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成都龙之梦全面完工依然是个迷
时间:2021-09-07 来源:成都写字楼网 作者:
2011年,成都东站第一列动车开出之前,一家来自上海名叫长峰房地产开发有限公司的开发商,拿下了东站周边4宗约247亩商业用地。 长峰给这个项目起了一个好听、但现在却显得意味深长的名字——成都龙之梦。 1 按照约定,2014年8月份,这个计划投资100亿,总规划面积170万平方米的商业巨无霸就应该竣工。 后来发生的事情,有的已被大家知晓:成都东站东广场旁边的1号地块建成了鹏瑞利东站广场,东广场旁边的2号地块,修成了龙之梦酒店群。 还有一些事情是很多人不知道的。 比如,“龙之梦”的4号地块,也就是与成都…

2011年,成都东站第一列动车开出之前,一家来自上海名叫长峰房地产开发有限公司的开发商,拿下了东站周边4宗约247亩商业用地。

长峰给这个项目起了一个好听、但现在却显得意味深长的名字——成都龙之梦。


1

按照约定,2014年8月份,这个计划投资100亿,总规划面积170万平方米的商业巨无霸就应该竣工。

后来发生的事情,有的已被大家知晓:成都东站东广场旁边的1号地块建成了鹏瑞利东站广场,东广场旁边的2号地块,修成了龙之梦酒店群。

还有一些事情是很多人不知道的。

比如,“龙之梦”的4号地块,也就是与成都东站汽车客运站隔了一条邛崃山路的那块地,其实早在2013年就已经动工,2015年就已经取得预售证。

那块地现在的名字,叫“龙之梦鹏瑞利新城”。


鹏瑞利新城的楼体已经封顶,却没有全部完工,现场也很难发现正在施工的迹象。

营销中心的物料已经破烂,里面没有销售人员,看不出近期会开盘的意思。


4号地旁边,邛崃山路与东三环之间的垂直方向,有一条江安河路,这条路正好位于4号地块与沙河堡110kV主变电所之间。目前道路两端因龙之梦项目施工都处于封闭状态,东三环附近靠变电所大门的一端,封闭道路的铁门锈蚀非常明显。


与成都东站东广场正对,仅隔一条邛崃山路的3号地块,前景更加难以捉摸——十年来,寸土未动。

在最初的计划中,这里要修建两栋298米,也就是比金融城双塔还要高出80米的双塔地标。

但直到现在,地块外墙的公示牌上,开工和竣工两栏仍为空白。


2

成都龙之梦位于成都东站核心区域,虽然关于它的总体量有150万平方米和170万平方米两种版本,但毋庸置疑,这个项目曾被寄予厚望。

2011年12月20日开工时,相关领导热情洋溢地表示,成都龙之梦新城及相关项目建设是落实成都“五大兴市”战略,全力建设“西部经济核心增长极”的重要举措,也是着力培育以现代服务业、文化创意产业等高端服务业为主体的城市业态,加快成都东村城市商业副中心建设的重点工程。

在这个故事版本里,成都龙之梦的体量是150万平方米的城市综合体,建设工期3-4年。

它将“依托成都东客站这个城市主枢纽,将交通枢纽与现代商务的完美结合”。规划建设商业及娱乐设施、酒店及会展中心、商业及办公商务设施、商业及专业市场四大功能板块,同时在成都东客站东广场修建两座地标建筑——高度为300米的超高层塔楼,形成成都东部门户景观。


里面除了有甲级写字楼、星级酒店、大型超市、品牌旗舰店、影剧院、室内大型真冰场、中央公园、室内外主题公园等之外,甚至还有名校、保险、中介等“现代服务业”,形成展现世界生态田园城市的“成都时尚生活坐标”。

开发商长峰也被描述为“具备规划造城和在交通枢纽站点建设大型商业设施的丰富经验,得到多个城市的充分认可”。

但也许,在这个宏伟目标被公诸于众前的一个多月,成都龙之梦就已经发生了一些隐秘而微妙的变化。

3

2011年11月4日,也就是成都龙之梦蓝图公开前的50多天,刚刚在新加坡上市不到半年的鹏瑞利中国商用信托,以22.8亿元作价,向上海长峰集团总裁童锦泉等人提出收购成都龙之梦50%股权。

这份收购的标的物是4号地块上的购物中心。

在这个故事版本里,成都龙之梦的规模是170万平方米,而总建面约45.5万平方米的购物中心,是其中的组成部分。

2012年7月,鹏瑞利突然宣布购物中心规划建筑面积缩减至22.8万平方米。

根据双方此前订立的协议,若项目建筑面积调整至最初规划面积95%以下,则鹏瑞利有权选择增持项目股权至80%。于是鹏瑞利选择了增持。

公告显示,新的收购方案仍按建筑面积每平方米1万元定价,80%的项目股权因此折合22.4亿元。

但作为一家激进的类REITs的零售信托基金,鹏瑞利此时的日子也不见得好过。

据第一财经日报2012年7月20日的报道:“鹏瑞利对于投资者存在派息义务。上市之际,鹏瑞利承诺在2011和2012财年派发90%的可派发收入,之后会减到至少50%”。

由于已运营项目的租金收入低于预期,新收购的成都龙之梦预计2014年第三季度才会开业,因此鹏瑞利不得不通过从上海长峰集团处获得备用金,用作派息资金以及改善公司现金流。以上帝视角回看,以备用金代替租金的做法只可解燃眉之急,而无法真正纾解商业过剩的市场之困。

这个环中套环的故事,或许可以部分解释成都龙之梦3、4号地块为何会步履维艰的原因,而从成都龙之梦略显怪异的商业规划里,或许能解释另一部分原因——那些糅合了太多形态的商业构成,也许本身就是不可完成的梦。

2016年,中国经营报以《投资百亿 成都“龙之梦”土地搁置五年》进行报道。报道称,“按照鹏瑞利集团的对外宣传,将对原项目重新定位,把双方合作的相关物业打造为国际颐养院,并已经与百汇班台医疗集团签约,从而打造一个大型医养商业综合体。”

而上海长峰总部回复称,股权合作属于商业机密,不便透露。“在国家政策允许范围内的适度调整,是为了将项目更好地呈现”。

此后,成都龙之梦在网上基本消隐。


4

3号和4号地块的位置其实都很好:一边紧邻成都东站,另一边紧邻成渝立交站。开发商所宣传的“TOD都市生活圈”,“TOD”的基础设施有了,与“龙之梦”有关的“生活圈”,还在开发商的蓝图中。

成都东站TOD的定位是“城市级”,涉及到东客站片区的很多房地产项目。而在这其中,“龙之梦”单个项目的规划商业体量占了整个区域总规划商业面积的近一半比例。

毫不夸张地说,“龙之梦”规划兑现的效果,会在很大程度上决定成都东站TOD的“成色”。


关于长峰的最新信息,出现在今年6月18日,这家公司受到成都市人民防空办公室的行政处罚。

处罚总共分为三个部分:警告、责令限期修建、罚款。受罚的原因是:未按照相关规定修建战时可用于防空的地下室。事件定性为:违法行为。

罚款不多,10万元。

这里有必要简单说一下长峰。

成都长峰房地产开发有限公司的法定代表人叫童玉楼,母公司是上海长峰房地产开发有限公司,法定代表人童锦泉,他既是公司创始人、实际控制人,也是上海和沈阳“长峰系”公司的法定代表人。关于这位农民子弟出身的“逆袭者”,网上有很多故事,“剧情”都大致相同。

商业地产项目在“长峰系”公司中所占比重很大,而且以自持为主,成都项目也是如此。成都“龙之梦”的商业体量,稳居大成都范围前三。

2020年3月末,一个叫长兴发布的微信公众号以《了不起的企业家—童锦泉》为题发布了一条短视频,童锦泉在视频中说:“工程是抢出来的,不是等出来的”。

7个月后,童锦泉跌出了胡润百富榜前100富豪榜单。

5

但龙之梦造梦的脚步却似乎没有停下。

2020年9月25日,央广网报道,当日举行的第六届中国(四川)国际旅游投资大会上,成都市集中签约10个项目,总投资1423亿元,其中出现了一个名叫“彭州龙之梦旅游度假区”的项目。

报道中,该项目被描述为总占地面积约10000亩,总建筑面积约4000亩的“原生态一站式娱乐度假目的地”。

三个月后的2020年12月末,有网友在问政四川平台问:“九月底签订的彭州龙之梦国际旅游度假区,怎么没反应了?又变成湔江河谷国际旅游度假区了?彭州这边没有报道龙之梦了,倒是报道湔江河谷国际旅游度假区了,龙之梦难道又黄了?”

这个“又”字显得意味深长。

涧江河谷旅游区管委会回复:“龙之梦项目名称为成都龙之梦旅游度假区,与湔江河谷国际旅游度假区项目非同一项目,目前这两个项目正有序推进中。”

2021年6月末,同样是在问政四川,有网友问“成都龙之梦度假区落实了没有?”

彭州市龙门山镇官方回复:经核实,成都龙之梦度假区没有落实。

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