刘泽利的博客

今年，受国家宏观调控政策和地震影响，房地产行业正在经受着前所未有的考验，其相关形势本人及他人已经多次评论过，在此不再赘述，今天，要谈论的是房地产如何选择新的发展方向，为楼市树立新的信心，我个人的观点是：适当加大商业地产投资比例，理由如下：

一、商业地产形态多样，市场潜力较大：

1、购物中心：这是国际、国内目前最常见的商业地产形式，虽然目前的开发量已经较多，但随着城市化道路的推进，其市场需求依然较大。

2、生活广场：这是多业权商业物业开发的主要形式之一，随着经济的发展和消费水平的提高，其需求依然很强劲。

3、专业市场：这也是多业权商业物业开发的主要形式之一，尽管显得有些饱和，但众多老市场的搬迁，改造，新陈代谢，必然存在发展空间。

4、旅游型商业：如酒店、特色商业街（镇）、游玩设施等，其依托旅游资源而开发建设的商业形态（也有人单独将其列为旅游地产，但其实质还是商业地产），这在城市文化建设过程中、二级县市，旅游景区、文化古镇等地方形成。这一商业地产形态潜力巨大，值得关注和研究。

5、商务办公型商业：主要是商务写字间、孵化园区和高端总部基地，特别是高端总部基地，是一个发展趋势。

6、其他：如社区商铺（底商）等。

二、商业地产租售灵活，可以满足不同开发需求：

1、持有资产，只租不售：对于实力开发商而言，在房产销售下滑的情况下，为求长期发展和长效收益，可以开发以购物中心，酒店等为主的高端商业物业，不失为资产保值增值的最佳选择。

2、产权分割，满足中小投资：对资金压力较大的开发商，可以开发生活广场、专业市场、旅游型商业等，全部或部分销售产权，满足中小投资的需求。

三、市场经济的快速发展，是商业地产的强劲推动力

1、西部大开发，必然使西部经济发展迅猛，国民收入增加较快，尽管遇到地震等灾害影响，短期内会造成经济停滞，但经调整后，恢复期和发展期，必然推动商业地产需求。

2、由于住宅地产的投资火爆，商业地产已萎缩近5年，市场需求空间逐渐变大。

3、商业地产是交易平台，消费平台、生产平台，不仅可以解决千万计人员的创业、就业问题，还可以孵化一批成长型公司，促进市场发展，经济攀升，是一项长期、长效投资，其发展前景广阔，投资泡沫较小。

四、商业地产投资，机遇与风险并存。

1、从经济学的角度看，现金价值=时间价值+风险价值，有句简单的话形容：“风险有多大，收益就有多大”，因此，商业地产投资是一项风险与机遇并存的投资，其投资回报率往往较高，一般可以达到8%—15%。

2、商业地产有两个特性，一是商业性，其价值主要取决于是否具有商业价值，即用租金水平来衡量；二是地产性，即其价值除受租金水平的影响，还受地价、房价水平的影响，因此，相对其他商业投资而言，投资商业地产的风险较小。

3、商业地产的发展依赖于后期运营是否成功，因此，强化后期运营能力，保障投资者利益，是解决商业地产开发瓶颈，降低风险的唯一出路。（注：如何才能提高商业地产的运营能力，请关注本人的后期文章，如《商业地产运营需要的五大能力》等）