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2022年成都房地产市场回顾与2023年展望
时间:2023-01-31 来源:成都写字楼网 作者:
2022年成都优质写字楼市场供应回升,全年六个新增楼宇交付,合计约43.4万平方米,同比增长35.7%,系2017年以来的首个供应小高峰。其中,超九成项目为核心商务园区的甲级楼宇,而东大街更是时隔十年来首次迎来单一业权甲写项目。 着眼需求端,尽管优质新增供应的良好预租给市场吸纳量带来积极贡献,但全年疫情反复、行业调整、高温限电等事件打乱市场运行节奏,抑制新增需求增长,以及引发头部企业削减办公面积或迁回自建楼,导致全年租赁活跃度持续平淡;但临近年末,随着数笔大面积的租赁结束长周期的谈判并最终落定,市场情绪得到一定改善,最终2022年优质写字楼吸纳量录得约9.2万平方米,同比减少约80.6%。其中…
2022年成都优质写字楼市场供应回升,全年六个新增楼宇交付,合计约43.4万平方米,同比增长35.7%,系2017年以来的首个供应小高峰。其中,超九成项目为核心商务园区的甲级楼宇,而东大街更是时隔十年来首次迎来单一业权甲写项目。
着眼需求端,尽管优质新增供应的良好预租给市场吸纳量带来积极贡献,但全年疫情反复、行业调整、高温限电等事件打乱市场运行节奏,抑制新增需求增长,以及引发头部企业削减办公面积或迁回自建楼,导致全年租赁活跃度持续平淡;但临近年末,随着数笔大面积的租赁结束长周期的谈判并最终落定,市场情绪得到一定改善,最终2022年优质写字楼吸纳量录得约9.2万平方米,同比减少约80.6%。其中,全年甲级楼宇吸纳量仅录得3万平方米,原因在于年内宏观环境不明确性增强及行业调整导致的租户腾退、整合办公面积主要集中于此,大幅抵消优质新增供应的预租贡献。
租金方面,全市优质写字楼平均租金同比下跌1.2%,其中甲级楼租金同比下跌0.4%。分区域看,年初金融城业主持相对乐观的预期并调整租赁政策,加之后期面对宏观波动仍持较高韧性,故全年租金同比上涨1.6%,是全市唯一实现正增长的商务区;而东大街和传统CBD租金跌幅最大,同比分别下降3.8%、3.4%。

金融业重返需求首位,

工业互联网引领TMT,

头部专业服务企业积极扩张

2022年新增租赁面积分行业看,金融业时隔三年重返需求榜首,占比23.0%,同比大幅上升9.9个百分点;其中,传统金融业持续引领,保险、银行尤为活跃,且展现出对大面积的偏好,贡献了全年23.8%的3,000平方米及以上面积段的成交即为佐证。非传统金融业需求占比扩大至46.2%,主要是得益于年内地方平台公司等国资背景企业的扩张。
TMT全年新增需求明显收缩,同比下降6.6个百分点,占比22.2%,位居第二。更值得关注的是,TMT需求结构加速调整,其中工业互联网连续两年增长,扩大至67.7%,以SaaS为代表的专业服务(占比TMT需求的44.1%)、网络安全、云计算、大数据等企业尤为活跃。消费互联网方面,在历经数轮行业调整后,来自于新兴领域的需求开始显现,如线上教育转向素质教育类的需求开始涌现。同时,在游戏、MCN等企业的扩张带动之下,娱乐及传媒类企业占比TMT需求同比显著增长10.3个百分点至19.5%。此外,年内数笔近2万平方米的TMT需求投落至乙级或其他类型物业,折射出具有人员密集特性的TMT企业在宏观环境不确定之下展现出对性价比更高的诉求。
专业服务业全年需求维稳,占比12.9%,位居第三。具体而言,律所表现最为亮眼,贡献了该类需求的27%,其中包括多笔3,000平方米及以上的大面积段成交。此外,会计师事务所是另一瞩目的需求增长点,年内数家头部会计师事务所在蓉升级、扩租办公面积;亦有企业加大在蓉投资,新设分支机构或共享服务中心,这一趋势映射出该类企业对成都不断优化的产业结构及随之衍生日益增长的配套专业服务需求持有较强信心。
全年跨省商务活动受到影响,

幸而成都“建圈强链”成果斐然

从需求来源看,2022年中资(省外)、外资企业的需求占比分别为42.6%、5.7%,同比均有所下滑,主要是因为年内一系列宏观事件导致跨省商务活动受到多次影响;就四川省内企业方面,受益于成都“建圈强链”行动,链主企业积极带动链条上下游、左右岸的企业主体不断增长,衍生出相关办公需求,年内TMT、专业服务及金融业对省内企业的需求贡献率最大,分别为21.5%、16.0%和15.6%。
核心商务区优质供应带来升级、

搬迁窗口期,但不确定性推高

小面积段和精装需求

分区域看,2022年市中心与城南的需求占比分别为55.1%、44.9%,“双核”商务区的市场发展格局不变。其中,市中心因居住及旅游人口更为密集而在年内吸引消费服务、酒店餐饮及零售贸易类企业的进驻;另一方面,在TMT行业平衡产业聚集和成本控制的双重考量之下,市中心的青睐度不断提高。城南方面,核心商务区金融城年内的新增甲级楼宇为市场带来升级、搬迁的窗口期,吸引包括律所、金融、专业服务等在内注重品牌形象的企业纷纷入驻。
然而,宏观环境不确定性的增强推高全年小面积段的租赁需求增长,即500平方米以下面积段的成交占比高达74.3%。另一方面,企业的成本考量也体现在装修等前置成本的关注,继而推动年内市场精装房源的热度走高,2022年提供“拎包入住”服务的第三方办公服务运营的新增需求占比全市达2.8%,系2019年以来的最高水平;此外,年内多个甲级楼宇亦推出精装楼层或房源,旨在更为灵活地对接市场实际需求。
展望2023年,随着防疫“新十条”带来的适应期接近尾声,在经济持续复苏的基调下,预计写字楼需求或将于二季度反弹。然而,2023年新增供应继续攀升,约66.5万平方米的楼宇计划交付,加之天府新区将逐步进入供应周期,市场压力犹存,租金仍面临一定的回调压力。
“2023年成都写字楼市场有望随经济复苏的基调而逐步回暖,特别是成都政府年末的‘出海招商’行动成功斐然,一批重点项目将于2023年陆续落地继而有望衍生相关办公需求。此外,以保险、证券、律所为代表的企业或将继续紧抓核心板块的租赁窗口期于2023年延续升级、搬迁策略,消费行业或将随消费复苏而迎来新一轮的办公需求增长。业主运营方面,紧跟全国‘十四五’规划,更多企业视ESG为未来重要的发展指标之一,‘绿色低碳’或将由此革新楼宇选址机制,成为财务指标的又一衡量维度。因此,业主应持续提升楼宇品质,强化健康属性,以来捕获升级型租赁需求。”   来源:CBRE世邦魏理仕

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