方米。而在成交量方面，上半年总计成交面积为688.25万平方米，已超过2008年的全年水平，成交面积远大于新增供应面积，以消化存量为主；预计下半年月均成交量将超过80～100万平方米，这样今年全年成都市区成交量或将达到1200万平方米。正合地产预测，今年四季度的供应充足，因此房价在经过前三季度的增长后将逐渐稳定，房价持续大幅增长的概率偏小。

尽管正合地产、世家机构的数据显示，今年年底到明年年初持续放大的供应量使得成都楼市甚至有降价的可能，但星彦地产成都公司总经理则认为，理论上分析今年下半年肯定供大于求，但很多时候影响楼市的并非供求关系，政策影响的作用现在已是越来越大，后市走向最关键还是要看房地产宏观政策环境是否会发生变化。政策估计不会有大的变化，因此从长远来说楼市上升趋势仍然难改，而对普通购房者来说，今年年底到明年初何尝不是买房的时机，毕竟楼盘数量多选择面也更大。

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成都房价近15月来首次双双上涨 首次正增长（成都晚报）

昨日，国家发改委、国家统计局公布的最新调查结果显示，7月份全国70个大中城市房屋销售价格平均水平上涨，其中环比最近5个月连续上涨，同比连续2个月上涨，7月份的同比涨幅达1%，创下今年以来最高涨幅。而7月份成都房价是最近15个月来首次出现同比、环比价格指数双双上涨，其中二手房价格涨幅最大，同比上涨1.7%。

“同比价格指数在连续9个月负增长后，7月份成都房价首次扭转为正增长。”据调查，7月份成都市房屋销售价格同比上涨0.4%，环比上涨0.3%，同比涨幅为去年10月以来首次正增长，而环比、同比价格指数则为自去年5月以来、最近15个月内首次双双上涨。

调查显示，7月份成都新建住房、二手住房价格均上涨，其中二手住房价格涨幅最大。当月，成都新建住房价格同比上涨0.2%，环比上涨0.4%；二手住房价格同比上涨1.7%，环比上涨0.5%。在全国70个大中城市中，7月份成都房价涨幅处于中等偏下水平，同比涨幅最大的金华达4.6%。

全国房价：同比涨幅创年内最高

据调查，7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅较6月份扩大0.8个百分点，创今年以来最高涨幅；环比上涨0.9%，涨幅较6月份扩大0.1个百分点。同时，全国房价环比价格指数连续5个月上涨。

其中，全国70个大中城市中新建住房销售价格同比上涨0.3%，环比上涨1.1%。分地区看，新建住房销售价格同比上涨的城市有43个，主要城市包括宁波、银川、锦州、金华、西宁等，最高涨幅达6.4%；同比价格下降的城市有26个，主要城市包括石家庄、徐州、深圳、桂林、丹东，同比下降幅度最大的石家庄为-5.5%，深圳为-4.6%。环比价格上涨的城市有63个，在占所调查的70个大中城市中占九成。

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