一、2009，成都商业地产发展趋势

1、09年商业地产形势不容乐观；

近年来成都商业地产存量持续增长，08年达到顶峰，09年还将陆续推出新的商业，商业可售面积将进一步扩大。而受金融危机影响，成都零售业受到一定程度影响，多数商业营业状况不如前几年，势必影响租金和其扩张的步伐。成都商业基本上是投资市场，受金融危机影响，投资客为规避风险，选择商业将更加谨慎或暂停投资等待时机。

2、09年社区型商业将受到严峻考验，商业将逐步回归到市中心商业；

由于投资客的谨慎，投资客只愿意选择位置好、人流量大、风险较小的商业，而社区型商业成熟度相对较差，要经历从“生”到“熟”的过程，投资风险较大，社区商业将面临严峻考验。市中心商业十分繁华和成熟，交通便利，人流量能够得到充分的保障，只要项目定位得当，销售或招商相对社区型商业较好（如：潮流广场），且市中心大量的优质商业将动工，商业将逐步回归到市中心。

3、09年成都优质型商业和旅游娱乐型项目将增多；

由于受金融危机影响，品质型商业具有较高的风险抵御能力，这部分商业将逐步面向市场。成都城市人口较大，消费较大，且成都人喜爱消费，对这些消费物业的需求还在。

4、09年社区商业将进入调整阶段，经营模式可能会发生转变；

受经济影响，成都的社区型商业出现供大于求的状况，市场更加严峻，这对开发商的要求较高，不再是“卖脱了事”，而需要开发商具有一定的经营经验，自持经营型的商业比例还将进一步上升。 

二、2009，成都商务市场发展趋势

08年成都写字楼发展迅速，高端写字楼走俏，金融危机影响还未正式显现。但在09年金融危机后遗症将逐渐在写字楼市场体现，中端商务型公寓市场前景不容乐观，高端写字楼抵御风险较强，将平稳发展。

1、09年中低端的商务型公寓销售压力较大；

目前成都低端的写字楼租金下降，写字楼回报率不高，将打击投资客的信心，使投资客不会轻易下手；同时受金融危机影响，成都的中小企业在业绩上受到一定影响，不会轻易换写字楼。

在2环有多个待开发的商业用地项目，必然会推出商务公寓，市场压力较大；并且商务公寓本身产品品质不高，既不能和高端的写字楼相比又不能和低廉的写字楼相比，竞争优势不强。明年的商务公寓销售必然会受到严峻的销售压力。

2、甲级写字楼在短时间内不会出现的严重供大于求，市场较为平稳；

成都甲级写字楼的存量较少，目前在建的项目推出市场基本上要到2010年以后，09年高端写字楼市场供应量将不多，市场将不会出现较大供求失衡状况。城市中心区可开发的用地不多，甲级写字楼供应将不会太多，市中心的写字楼基本上能够支撑住需求。

3、南部新区高端写字楼未来供应量大，市场竞争较为激烈；

南部新区具有大量的高端写字楼用地，未来2～4年将推出300-400万平米的写字楼体量，体量过大，成都经济实力目前还不能支撑这样的体量，将出现严重的供大于求状况。 

4、市中心和地铁沿线的高端写字楼将受到企业和投资者的青睐。

由于城市中心区域较为成熟，且交通条件较好，具有较强的区域优势。在金融危机的影响下，企业多数会选择成熟区域，减少自身的办公成本，靠近商务发达便利的城市中心区。而正在修建的地铁1号线和2号线的沿线在未来具有大量的人流量，沿线的商务写字楼和商业成为投资客重点关注的项目。

三、成都城区年度首次土地拍卖会 — 低迷依旧，价值凸现

成都城区2009年度首次土地拍卖会于元月19日上午10时开拍,本次拍卖会的宗地面积较大, 位于成都四大新城之一的北部新城，新都低密毗河高品质住宅片区周边，区域居住环境较佳。三块宗地分别为148.3794亩、84.5324亩和115.2904亩，总面积为348.2022亩，三块宗地交易总金额达到3.249亿元，非资金实力型企业难以承担。当前受世界金融危机对中国经济的冲击、房地产市场严峻低迷，加之房地产企业资金链十分紧张的环境影响下，因此本次拍卖形势难以被看好，去年9月26日位于主城区城北二、三环之间的五块石一宗277亩的土地，就因参拍报名踊跃度低，而暂缓拍卖，对该宗地同样也存在流拍的担忧，拍卖结果由一家名不见经传的成都房产开发公司—成都佳乐房地产开发有限公司以起拍价总金额3.249亿元成交。

“低时购地，高时买楼”是房地产投资的基本原则，但实际操作却受种种环境因素和形势判断的影响难以实现。本次拍卖会我们看到当前房地产企业面临资金紧张的困境，导致参与竞拍积极性不高，地价低廉，价值凸现，但一些看好成都房地产市场发展的企业也正在抓住市场低迷期，积极选择优质土地大胆购地，因此展望2009年成都土地市场将并不会像想象中的那么困难。