6月19日，以“诠注城市新价值”为主题的2009中国城市综合体发展峰会在北京召开，相关政府部门负责人、商业地产专家、金融专家与城市综合体运营商共同就我国城市综合体开发现状、前景、机会和挑战进行了深入探讨。近年来，城市综合体凭借其特有的区域领导价值和影响力，正在成为房地产市场的新热点。

城市综合体，作为城市化到达一定高度的产物，代表着一个城市的最高发展水平。而成都，正在打造一个国际化大都市范本。在这座城，万达商业广场、华润万象城、成都来福士广场、摩根中心等等城市综合体可谓遍地开花，百家争鸣。成都各大区域的住宅品质，也在城市综合体的带动下不断提升。

业态丰富“城中之城”唤醒“睡城”旧改片区

城市综合体从广义的演进过程来看，它是伴随着城市的进步而产生的历史性城市中心；从狭义上来看，作为现代城市的“城中之城”，它基本具备了现代城市的全部功能。随着城市对人们生活效率的影响，城市综合体被赋予的功能也越来越完备。它的各种功能在不同时间段得到发挥和组合，使其各部分的活动组织有序，而且相互补充，提高了自身的运营效率。目前的城市综合体基本包含了商务办公、商业零售、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。

随着成都城市化进程迅速提高、人口向地域中心城区集中，近几年，城市综合体在成都的发展已经趋向成熟。目前，成都有几个经典的“城市综合体”较引人注目。位于成仁路二环路口的成都万达广场，凭借其独有的“订单商业”模式就迅速撬动了市场，其一举成功的经典案例让成仁路二环路口片区一跃披上高档住宅的标签。“万达所至，中心所在”是万达广场的经营理念，“万达现象”也成为近几年来众多专家研究和探讨的课题。由万达广场的经验可以看出，城市综合体开发不仅是一个地产模式，更是一个城市发展和运营问题。它避免了业态的单一，整合城市资源，提升区域住宅居住品质，与城市经济共繁荣，这样的项目应当是如今房地产保值抗跌的最新思路。

特别值得一提的是，已成功打造了成都锦华万达广场的万达集团又将这一品牌复制到了新盘聚集的金牛区域。即将在成都金牛区投资修建的万达商业广场是万达第三代商业地产“城市综合体”的成熟作品，它同时也是成都市的重点项目。

规划建设的金牛万达广场与已经成功投入经营的成都锦华万达广场有一定区别，新建成的商业广场将结合区域特点，打造新的“城中之城”。随着该项目的破土动工，一直被称为“睡城”的金牛区旧改片区也随之被唤醒，让一直苦于区域商业配套缺乏的开发商们“眼前一亮”，该区域的众多地产项目老总都对记者表示，随着金牛万达广场项目的进驻，不仅可以提升周围住宅的品质，而且在一定程度上还可以产生聚集效应带动周围商业设施的发展。

城东新中心 300亿元商业弥补万年场空白

早在今年4月初，总投资300亿元，城东最大的城市综合体——华润·二十四城项目一期商业地产项目华润万象城就正式启动。万年场街道负责人称，“项目刚一启动，就有几家国内外超市、百货和影院等商家前来洽谈。”

万象城在深圳已经成为一个标签，它的成功赫赫有名。因此它进入成都的消息既让消费者感到激动，也让万达等同行感到兴奋。最巧的是，它还和万达广场同处在东二环路上。该城市综合体概算投资总额约300亿元，预计于2011年投入运营的总部楼宇将成为城东的地标性建筑。

华润万象城承载了大家很高的期待，这都来自深圳华润中心的示范效应。深圳华润·万象城是目前深圳最大、华南最好、全国最具示范效应的超大型室内购物中心，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多功能为一身。“我们相信，成都的华润万象城一样会成为成都最好、西部最具有影响力的商业中心。”华润商业管理中心负责人说。

据不完全统计，目前在东二环的万年场方向，已聚集了二十四城、花郡、紫东芯座等数个中高档项目，开发总量已达到了400万平方米。在未来两三年内，入住人口总数可达20万人，且购买力可观。按此测算，万年场区域的商业配套应达到10万平方米左右才能满足居民生活需要。

有业内人士指出，由于万年场区域内项目较为集中，商业项目分散且同质化竞争严重，在一定程度上导致居住品质的下降。无疑，随着万象城的强势进入，商业群龙无首的局面将有所改观，大型商业综合体将得以补充。万象城将更有效的弥补整个万年场区域无高档商业区的空白。华润商业管理中心负责人说：“华润万象城建成后将是未来的城东新中心，将带动一系列新兴产业，比如地铁商业。更将有效的提升整个万年场区域的居住品质。”

（天府早报）

竞争激烈 城市综合体要承载都市灵魂

谈到城市综合体的开发竞争，业内专家认为可分三个层面：开发地段的竞争、产品功能及业态布局的竞争以及产品品牌及精神内涵的竞争。当竞争达到了更高的境界就会演变为产品品牌及精神内涵的竞争。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城市综合体已经超越了其建筑物本身的意义，而成为当今美国繁华都市的缩影。作为一位城市综合体的缔造者来讲，就是要不遗余力地把企业的精神文化和城市的历史文化融入到产品品牌的塑造中去，让有形的综合体产品承载着历史的文明成为现代城市灵魂的光辉梦想。

在成都，来福士广场就让有形的综合体产品承载了历史的文明与城市的灵魂。据了解，通过大师之手设计的成都来福士广场将包括甲级写字楼、商场、五星级酒店、服务公寓等，总建筑面积超过30万平方米。这一城市综合体还牺牲了大量的商业面积，转而建设露天广场、多个不同主体的展览馆，只为还公共空间于城市，为市民创造更多文化艺术活动场所。楼层内嵌入能够开展公共活动的“空中展馆”，分别定位为四川省博物馆遗址馆、高科技馆和杜甫馆，让成都人的地域情感最大限度地保留在了建筑中间。成都来福士广场将打造出一座“都市中巨大的建筑院落”。

有专家分析认为，成都来福士广场对区域经济把握到位、对消费人口构成调研精准，没有简单复制其他城市的综合体模式，诠注了城市新价值，建成后势必将吸引足够的区域消费力。近日，中国房地产报总经理单大伟认为，一个成功的城市综合体应该实现四个目标：一是提高城市土地利用效率，二是创造巨大的经济效益，三是要改善城市居民的生活质量，四是能代言城市的时代精神。就这四个目标而言，成都来福士广场无疑应该是城市综合体开发中的“榜样”。

百花齐放 城市综合体市场行情看涨

今年上半年，在住宅销售市场佳绩频传的同时，成都一大批城市综合体项目也在悄然占领市场。据本报初步统计，仅目前市场关注度较高的综合体项目就不下8个，包括成都万达广场、华润万象城、成都来福士广场、摩根中心、城北紫金乐章、成都来福士、锦西国际等。

从市场反馈来看，不少综合体一上市便受到市场的追捧。据了解，城北首例城市综合体紫金乐章从去年12月3日正式亮相以来，目前也近销售尾声。该项目位于二环路北三段，集独享式写字楼、菁英寓所、商业广场、四星级酒店等复合业态为一体。以住宅为主体的综合体紫金乐章凭借较高的性价比和成熟的区域价值，也成为上半年成都楼市销售排行榜中的座上宾。

这些市场关注高的综合体，无论是主打住宅，还是商业，其整体业态都非常丰富，品质也更高端。如摩根中心的甲级写字楼有着8.1米层高的超五星级大堂，同时设置了19层整层的商务配套空间，囊括了咖啡厅、商务中心、便捷快餐店、会议中心、健身中心、多功能厅，独具匠心，格调高雅。写字楼1500平米以上的整层商业配套，在成都是绝无仅有的。

随着城市规模和经济的发展，消费者对于住宅的功能要求越来越多，而综合体业态的丰富性正好满足了人们的多方面需求。兴益房产的副总经理黄力挥表示，生活的便利性和较大的升值潜力是促成综合体热销的重要因素。与单纯的楼盘相比，综合体的优势在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率和生活品质，更好地发挥投资效益。多业态、多功能的城市综合体定位，符合新城市商业中心的发展规划，是新城市价值的体现。

（天府早报）

楼市新力量 城市综合体重划成都商务版图

■成都已经形成了两轴为主，多中心为辅的全新商务格局。

■在未来两三年时期里，成都以写字楼为主的商业地产将呈现大规模井喷的趋势。

■近期陆续面市的新写字楼项目，无一不在提升品质、创新产品方面狠下功夫。

■业界人士认为城市综合体将成为未来商务的发展方向。

今年是成都写字楼的放量年。记者做了一个粗略统计，仅东大街和人民南路及延线这两条地铁上的商务主轴上，就有近30个在建和将建项目。除此以外，传统CBD如顺城街附近的鼓楼国际和新兴区域也有一定体量的写字楼供应。城西的“金沙万瑞中心”微型CBD、城中的“成都339项目”、三环外的数个总部基地项目……写字楼集中放量，似乎预示着成都新的商务格局的出现，有关专家认为，2009楼市新力量支撑着成都重划商务版图。

格局：两轴为主线多中心开花

过去成都写字楼多集中在传统商业区，如骡马市、顺城大街也是当时城市最繁华的地方。如今，从最早政府规划的市中心的CBD、到新出现的人南路及延线、东大街为两大主轴；以及顺城街CBD片区、金沙光华片区、天府大道片区，猛追湾RBD等区域，成都已经形成了两轴为主，多中心为辅的全新商务格局。

据成都世邦魏理仕调查显示：未来四年，成都将有超过200万平方米写字楼入市，写字楼将集中在人民南路及延线、东大街这两大主轴上。未来2年，东大街沿线上，超过200米高度的新商务楼宇至少有三个。新鸿基地产在拿下攀成钢对外拍卖的土地时曾公开表示要建成都“第一高楼”高度会达到300米；而香港九龙仓的天府时代广场也将会达到248米的高度；已经开建明宇金融广场也高达206米；而今年的“东大街第一高度”是已经封顶了的喜年广场，高190米。此外，春熙路上的银石广场，东大街上的摩根中心、国嘉新世界、东方广场等也均为逾百米的高层建筑，东大街也因此会成为成都地标建筑最集中的区域。

与高楼林立的东大街不同，人民南路及延线的商务楼宇则以更加多样性、更加国际化建筑形态而成为成都的另一张形象牌。“据统计，落户成都的4400家外商投资企业中，近70%集中在人民南路科技商务区。”新希望集团房地产事业部副总裁曾德浩说：“高新区已经把城南规划设定为比肩广州珠江新城、杭州钱江新城、上海浦东新区的新城，总体要求‘3年出形象，5年出风采’。当会展中心、地铁1号线、大型商业配套设施、大型购物中心、写字楼群形成规模，更加完善后，国际城南会成为成都新中心。”

“城市快速的扩张，单一中心的模式由于受交通、人口、居住变迁、生态环境、配套设施更新等限制，已经不能适应城市商业、商务发展需求。商务办公多中心化已是发展的必然。”万瑞置业总经理张旭指出：“经济发达的城市都在经历着从一个中心，向多个中心、离心扩散发展的变化，而且这种趋势是不可逆转的。成都已经形成了两轴为主，多中心为辅的商务格局。”

产品：创新产品成为市场引领者

在新的商务版图上，井喷的供应量也将市场竞争方式推高至新的水平。广联置业总经理余学枝说：“除了北京、上海、深圳、广州四个一线城市外，二线城市里成都就是领先者，目前，成都现处于典型的增长型城市发展阶段，有清晰的城市发展战略和强有力的政府支持，能够吸引大量外地企业进入，将产生强劲的经济发展动力和房地产需求。在政府整体规划推动下，成都商务写字楼即将开始新一轮的升级换代，而买家也将迎来新的投资机会。”

“虽然总体来说未来东大街和人民南路写字楼的竞争将会非常激烈，产品创新的新写字楼将会以较快的速度占领空白市场。”新港地产顾问公司执行董事张红兵向记者展示了高151米的“银石广场”的效果图：不仅有26米挑空的全景中庭，并配置了一个5层楼高、西南最大的全息投影屏；和目前只能在香港、上海等少数大型购物中心可以看到的“通天梯”，的确让人眼前一亮。

高新置业副总经理王小康也告诉记者，在国家以4万亿的投入拉动内需的大背景下，今年高新南区新开工的项目很多，仅高新置业旗下除了几个住宅项目外，还有陆续开建的天府·软件园2期、天府·VILLAGE、天府·生态总部园、ICON·创世纪广场。“南区的写字楼产品线丰富，在生态、节能、环保方面的品质提升很大，不仅在设计上更贴合客户的需求，还力求能让入驻企业感受高新置业在创造舒适办室环境方面的创新。”

面对遍地开花式的“井喷”供应放量，开发商们的“信心指数”依然高于“忧心指数”！花样年地产成都公司总经理刘宗保认为：“政府区域产业规划以及政策的强力拉动，将对东大街、天府新城两个区域周边的优质项目起到助推作用。而根据规划，到2012年，成都金融机构数量将达到200家。到2015年，后台服务中心达到45家，其中新增后台服务中心30家，从业人员超过20万人，使成都步入全国金融后台服务机构最多、配套服务功能最完善的城市之列，这些都将长期支撑成都写字楼、特别是甲级写字楼长期向好。”

趋势：城市综合体主导区域中心

从目前成都写字楼档次变化来看，中、高档写字楼快速增多，不仅城市中心区域的甲级写字楼会大幅增加，三环外也陆续涌出了数个总部产业基地等新型办公用房，成都的写字楼市场正表现出结构性调整。在采访过程中，市场上以纯粹写字楼物业定位的项目却并不多见，面对竞争日趋激烈的写字楼市场，以城市综合体为代表的开发商们信心依然。

“城市发展到一定阶段，就会出现汇集城市多元价值，融合多种功能的物业，那就是城市综合体。闻名世界的纽约洛克菲勒中心、香港国际金融中心、北京华贸中心、深圳的万象城等均是集办公、商场、住宅甚至会展等多功能于一体的城市标志性的项目。只有互为价值链的空间和文化意识形态的高度集约的建筑，才更能展示现代城市的勃勃生机和无穷的魅力。”张红兵认为，城市综合体将成为区域中心主导力量。例如：成都339、银石广场、万瑞金沙中心、财富又一城、摩根中心、西锦国际、铁狮门项目、九龙仓项目、新鸿基项目等等都会是城市综合体的形态。

“类似城市综合体形态的商用物业，将成发展趋势。”王小康告诉记者，ICON·创世纪广场也是集办公、商业、高层公寓为一体的19万平方的城市综合体项目。他认为：“城市总体的发展不仅取决于开发商单方面能力，更多要与城市经济、产业氛围、消费能力等相适应。比如学校、高尔夫场、歌剧院、医院、会展中心、住宅等等，充分考虑到了不同人群的生活、工作需求。”他指出：“只有配套完善的写字楼才有卖点，因为有生活，才有商务。”

（华西都市报）

中国城市综合体“大造城”

市综合体往往能成为一个城市的地标性建筑，但从之前的大超市、大百货到大购物中心，袒露的同一个问题就是食量过大但消化能力却跟不上。同样有着大规模、大体量、大功能的城市综合体也很容易犯这种“暴饮暴食”的毛病，贪多求大，导致后期经营风险。

一个叫城市综合体的商业地产概念正在全国范围内掀起房地产开发的热潮。

杭州将开发100个不同业态、不同主题的城市综合体，合肥在建城市综合体超过20个，昆明开发规划运营的综合体项目达12个之多。全国工商联房地产商会商业不动产委员会6月21日在商业不动产年会上发布的城市综合体开发调研报告指出，2009年，中国城市综合体开发正成为全国各地政府部门土地招标、规划建设、房地产开发企业投资和开发的主要方向和新热潮。

“商业大造城”

如同地价的一夜飚升，城市综合体的概念似乎也是一夜之间急剧蹿热。

6月21日，全国工商联房地产商会商业不动产主题年会在北京启幕。尽管对房地产市场是否触底回暖还存争议，但城市综合体的开发却受到来自全国范围内的商业地产开发商的普遍看好并提前谋划。

主办此次年会的全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波在接受中国商报记者采访时表示，集写字楼、酒店、购物中心、会展、公寓等于一体的城市综合体开发正在成为中国商业地产发展的主流模式。

万达集团、中粮集团以及宝龙集团等商业地产龙头企业无一例外地向中国商报记者提出，当前环境下的企业战略是“只做城市综合体开发”。

万达商业管理有限公司总经理曲德君透露，2009年万达集团将开业的8个万达广场全部为城市综合体项目。万达目前已开业的19个万达广场项目中，有7个就是城市综合体项目。

宝龙集团总裁许健康同样向中国商报记者透露，目前宝龙集团亦在专注于二三线新兴城市的商业综合体地产开发。而日前宝龙刚“落户”河南新乡的大型商业综合体项目面积就达100万平方米。

“未来的房地产市场竞争就是城市综合体开发的竞争”，北京国瑞兴业董事长张章笋也表示，城市综合体对于房地产开发商来说是一个大蛋糕。目前，国瑞兴业成功开发运作的国瑞城项目就是支撑北京崇文商圈的大型城市综合体。

在投资领域，遭受金融海啸重创的摩根士丹利亦在日前宣布50个城市50个商业综合体的投资计划，尤其表示看好二三线城市商场的升级换代市场。

（中国商报  颜菊阳）

在实力雄厚的主流开发商的竞拼逐热中，国内二三线城市政府更是拿出比一线城市更多的“雄心壮志”将城市综合体的开发热潮推波助澜至最高点。

不久前，杭州政府宣布，未来将开发100个不同业态、不同主题的城市综合体，以高档住宅和购物中心为主，目前杭州武林门、艮山门、九堡、滨康的四大地铁城市综合体已开始进入实质性的发展阶段。

中国商报记者在年会现场获得的一份“2009年城市综合体市场调研”报告显示，除杭州外，浙江宁波城市综合体开发同样呈现快速发展的趋势，杭州和宁波城市综合体开发比例占整个浙江省城市综合体开发比重的90%以上，而浙江省综合体开发几乎“清一色”的规模大、体量大、面积大。

主持报告调研撰写的朱凌波告诉中国商报记者，昆明、合肥、长沙、沈阳、武汉等城市综合体开发也在快速发展，目前昆明开发规划运营的综合体项目达12个之多。石家庄市裕华区尖岭社区将拔地而起、总建筑面积超过163万平方米的“城市综合体”，将成为该地区新的地标。

风险隐忧

“城市综合体是中国城市经济推动发展的必然结果。”朱凌波说，中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势。而随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体对刺激消费带动投资具有优势的动力。

在朱凌波看来，城市综合体的多职能、大规模最能抗金融危机的风险冲击。他将综合体形象地描述为危机中最能凸显竞争力的“最强城市抗体”。

而在做城市综合体时，由于开发体量大，开发商还可以运用商业地产作为杠杆向政府拿地，拿地价格也比纯住宅低。

“城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利”。张章笋向中国商报记者透露，当初北京东方广场的总投入为160亿港元，目前仅东方新天地的租金收益就达900多万元，写字楼租金220万元。此外华贸中心、万达广场和富力城等项目投资回报均很理想。

同时，城市综合体内的酒店、写字楼、商场可以作为长期持有经营，作为投资利润高的持有经营型物业目前在融资方面也比较受欢迎。因此，全国工商联房地产商会的报告显示，主流开发商开发份额占到城市综合体开发量的50%或者更高。

而在带来商业经济的滚滚红利之外，因为城市综合体的大体量，功能全的设计，以及占据城市区域重要商业中心或者黄金地段，主流开发商的实力打造，综合体因此往往能成为一个城市的地标性建筑，甚至成为城市的名片。

“一举多得，无怪乎各级城市政府在助推上趋之若鹜。”业内人士说，城市综合体从各方面利益上都“迎合”和“满足”了地方政府。

不过，目前在房地产界，对于城市综合体的市场判断还存在一些较大的分歧和争议。

乐观者当然十分看好城市综合体的发展空间和潜力。比如张章笋就表示，“一个一线城市需要建几个甚至几十个综合体，全国城市需要建几百个、上千个综合体，这才能满足市场需求。”

但在有些学者专家看来，城市综合体的扩张热潮中暴露出太多“狂进”、“跟风”的迹象。

零售商业地产领域资深专家黄国雄教授在接受中国商报记者采访时就给燥热的城市综合体开发泼了一盆“冷水”。

“危险更多一点”，黄国雄说，从之前的大超市、大百货到大购物中心，袒露的同一个问题就是食量过大但消化能力却跟不上。因此，在黄国雄看来，同样有着大规模、大体量、大功能的城市综合体也很容易犯这种“暴饮暴食”的毛病，贪多求大，导致后期经营风险。黄国雄表示，以前40几万平方米的金源MALL就算是购物中心国内“第一大”，而如今，一个县级市也敢上马百万平方米的综合体。

全国工商联房地产商会历时半年对中国城市综合体开发的普查调研也显示，目前国内众多号称城市综合体的商业地产项目，均无法完美体现城市综合体的含义，其主要业态主要在3个左右，大部分以住宅和商业为主，建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，这需要市场来检验。

朱凌波特别强调，一些二三线城市的政府和规划部门，切忌盲目地求大贪多建造城市综合体，“必须与城市经济、人口结构和消费能力等条件合理、配套发展”。

（中国商报  颜菊阳）